* 예상 인수 0원은 확인된 권리와 전입일에 따른 산정 결과이며, 대항력 판정이 불가능한 점유관계까지 인수 위험이 없다고 확정한 금액은 아닙니다.
대구지방법원 2026타경100301. 경상북도 경산시 백천동 582-10에 위치한 다가구주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물 소유자는 문석순이며, 2009.10.13 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 2015.12.02 용성농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 162,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이를 말소기준권리로 하는 임의경매가 진행 중입니다.
등기상의 선후관계만 보면 단순한 편입니다. 말소기준보다 오래된 근저당권과 전세권은 이미 말소되어 있고, 현재 확인되는 가압류와 윤성미 임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다. 다만 이 물건은 여러 호실에 임차인이 존재하는 다가구주택이라는 점이 중요합니다. 등기부에서 소멸하는 권리와 실제 점유자의 보증금 반환 문제는 반드시 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 백천동 582-10 도로명: 경상북도 경산시 경청로217길 15-12 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 다가구주택 |
| 토지면적 | 217.3㎡ · 지목 대 |
| 토지 형상 / 도로 | 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 문석순 (단독소유) |
| 감정가 | 537,302,360원 |
| 최저매각가 | 537,302,360원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 | 용성농업협동조합 |
| 경매청구금액 | 138,778,406원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 말소기준권리 | 2015.12.02 을구 13번 용성농업협동조합 근저당권 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위, 임차관계는 별도
이 사건의 권리분석은 2015.12.02를 기준으로 나뉩니다. 과거 설정되었던 전세권과 근저당권 중 등기부상 이미 말소된 권리는 현재의 인수 권리로 보지 않습니다. 말소기준 근저당권과 그 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
기존 김재린·유임지·구수정·김정호·천계자의 전세권과 한국토지주택공사의 과거 임차권등기 또한 이미 말소된 이력이 있습니다. 과거 권리금액을 현재 채무나 인수보증금에 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 6건 중 보증금 미상 5건
호실별 전입일을 말소기준일과 비교하면, 날짜가 확인된 임차인은 모두 2015.12.02 이후 전입한 것으로 나타납니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 전입일 미상 사례도 있어 권리의 소멸 판단과 실제 명도·보증금 부담은 별도로 검증해야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 기인자 101호 |
2022.11.08 보증금 미상 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 배정분 102호 |
2021.05.18 보증금 미상 배당요구 2026.03.04 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 강연서 201호 |
2026.02.24 보증금 미상 배당요구 2026.04.08 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 최경화 202호 |
2025.05.28 확정일자 2022.09.08 보증금 미상 배당요구 2026.04.21 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 윤성미 301호 · 72.31㎡ |
2017.12.01 80,000,000원 임차권등기 2025.12.17 |
선순위 아님 | 확정일자 확인 | 해당 없음 |
| 기사항전 점유관계 확인 필요 |
전입일 미상 보증금 미상 |
가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 분류된 현황상 인원은 6명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고 건은 없습니다. 다만 전입일·호실 정보가 없는 기사항전은 인적사항과 점유 실체의 추가 확인이 필요해, 서로 다른 실제 임차인 6명이라고 확정할 수는 없습니다.
말소기준인 2015.12.02보다 후순위이므로 현재 확인된 날짜로는 매수인이 이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 배당액과 실제 점유·명도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기상의 80,000,000원을 무조건 낙찰가에 더하거나 선순위 인수금으로 계산하면 안 됩니다.
이는 일반적인 임차관계와 다른 추가 검증 요소입니다. 가장임차인 가능성 또는 관계인일 가능성이 제기되어 있으나, 동일인이라는 사정만으로 허위 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임대차계약 원본, 보증금 지급 내역, 가압류 청구원인 및 배당요구의 법적 관계를 대조해야 합니다.
특히 가압류 청구금액 60,000,000원을 임차보증금 60,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 임차보증금은 확인되지 않았습니다.
반대로 전입일이 미상인 점유자는 대항력 없음으로 분류할 근거도 부족합니다. 따라서 인수액 0원이라는 현재 산정은 이 점유관계를 확인하기 전까지 잠정 판단입니다.
③ 가격 분석 — 감정가는 확인, 시세 경쟁력은 미확정
현재 최저매각가는 537,302,360원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 예상 인수액을 0원으로 가정하면 매수인의 실질취득금액도 537,302,360원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등을 제외한 금액입니다.
그러나 이 다가구주택과 직접 비교할 수 있는 최근 거래가격이나 실거래 추세가 확인되지 않습니다. 그러므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 토지 217.3㎡와 건물의 이용상태를 반영한 근접 거래사례 및 수익성 검토가 선행되어야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저가격 | 예상 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 537,302,360원 | 0원 | 537,302,360원 |
| 1회 유찰 (80%) | 429,841,888원 | 0원 | 429,841,888원 |
| 2회 유찰 (64%) | 343,873,510원 | 0원 | 343,873,510원 |
* 확인된 권리 기준 예상 인수 0원 가정이며, 선순위 대항력 가능성이 있는 미상 점유관계가 확인될 경우 실질취득금액은 달라질 수 있습니다. 유찰 시나리오는 예정 매각가격이 아닌 가격 변동 가정입니다.
