서울중앙지방법원 2024타경118130. 서울 동작구 사당동 432-21 소재 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 3층 건물로, 실제 이용상태는 단독(다중)주택입니다. 여러 호실에 임차인이 존재하며, 임차권등기도 다수 설정되어 있습니다.

소유자는 오수영이며, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 등기사항상 진광호의 2023.08.09 근저당권이 말소기준으로 제시되지만, 그보다 앞서 설정된 2020년 근저당권의 이전·말소 이력과 2022~2023년 선순위 임차권등기를 함께 살펴야 합니다. 단순히 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 본다

권리분석의 기준으로 제시된 것은 2023.08.09 진광호 근저당권입니다. 이 근저당권 및 뒤에 설정된 방성환 근저당권, 가압류·압류 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

하지만 박재훈·김도형·최준영의 임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 해당 임차권은 등기상 매수인 인수 대상으로 분류되어 있어, 배당으로 보증금이 전액 변제되는지 확인하는 것이 중요합니다. 또한 다수 임차인의 전입·확정일자가 진광호 근저당권 설정일에 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명

임차인으로 확인되는 사람은 총 16명입니다. 이 가운데 10명은 임차권등기가 확인되며, 나머지에는 현황조사 및 매각물건명세서 등에 기재된 전입자가 포함됩니다. 보증금이 확인된 임차인은 11명으로, 확인된 보증금 합계는 1,312,000,000원입니다. 동일인 김도형의 가압류 채권액은 임차보증금과 별개의 등기상 청구액으로, 임차보증금 합계에 중복 가산하지 않았습니다.

승계: 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 전입일 선후관계만으로 모든 대항력의 유지 여부를 확정할 수 없으며, 실제 점유 및 대항요건의 지속 여부를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,489,399,880원 가정)

다음은 제시된 배당 추정에 따른 금액입니다. 임차인 우선변제와 후순위 채권의 전액 변제를 가정한 계산이며, 실제 배당순위 확정표가 아닙니다. 특히 한국자산관리공사의 신청채권 993,262,526원이 이 계산에서 배당되지 않는 것으로 나타나는 점은 중대한 검증 사항입니다.

추정 집행비용 27,293,999원. 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여 794,766,252원은 모든 신고채권이 확정·배당된 뒤 실제 교부될 금액이 아닐 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 낮아지는 최저가, 남는 권리 위험

⑤ 입지·건물 현황 및 환금성

• 입지. 서울특별시 동작구 사당동 남성중학교 북동측에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·다가구주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 136.0㎡이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 토지 형상은 세로장방형이고 지형은 완경사입니다.
• 공시지가. 5,565,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가이며 본건 전체 건물·토지의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 기록되어 있습니다.
• 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 위반 부분과 시정 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 다수 임차인이 존재하는 다중주택 형태로, 매각 시 전체 건물의 임대차·명도·건축물 적법성이 거래 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2020년 은천새마을금고 근저당권과 한국자산관리공사로의 이전등기 및 말소 내역을 원본에서 대조하세요.
• 임차인별 배당 가능액. 선순위 임차인 각각의 배당요구·확정일자·점유 유지 여부를 확인하고, 부족분의 매수인 승계 가능성을 계산하세요.
• 미상 보증금 확인. 홍대순·정규영·문세영을 포함해 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 계약서와 배당요구 서류를 확보하세요.
• 김도형 채권관계. 임차보증금과 가압류가 동일 채권인지, 별개의 채권인지 확인해 중복계상 위험을 점검하세요.
• 임차권 도면 확인. 문패상 103호 등 임차권 범위가 중복되어 보이는 공간은 실제 배치와 임대차 관계를 조사하세요.
• 위반건축물 확인. 위반 부분, 제시외 건물, 이행강제금 및 시정·원상복구 가능성과 비용을 확인하세요.
• 명도 비용. 여러 임차인의 실제 점유 여부와 보증금 반환 관계를 확인하고 명도 기간·비용을 충분히 반영하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “24.89억보다 중요한 것은 미확정 인수액”

이 사건은 단순히 신건 감정가가 얼마인지로 접근할 물건이 아닙니다. 실제 임차인 16명, 확인된 보증금 1,312,000,000원, 다수 선순위 임차권, 보증금 미상 전입자, 위반건축물 등재라는 여러 위험 요인이 동시에 존재합니다.

현재 추정배당표는 임차보증금이 모두 변제되고 매수인 인수가 없는 구조를 보여 주지만, 한국자산관리공사의 신청채권 배당이 누락된 형태이고 말소기준권리보다 앞선 임차권도 존재합니다. 따라서 인수 0원은 확정된 결론이 아니며 실질취득비용도 미확정입니다.

현재 결론은 입찰 보류 및 권리관계 재검증입니다. 말소기준, 채권승계, 선순위 임차인의 배당과 승계, 위반건축물의 법적·경제적 영향을 확인한 뒤 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득비용을 기준으로 재평가해야 합니다. 신건이든 유찰 후든, 단순한 최저매각가 인하만으로 안전성이나 가격 메리트가 확보되지는 않습니다.