대구지방법원 2025타경31924. 대구 서구 내당동, 두류네거리 북서측 인근에 위치한 다가구주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이고, 감정 당시 다가구주택 및 주택형 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 토지면적은 224.3㎡이며, 제시외 건물과 옥상 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2020.12.23. 중평새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권 2건의 채권최고액은 각각 432,000,000원과 288,000,000원이며, 이후 채권양도로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 근저당권이 소멸한다는 사실과 모든 임차보증금 문제가 해결된다는 판단은 다릅니다. 다가구주택은 호실별 임대차관계를 별도로 분석해야 하며, 전입일·점유·확정일자·배당요구·임차권등기와 실제 권리의 선후관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 256-6 도로명: 대구광역시 서구 서대구로5길 2-7 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 주택형 근린생활시설 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 |
| 토지 | 224.3㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 서정호(2분의 1), 이진영(2분의 1) |
| 감정가 | 1,133,647,840원 |
| 최저매각가 | 1,133,647,840원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중평새마을금고 (경매개시결정 기준) |
| 청구금액 | 604,202,250원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 태양광설비 포함 · 전세사기피해자 우선매수권 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도
말소기준은 을구 1번 중평새마을금고 근저당권(2020.12.23.)입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.09.22. 기록된 근저당권이전은 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 새로운 선순위 근저당권을 별도로 설정한 것이 아닙니다.
주택임차권등기 4건 역시 등기 순위만 보면 말소기준권리 이후입니다. 다만 임차권등기의 접수일과 최초 임차인의 대항력 발생시점은 구분해야 합니다. 특히 박현찬의 주민등록일은 말소기준일과 같은 2020.12.23.이고 실제 점유개시일은 2021.01.08.로 기록되어 있어 선순위 대항력을 인정할 수 있는지 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 등기상 3.7억, 미상관계 추가 확인
등기상 보증금이 확인되는 주택임차권은 박현찬·김다영·장예원·김경환 4건이며 합계는 370,000,000원입니다. 이 외에도 현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유·임차관계가 존재합니다. 서로 다른 자료에서 동일인이 반복 기재된 것은 별개의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|
| 박현찬 303호(경정 후) 임차권등기 |
2020.12.23 2020.12.23 점유 2021.01.08 |
130,000,000원 | 선순위 미확인 동일일 전입·후일 점유 우선변제 순위 확인 필요 배당요구 기록 있음 |
| 김다영 201호 임차권등기 |
2021.01.25 2021.01.05 |
50,000,000원 | 선순위 대항력 없음 우선변제 순위 확인 필요 배당요구 기록 있음 |
| 장예원 203호 · 58.25㎡ 임차권등기 |
2023.01.25 2022.12.30 |
110,000,000원 | 선순위 대항력 없음 우선변제 순위 확인 필요 배당요구 기록 있음 월차임 150,000원 |
| 김경환 205호 임차권등기 |
2023.02.13 2023.02.13 |
80,000,000원 | 선순위 대항력 없음 우선변제 순위 확인 필요 배당요구 기록 있음 |
| 박영대 호실 미확인 |
2020.12.24 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 전입일 기준 우선변제 미확인 |
| 오재현 502호 |
2023.05.11 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 배당요구 2025.12.12 보증금 확인 필요 |
| 김이정 302호 |
2024.04.15 미상 |
2,000원(기재액) | 선순위 대항력 없음 보증금 단위·실제 계약액 대조 필요 우선변제 미확인 |
| 함승연 호실 미확인 |
미상 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2026.01.14 점유·보증금 확인 필요 |
임차권등기 4건의 보증금 합계 370,000,000원은 동일인의 경정기록을 중복하지 않은 금액입니다. 김이정의 기재액 2,000원은 원본 수치 그대로 표시하되 실제 임대차보증금 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상자는 총액 계산에서 제외했습니다.
