대구지방법원 2026타경100288. 대구 동구 서호동에 있는 목화그린빌 4층 402호, 전용 74.65㎡ 다세대주택입니다. 소규모 8세대 건물로, 감정가는 151,000,000원입니다. 소화신용협동조합이 신청한 임의경매로, 청구액은 89,551,893원입니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 4월 2일 설정된 소화신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 108,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 주식회사퍼스트투자대부로 이전되었으며, 근저당권부 채권에 영덕북부수산업협동조합의 근질권도 설정되어 있습니다. 채권자 관계는 달라졌지만 말소기준이 되는 근저당권 자체는 동일합니다.

한편 기술보증기금 가압류, 국세·지방세 압류, 근로복지공단 가압류 등이 등기되어 있습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 세금 배당순위와 미확인 점유자의 임차권은 별도로 살펴야 합니다. 특히 감정평가 당시 내부에 들어가지 못했고 임대관계도 확인되지 않았으므로, 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

말소기준권리는 2024.04.02 소화신용협동조합 근저당권입니다. 이전 시기의 대구은행·반야월새마을금고·대구축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준보다 앞서 설정되어 존속하는 별도 담보권은 확인되지 않습니다.

말소기준 이후 발생한 기술보증기금 가압류 50,000,000원, 근로복지공단 가압류 7,000,000원, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 등기가 말소된다는 것과 배당에서 세금이 후순위라는 것은 별개이므로 실제 조세채권의 법정기일과 우선순위는 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 9.8% 비싼 신건

목화그린빌의 확인된 실거래는 총 8건이며, 전체 평균은 138,750,000원입니다. 하지만 이 평균에는 과거 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 137,500,000원과 최신 거래 150,000,000원, 최근 추세 -1.8%를 우선합니다.

신건 최저가 151,000,000원은 최근 시세 평균 137,500,000원의 109.8%입니다. 최근 평균보다 13,500,000원 높고, 최신 거래가 150,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세 역시 -1.8% 하락으로 나타나기 때문에 가격 상승을 전제로 감정가를 정당화하기 어렵습니다.

특히 목화그린빌은 8세대 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 충분하지 않으며, 건물 관리 상태와 개별 호실 내부 상태에 따라 매각 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 마지막 확인 거래가 2025년 1월인 만큼 실제 입찰 전 최신 거래 수준도 재확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 근저당권 이전·근질권 설정에 따른 실제 배당 수령 주체, 조세채권의 우선순위, 당해세 및 미확인 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 확정 배당표가 아닙니다.

신건 가격에 매각되더라도 채권자 총 청구액 165,000,000원 중 16,914,000원은 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 이 미배당 채권액이 곧바로 낙찰자의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이므로, 별도의 인수 원인이 없다면 미배당분을 매수인이 부담하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 별개

1회 유찰 가정 가격 120,800,000원은 최근 평균 137,500,000원보다 낮아져 가격상 검토 여지가 생깁니다. 2회 유찰 가정 가격은 96,640,000원입니다. 다만 이는 회차별 가격 시나리오이지 실제 유찰이나 향후 매각조건 변경이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 서호동 반야월초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 아파트, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장과 지하철 반야월역이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 402호로, 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다. 외벽은 드라이비트 위 페인팅 및 석재 치장 등으로 마감되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 6m 포장도로와 북동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 중심상업지역·방화지구이며, 상대보호구역·비행안전제2구역(전술) 등 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,183,000원/㎡입니다.
• 대지권 특이사항. 등기상 서호동 8-3, 8-13이 기재되어 있으나, 서호동 8-13은 토지수용으로 대지권 및 지번이 말소되었습니다. 잔존 대지권과 공부상 표시의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 현관·내부 상태. 외벽에는 목화그린빌로 표시되어 있지만 해당 402호 현관문에는 호수가 표시되어 있지 않습니다. 옆집은 401호로 표기되어 있으며, 내부는 확인되지 않았고 리모델링 여부도 미상입니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 거래가는 110,000,000원부터 170,000,000원까지 차이가 크고, 최근 시세 흐름도 -1.8%로 하락 추세입니다. 매각 시 가격과 소요 기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서 원본 대조를 통해 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 검토. 임차인이 확인되면 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면 인수 위험을 별도로 계산해야 합니다.
• 근저당권 양도·근질권. 소화신용협동조합에서 주식회사퍼스트투자대부로 이전된 근저당권과 영덕북부수산업협동조합의 근질권 설정이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
• 조세채권. 국세와 지방세 압류가 각각 존재합니다. 압류등기 말소 여부와 별개로 법정기일, 당해세, 배당순위를 검토해야 합니다.
• 대지권. 서호동 8-13 토지수용 및 대지권 말소 내역을 등기사항전부증명서·집합건축물대장·토지 관련 공부와 대조하세요.
• 호실 특정·내부 점검. 402호 현관문에 호수 표기가 없으므로 실제 현관 위치를 확인하고, 내부 구조·누수·시설 상태·리모델링 여부를 살펴야 합니다.
• 관리비·인도. 미납 관리비와 현재 점유자를 확인하고, 낙찰 이후 인도·명도비용이 발생할 가능성도 검토하세요.
• 가격 상한. 신건 최저가 151,000,000원은 최근 평균 137,500,000원보다 높습니다. 최신 거래 150,000,000원과 하락 추세까지 감안해 입찰가를 보수적으로 정해야 합니다.
• 유찰 가능성. 1회 유찰 가정 가격은 120,800,000원입니다. 다만 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 점유·권리조사를 마친 뒤 가격 전략을 결정해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 공부 및 실거래 원본을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 싸지도 단순하지도 않다”

대구지방법원 2026타경100288 목화그린빌 402호는 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 추정되는 물건입니다. 그러나 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대관계가 미상인 만큼, 권리분석을 완전히 끝냈다고 볼 수는 없습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정, 조세 압류, 토지수용에 따른 대지권 말소 내역도 원본 대조가 필요합니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 151,000,000원은 최근 실거래 평균 137,500,000원의 109.8%이고, 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다. 거래 추세마저 -1.8% 하락이므로 신건에 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 점유·대지권·조세관계 확인 후 가격 재검토입니다. 유찰을 통해 매각가가 내려가더라도 미확인 임차보증금 인수 가능성이 정리되지 않으면 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 권리와 가격을 모두 확인한 뒤 접근해야 할 신중 검토형 다세대주택입니다.