다가구주택은 토지가치뿐 아니라 호실별 보증금, 임대수익, 공실, 노후도와 수선비가 가격에 영향을 줍니다. 유찰에 따른 가격 하락 자체를 매수 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 537,302,360원 가정)
현재 신건 가격에 대한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 7,773,024원 |
| 1. 근저당 · 용성농업협동조합 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최경화 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 용성농업협동조합 | 30,667,681원 | 30,667,681원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 276,861,655원 |
총 매각대금 537,302,360원에 맞춘 단순 배당 추정입니다. 채권총액 252,667,681원, 단순 추정상 미배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제·윤성미 등 임차인의 개별 배당액 및 실제 채권 잔액은 별도 반영되지 않았습니다. 특히 소유자 잔여액 276,861,655원이 실제로 확정 지급되는 금액이라는 뜻은 아닙니다.
또한 후순위 임차인의 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 배당금이 달라질 수 있습니다. 가압류 채권액 전부가 반드시 해당 순서대로 배당된다고 확정할 수 없으며, 이는 확정 배당표가 아닌 단순 추정표입니다.
| 회차 | 가정 매각가격 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 537,302,360원 | 252,667,681원 | 276,861,655원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 429,841,888원 | 252,667,681원 | 170,475,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 343,873,510원 | 252,667,681원 | 85,591,600원 | 0원 |
표면적으로는 2회 유찰 가격에서도 산정된 채권자 배당액을 충족합니다. 그러나 채권자 배당이 충족된다는 것과 낙찰자가 부담할 임차인 위험이 없다는 것은 다릅니다. 미상 점유자의 선순위 권리가 확인되면 매수인 부담 분석부터 다시 해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 백천동 삼성현초교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독·다가구주택 및 근린생활시설로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 토지. 대지면적 217.3㎡, 평지의 정방형 토지입니다. 소로한면에 접하며 공시지가 자료상 ㎡당 707,500원입니다. 공시지가는 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 지역지구. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역과 예일유치원 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 건물로서 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 등으로 마감되어 있습니다. 내벽은 페인트·벽지·타일, 바닥은 내장바닥재와 일부 타일, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스 공급·개별난방 및 옥상차광설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 시설과 공부상 현황의 현장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 여러 호실을 포함한 다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 개별 주택처럼 단순한 비교가격만으로 거래가능성을 평가하기 어렵습니다. 임대차 승계 가능성, 수익률, 명도비용과 통매각 수요를 종합적으로 살펴야 합니다.
감정상 위반사항이 표시되지 않았다는 사실만으로 제시외 건물의 인허가나 향후 이용 가능성이 모두 보장되는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 기인자. 임대차계약과 실제 보증금, 확정일자, 점유 상태를 확인하세요. 확인된 전입일은 후순위지만 보증금 액수는 미상입니다.
- 102호 배정분. 2026.03.04 배당요구가 접수되어 있습니다. 계약금액과 확정일자, 배당요구 내용 및 실제 점유자를 대조하세요.
- 201호 강연서. 전입일 2026.02.24와 배당요구일 2026.04.08을 확인하고 임대차계약 및 점유개시 시점을 별도로 검증하세요.
- 202호 최경화. 임차인이면서 가압류 채권자인 관계를 가장 우선적으로 확인하세요. 가압류 청구원인, 보증금의 실재 여부, 계약관계 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 301호 윤성미. 임차권등기의 80,000,000원 보증금, 전입일, 확정일자 및 점유개시일을 확인하고 배당요구와 실제 임차권 소멸 여부를 검증하세요.
- 기사항전 관련 점유정보. 실제 사람의 신원, 호실, 전입 및 점유개시 시점을 우선 확인하세요. 선순위 대항력이 존재하는지 미상인 상태에서는 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
- 임대수익 검증. 호실별 월세와 전세보증금, 실제 임대료 납부 여부, 공실 및 체납 상황을 확인해야 합니다. 다가구주택은 임대수익이 실질가치 판단에 중요한 변수입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서·현장 도면으로 확인하세요.
- 미납금·명도. 공과금, 관리 관련 미납금, 당해세, 건물 유지보수비 및 호실별 명도비용을 점검하세요.
- 가격 상한. 감정가 537,302,360원은 실거래 시세로 확인된 금액이 아닙니다. 주변 다가구 거래, 토지가치 및 순임대수익에 근거한 입찰 상한이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역, 건축물대장 및 최신 현장 점유상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 등기보다 임차관계가 어렵다
현재 단순 배당 시뮬레이션상 채권 미배당도 없으며, 매각 대상에 토지와 제시외 건물이 함께 포함됩니다.
신건 최저가 537,302,360원을 최근 실거래와 비교할 수 없어 가격상의 할인 매력을 입증하기 어렵습니다. 또한 다가구주택은 다수의 점유관계와 통매각에 따른 환금성 부담이 있습니다.
맺으며 — “인수 0원은 잠정치, 입찰 판단은 보류”
이 경매의 핵심은 가격표가 아니라 호실별 임대차의 실체입니다. 말소기준인 2015.12.02 용성농업협동조합 근저당권보다 확인된 임차인의 전입일은 모두 늦고, 80,000,000원의 윤성미 임차권등기도 후순위이므로 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다.
그러나 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 5건이고, 전입일이 미상인 점유관계도 남아 있습니다. 최경화의 중복 지위 역시 정확한 임대차 및 채권관계 검증 없이는 평가하기 어렵습니다.
감정가 537,302,360원은 곧 현재 최저매각가이지만, 현재 비교 가능한 실거래가격이 없어 싸다고 말할 수 없습니다. 유찰 이후 가격이 낮아지더라도 미상 임차관계가 해소되지 않으면 실질적인 취득 위험은 그대로 남을 수 있습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 임차인별 대항력과 배당, 점유 실체가 확인되고 인수위험이 해소된 뒤에야 다가구주택의 임대수익과 토지가치에 기초한 가격평가가 가능합니다. 현재로서는 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 입찰할 물건은 아닙니다.
