대구지방법원 2025타경4333. 대구 달서구 월성동 월성화성타운 101동 506호, 전용 134.91㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 2019년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득한 김영자 씨입니다. 경매신청채권자인 월배농업협동조합은 2001년 설정한 근저당권을 비롯해 이 물건에 6건의 근저당권을 가지고 있습니다. 이들 근저당 채권최고액의 합계는 228,000,000원입니다.

이 사건에서 특히 눈여겨볼 점은 소유권 이전 이후 설정된 사해행위취소 관련 가처분 3건입니다. 등기상 가처분에는 소유권 일부 이전 또는 등기 말소를 요구하는 청구가 포함되어 있습니다. 제공된 권리 판정상 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각 소멸 예정이지만, 낙찰 전 가처분의 피보전권리, 소송 진행상태, 매각에 따른 말소 가능 여부를 원본으로 확인해야 합니다.

그리고 더 큰 문제는 가격입니다. 과거 거래까지 섞은 전체 실거래 평균은 272,750,000원이지만, 최근 12개월 거래만 보면 평균은 241,000,000원으로 내려갑니다. 최신 거래 역시 250,000,000원입니다. 최저가 283,000,000원은 어느 쪽보다도 높습니다. 이 물건은 권리 해소 여부와 별개로 가격 조정이 중요한 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 6건과 사해행위 가처분

말소기준권리는 2001년 7월 7일 월배농업협동조합의 을구 2번 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정된 중소기업은행 근저당권은 2002년 이미 말소됐습니다. 이후 월배농업협동조합이 설정한 근저당권 5건도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 신고·조사 내역 없음. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 소유자 점유인지, 제삼자가 거주하는지, 전입세대와 대항력 있는 임차인이 존재하는지는 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다. 현재의 인수 0원은 확인된 권리와 예상배당에 따른 분석값이지, 현장 점유관계까지 확정했다는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 2.41억, 신건은 2.83억

월성화성타운 동일 면적 134.91㎡의 실거래 내역입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균만 보면 감정가와의 차이가 작아 보이지만, 최근 거래에서는 가격이 뚜렷하게 낮아졌습니다. 가격 판단의 기준은 최근 12개월 거래 3건 평균과 최신 거래에 두는 것이 합리적입니다.

2024년 거래에서는 268,000,000원부터 305,000,000원까지의 가격이 나타났지만, 2026년 거래 3건은 230,000,000원~250,000,000원 수준입니다. 최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -14.9%로, 과거 고가 거래를 섞은 전체 평균을 기준으로 입찰하면 가격 위험을 과소평가하기 쉽습니다.

③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 산정한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 피담보채권액·배당요구·당해세·최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 203,642,518원과 근저당권 채권최고액 합계 228,000,000원은 서로 다른 개념입니다.

④ 유찰 시 배당과 인수 변화

매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄지만, 현재 확인된 근저당권의 부족배당이 곧바로 낙찰자의 인수채무로 바뀌지는 않습니다. 다만 최저가가 하락해도 실제 입찰가와 명도·관리비 등 부대비용은 따로 고려해야 합니다.

1회 유찰 시에는 가정 배당액이 222,430,400원, 2회 유찰 시에는 177,784,320원입니다. 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 203,642,518원에도 미달합니다. 그러나 배당 부족과 매수인 인수는 구분해야 합니다. 위 시나리오에서는 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 월성동 송일초등학교 북동측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린상가 및 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 인근 버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성과 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 1991.12.17 사용승인을 받은 철근콘크리트조 15층 건물의 5층 세대입니다. 급배수·위생설비, 지역난방, 승강기 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 남서측 왕복 2차선 포장도로를 주진입로로 이용합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형 유사 부지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 등 관련 토지이용 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 1,959,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 수리상태와 노후설비의 교체 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 385세대 단지의 전용 134.91㎡ 아파트입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 가격이 하락했고, 매각가 수준에 따라 수요가 달라질 수 있어 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 우선 적용. 전체 평균 272,750,000원보다 최근 12개월 평균 241,000,000원과 최신 거래가 250,000,000원을 중점 비교하세요. 하락 추세 -14.9%도 반영해야 합니다.
• 가처분 원본 확인. 2019년과 2020년에 설정된 사해행위취소 관련 가처분 3건의 피보전권리, 소송 및 말소 상태를 확인하세요. 특히 소유권 9분의 2와 소유권이전등기 일부말소 관련 내용을 별도로 검토해야 합니다.
• 점유 및 임대차 조사. 임차인 신고 내역이 없더라도 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 보증금 및 대항력 발생 여부를 확인하세요.
• 근저당 채무와 배당 구분. 월배농업협동조합의 근저당권 6건은 채권최고액 합계 228,000,000원입니다. 실제 채권액과 예상배당은 다를 수 있으므로 채권계산서와 배당관계를 확인하세요.
• 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 시나리오 226,400,000원은 최근 평균보다 낮지만, 수리비·명도비·취득 부대비용 등을 고려한 입찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
• 관리비 체납 및 시설 노후화. 공용부분 관리비 미납 여부와 지역난방·승강기·배관 등 주요 설비 상태를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 관련 가처분 소송 기록을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 예정 ≠ 적정 낙찰가”

이 물건은 6건의 근저당권과 후순위 권리들이 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있고, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 사해행위취소에 따른 소유권 관련 가처분들이 존재하고 실제 임대관계도 확인되지 않아 권리관계를 완전히 단순한 사건으로 볼 수는 없습니다.

무엇보다 신건 최저가 2.83억이 최근 동일 면적 평균 2.41억의 117.4%라는 점이 결정적입니다. 최신 거래 2.50억보다도 높고 최근 가격 추세 역시 -14.9%의 하락세입니다. 지금 가격에는 충분한 할인 여유가 확인되지 않습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 가격 조정과 권리 확인 후 재검토입니다. 후속 유찰로 최근 시세보다 낮은 가격대가 형성되면 관심을 가질 수 있으나, 사해행위취소 가처분의 매각상 효력과 점유관계를 먼저 해결해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순히 낙찰받을 수 있느냐가 아니라, 법률상 불확실성을 검증한 뒤 하락한 실거래 시세보다 충분히 낮게 취득할 수 있느냐입니다.