서울중앙지방법원 2024타경1072. 서울 중구 신당동 광희시장에 소재한 판매시설과 토지 지분이 일괄매각되는 사건입니다. 경매 신청채권자는 신당1.2.3동새마을금고이며, 청구금액은 120,131,932원입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2022년 11월 28일 설정된 신당1.2.3동새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 144,000,000원입니다.

핵심은 그 근저당이 광희시장 전체나 모든 공유지분을 대상으로 하는 것이 아니라 김지선·조우혁·노연옥의 지분을 대상으로 설정되어 있다는 사실입니다. 다른 공유자의 지분에도 별도의 근저당이 존재합니다. 따라서 등기부에 나열된 모든 담보권을 이 경매의 매수인이 그대로 떠안는다거나, 반대로 전체가 말소된다고 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 지분별로 나누어 봐야 한다

근저당권이 여러 차례 설정되어 있으나 모두 동일한 부동산 지분에 설정된 것은 아닙니다. 말소기준권리로 제시된 2022년 11월 28일 근저당권은 김지선·조우혁·노연옥 지분에 설정되었습니다.

2024년 3월 25일 등기된 임의경매개시결정은 김지선·조우혁·노연옥 지분을 대상으로 합니다. 2024년 6월 7일 조우혁 지분에 관한 보전처분도 등기되었으나 2025년 5월 13일 말소되었습니다.

임차인 관계는 확정되지 않았습니다. 감정평가서는 기호 1부터 6까지의 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하거나 대항력 있는 점유자가 없다고 확정할 수 없습니다. 특히 2층 59호의 독립 영업시설 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 매각 구조 — 이 사건의 진짜 핵심

매각물건명세서상 본건은 일괄매각입니다. 그러나 일반적인 독립 점포 여러 개를 통째로 취득하는 방식과는 다릅니다.

기호 2의 2층 59호는 위치가 특정되고 독립 영업행위가 가능한 시설로 설명되어 있습니다. 그러나 이 역시 현재 점유자, 영업권 관계, 임대차 및 관리규약을 확인한 뒤에야 실질적인 사용 가능성을 판단할 수 있습니다.

결국 감정가 275,000,000원은 위치가 특정되지 않은 공유지분과 독립 영업이 가능한 점포, 토지 지분의 결합 가치를 반영한 금액입니다. 개별 점포 하나의 가격이나 시장 전체의 가치로 해석하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

아래 표는 채권최고액을 기준으로 작성된 예상배당 시뮬레이션입니다. 채권자의 실제 확정 채권액과 각 담보권의 목적 지분, 배당순위에 따라 법원의 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

신건 가정: 집행비용 4,650,000원, 채권자 배당 270,350,000원, 계산상 미배당 1,258,050,000원, 소유자 잔여 0원. 당해세·최우선변제 및 실제 채권액 변동 미반영. 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 채무액을 의미하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 수익성은 별개

신건에서는 최저가 275,000,000원, 1회 유찰 시 220,000,000원, 2회 유찰 시 176,000,000원으로 설정되어 있습니다. 하지만 이 가격들만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.

광희시장 공유지분의 실질 가치는 연간 수익금 분배액, 관리비와 운영비용, 지분 거래 가능성 및 독립 점포의 이용 가능성에 크게 좌우됩니다. 확인된 실거래 기준가격이 없으므로 신건이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중구 신당동 광희초등학교 북서측 인근에 있으며 의류 도매시장, 각종 상업용빌딩, 업무용빌딩, 쇼핑센터, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 일반철골구조 6층 건물로 공용 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비가 있습니다.
• 토지. 사다리형 평탄지이며 상업용 집합건축물 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,938.7㎡이고, 공시지가는 19,770,000원/㎡입니다. 해당 면적은 전체 토지에 관한 것으로 매각 지분의 독립 면적이 아닙니다.
• 규제. 일반상업지역, 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 역사도심 등에 해당합니다.
• 환금성. 일반적인 독립 점포와 달리 위치가 미특정된 공유지분은 매수자의 사용권과 수익권을 별도로 검토해야 합니다. 수익금 배분 구조가 존재하더라도 실제 배당 실적이 확인되기 전에는 안정적인 임대수익 상품으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 기호 1~6의 일괄매각 대상 지분과 독립 점포의 소유권 범위를 매각물건명세서·감정평가서·등기부에 대조하세요.
• 선순위 근저당 확인. 수협은행 및 신당1.2.3동새마을금고가 보유한 담보권의 목적 지분이 이번 경매 대상 지분과 일치하는지 구분해야 합니다.
• 실제 배당 검증. 각 공유지분에 설정된 담보권을 단일 배당순위로 합산하지 말고 목적 지분별 배당과 말소 여부를 확인하세요.
• 임차인·점유자 확인. 판매시설의 임대관계는 미상입니다. 2층 59호를 포함한 현장 점유 상태, 사업자, 보증금 및 임차권의 대항력·우선변제 여부를 확인하세요.
• 수익금 배분 확인. 관리사무소가 운영하는 공유지분의 실제 연간 분배액과 운영비·관리비 차감 내역을 확인해야 합니다.
• 관리규약 확인. 사용·수익·양도·분할 제한, 공유자 의사결정 및 수익금 정산 방식이 중요합니다.
• 가격 검증. 감정가만을 기준으로 입찰하지 말고 실제 지분 거래사례, 독립 점포 시세, 확인된 배당수익을 기준으로 별도 가격상한을 산정하세요.
• 명도·운영 확인. 공유지분의 취득과 특정 점포의 독점 사용은 별개의 문제입니다. 인도 가능 범위 및 점유 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리규약과 배당 내역을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 취득하는 지분은 다르다”

이 사건의 핵심은 최저매각가 275,000,000원이 아니라 그 대가로 무엇을 취득하고 실제로 어떤 수익을 얻을 수 있는가입니다.

광희시장 판매시설 공유지분은 일반 주거용 부동산처럼 전용 공간을 단독으로 점유·사용하는 구조가 아닙니다. 위치가 특정되지 않은 지분과 독립적 영업이 가능한 2층 59호가 함께 매각되며, 일부 공유지분에서는 관리사무소 운영에 따른 연간 수익금 배분이 조사되었습니다.

또한 선순위 근저당권들이 서로 다른 공유자 지분에 설정되어 있어 이번 경매에서 매각되는 지분의 범위와 담보권 존속 여부를 먼저 구분해야 합니다. 계산상 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 모두 인수하는 것도 아닙니다.

현재 단계에서는 보수적 접근이 타당합니다. 매수인 인수액의 최종 확정, 점유관계, 수익금 분배 실적 및 시장가격이 확인되기 전에는 신건 입찰을 적극적으로 권하기 어렵습니다. 유찰이 발생하더라도 이러한 위험요소가 해소되지 않으면 가격 인하만으로 투자성이 확보되지는 않습니다.