보증기관의 보증금 대위·승계로 확인되는 별도 중복신고는 없으며, 등기상 3-1번 경정기록은 기존 박현찬 임차권에 포함됩니다. 확인 가능한 이름을 기준으로 한 임차·점유 관련자는 8명이지만, 실제 임대차계약의 존속 여부와 명도 대상 인원은 별도 확인해야 합니다. 신원이 불명확한 추가 기재도 원본 명세서에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,133,647,840원 가정)
다음은 현재 신건 매각가에 대한 근저당권·가압류 중심의 예상배당 모형입니다. 집행비용과 채권최고액 등을 적용한 참고 계산이며, 임차인 우선변제·최우선변제·당해세는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서 및 소유자 잔여금과 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,736,478원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중평새마을금고 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중평새마을금고 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경산농업협동조합 | 27,027,020원 | 27,027,020원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 영천축산업협동조합 | 29,789,917원 | 29,789,917원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 343,094,425원 |
채권최고액 기준 모형으로 채권자 배당 합계 776,816,937원, 소유자 잔여 343,094,425원입니다. 임차권등기 보증금 370,000,000원 및 미상 임차보증금의 배당을 반영하지 않았으므로, 소유자 잔여 343,094,425원을 실제 반환 가능액으로 판단해서는 안 됩니다. 근저당권의 채권자 명의는 이후 자산관리회사로 이전되었습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당부족
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,133,647,840원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 906,918,272원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 725,534,617원 | 60,937,666원 | 0원 |
유찰에 따라 최저매각가가 낮아지면 배당 가능한 금액도 줄어듭니다. 참고 모형에서 2회 유찰 시 채권자 미배당액은 60,937,666원으로 나타납니다. 이 금액은 근저당·가압류 관련 계산 결과이지, 임차인의 미반환 보증금까지 포괄한 값이 아닙니다.
⑤ 시세 판단 — 가격 매력은 아직 입증되지 않았다
확인된 거래 시세가 없는 상태에서 감정가 1,133,647,840원을 곧바로 시장가격으로 볼 수는 없습니다. 특히 이 물건은 다가구주택과 주택형 근린생활시설이 혼재하고 토지·제시외 건물·옥상 태양광설비까지 일괄매각되는 형태입니다.
일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 단순 비교하기 어렵습니다. 토지의 가치, 건물의 노후도, 실제 임대수입, 공실 여부, 수선비용, 지역 내 유사 다가구주택 거래가격과 임차보증금 반환 부담을 함께 살펴야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 두류네거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 소형차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 급배수·위생·도시가스·개별난방설비와 옥상 태양광설비가 있습니다. 다가구주택 및 주택형 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 224.3㎡, 평지·정방형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가 기재액은 956,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역 및 경운중학교·달성고등학교·대구경운초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부·이용상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 호실별 주거·근린생활시설 이용 형태 및 제시외 건물은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 일괄매각 물건으로, 매수층과 자금조달·임대운영 계획에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가를 적정 매입가격으로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권부터 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성과 1회 행사 제한 특별매각조건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다. 일반 입찰자의 최고가 제시가 곧 낙찰 확정을 의미하지 않습니다.
- 박현찬의 대항력. 말소기준일과 동일한 2020.12.23. 주민등록, 2021.01.08. 점유개시 기록을 함께 검토해 대항력 발생시점과 배당 후 보증금 반환책임을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 총액 재조사. 임차권등기 4건의 370,000,000원 외에 박영대·오재현·함승연 등 보증금 미상자의 실제 계약액과 점유관계를 확인해야 합니다. 김이정의 2,000원 기재도 원본 계약과 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 박현찬의 임차권등기 호실이 305호에서 303호로 경정된 경위를 확인하고, 동일한 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 배당표 재검증. 근저당권 채권최고액, 채권양도 이후 실제 피담보채권, 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세 등을 반영한 배당순위를 새로 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물, 옥상 태양광설비가 포함되는 범위를 매각목록과 감정평가서 도면으로 확인해야 합니다.
- 호실별 명도. 점유자별 계약 존속 및 실제 거주 여부를 확인하고, 인도명령·명도소송·협의 비용과 기간을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 인근 다가구주택 및 유사 토지 거래, 임대차 현황, 실제 임대수입을 조사해 감정가 및 유찰 시 가격의 적정성을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 남을 수 있는 임차관계가 중요하다”
이 사건은 등기상 권리의 말소구조 자체는 비교적 분명합니다. 2020.12.23. 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·가압류 및 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 여부를 모두 확정할 수는 없습니다.
등기상 임차보증금 370,000,000원과 미상 임차관계, 동일일 전입 임차인의 대항력 검증이 필요합니다. 특히 전세사기피해자 우선매수권으로 외부 입찰자의 낙찰 가능성에도 제한이 있는 사건입니다. 법적으로 완전히 닫힌 경매라고 단정할 수는 없지만, 우선매수권이 행사되면 최고가 입찰자도 매수 기회를 잃을 수 있습니다.
최저가 1,133,647,840원은 아직 신건 감정가 그대로이고, 가격을 검증할 실거래 근거도 부족합니다. 유찰되더라도 임차보증금 인수와 우선매수권 문제가 해소되지 않으면 단순한 할인율만으로 투자 매력을 설명하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 정밀 실사 우선. 임차보증금의 실제 인수 여부, 피해자 우선매수권 행사관계, 실거래 기반 적정가를 확인한 다음에야 응찰 판단을 할 수 있는 물건입니다.
