* 확약 적용 인수 0원은 주택도시보증공사의 포기확약이 미배당 보증금 전체에 유효하게 적용되고, 별도로 존속하는 김해정의 대항력에 기한 청구권이 없다는 전제입니다. 배당표상 명목 인수 추정액은 41,894,000원이며, 김해정의 독립적인 권리 잔존 여부는 확정되지 않았습니다.
서울중앙지방법원 2025타경103126. 강남구 논현동 첼시하우스 403호, 전용 20.25㎡의 다세대주택입니다. 소유자 공태현이 2022.05.16. 거래가액 259,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있고, 임차권등기부에는 김해정의 보증금 259,000,000원과 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원이 각각 나타납니다. 그러나 한국토지주택공사는 김해정 보증금에 관한 대위·승계 중복신고로 분류되어 실제 임차인은 1명이며 두 금액을 단순 합산하면 안 됩니다.
권리분석의 출발점은 2022.11.01. 국민건강보험공단 압류입니다. 이를 말소기준권리로 볼 때 김해정의 전입일인 2022.04.01.이 앞서므로 대항력 있는 임차인이 됩니다. 원칙적인 배당 부족분은 매수인에게 남을 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 실제 임차인 김해정의 잔여 보증금 청구까지 소멸시키는지는 별도의 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 219-9 첼시하우스 4층 403호 도로명주소: 서울특별시 강남구 학동로30길 37-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 20.25㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 공태현 · 2022.05.16. 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 사용승인 | 2015.01.23. |
| 규모 | 첼시하우스 · 16세대 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.08. 발급 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복신고 주의
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김해정 실제 임차인 · 을구 5 |
259,000,000원 | 전입 2022.04.01. 확정 2022.03.23. |
대항력 있음
우선변제권 배당요구 있음 · 잔여금 인수 가능성 |
| 한국토지주택공사 대위·승계 중복신고 · 을구 6 |
120,000,000원 별도 합산 제외 |
전입 확인 안 됨 확정일자 판정 미상 |
대항력 미상 보증금 승계 독립 임차인으로 중복 계산하지 않음 |
김해정은 2022.03.17. 임대차계약, 2022.03.23. 확정일자, 2022.04.01. 전입·점유를 갖춘 것으로 등기되어 있습니다. 보증금 259,000,000원 전액에 관하여 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 분류되며, 2024.04.09. 임차권등기가 접수되었습니다.
한국토지주택공사는 2025.11.05. 임차권등기가 접수되었지만, 해당 신고는 김해정 보증금에 관한 승계·중복신고로 분류됩니다. 따라서 259,000,000원과 120,000,000원을 합쳐 379,000,000원의 별도 보증금으로 계산하지 않습니다. 한국토지주택공사 명의 권리의 독립적인 대항력은 확인되지 않아 미상으로 표시합니다.
③ 시세 비교 — 85.3% 할인처럼 보여도 표본은 과거 1건
동일 건물 첼시하우스, 전용 20.25㎡의 확인된 실거래는 2022.05. 거래 1건입니다. 해당 거래가격은 259,000,000원으로, 이번 물건의 최저매각가 221,000,000원은 그 가격의 85.3%입니다. 차이는 38,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 20.25㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 20.25㎡ | 1건 | 259,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 김해정 보증금 | 259,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 서민금융진흥원 가압류 | 8,812,842원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 주어진 추정 순위에 따른 시뮬레이션입니다. 김해정의 명목 미배당 보증금은 41,894,000원입니다. 확약에 따른 권리 포기 효력과 별도로 잔존하는 임차권 여부에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득 절감은 아닐 수 있다
| 구분 | 최저가 | 명목 인수액 | 확약 적용 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 221,000,000원 | 41,894,000원 | 해당 권리 실질 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,800,000원 | 85,475,200원 | 해당 권리 실질 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 141,440,000원 | 120,340,160원 | 해당 권리 실질 0원 |
대항력 있는 보증금이 매각가격보다 큰 사건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 확약이 없거나 일부 권리가 확약 밖에 남는다면 유찰로 낮아진 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 반면 포기확약이 대상 보증금반환채권 전체에 유효하게 적용되고 별도 인수권리가 없다면 실질 인수는 0원이므로 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 이어질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강남구 논현동 학동초등학교 서측 인근에 위치한 다세대주택입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장과 지하철 7호선 학동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층. 2015.01.23. 사용승인되었으며 승강기·급배수·소화전·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 있습니다. 용도별 적용범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 첼시하우스는 16세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건이므로 현재 매도가능가격을 판단할 거래근거가 충분하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.10.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 어떤 채권과 등기에 미치는지 확인해야 합니다.
- 김해정 잔존 권리. 실제 임차인 김해정의 대항력, 보증금반환채권 양도·승계 범위, 별도 청구권 존부를 반드시 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 중복신고. 승계된 보증금 120,000,000원을 독립 보증금으로 중복 합산하지 않되 별도 권리 존속 여부는 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 신청권리. 경매신청인의 청구채권 및 승계 관계가 확약 내용과 어떻게 연결되는지 검증해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 관련 지정·행사 여부를 매각물건명세서와 최신 사건문건에서 확인해야 합니다. 존재한다면 외부 낙찰 기회에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 재확인. 2022.05. 259,000,000원 거래만으로 현재 시세를 확정할 수 없으므로 최신 매매·임대차 거래와 매도호가를 재검증해야 합니다.
- 명도·점유. 실제 점유자와 임차권등기 말소 절차, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비와 당해세 및 배당순위 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있다고 모든 임차권이 사라지는 것은 아니다”
이 사건은 감정가 221,000,000원에 보증금 259,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 걸려 있는 다세대주택입니다. 주택도시보증공사의 확약서는 인수 위험을 실질적으로 해소할 수 있는 중요한 자료입니다. 그러나 그 확약만으로 김해정의 독립적인 권리까지 모두 포기되었다고 단정해서는 안 됩니다.
실제 임차인은 1명이고 보증기관 승계 관련 신고는 중복 계산하지 않습니다. 명목상 미배당 보증금이 존재하지만 확약의 효력이 닿는 부분은 실질 인수 0원입니다. 확약 밖 대항력이나 보증금반환청구권이 남는지 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
가격 또한 신중해야 합니다. 최저가가 확인된 과거 실거래의 85.3%라는 점은 참고할 만하지만, 2022년 단일 거래만으로 현재의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 우선매수권 행사 여부까지 검증해야 하므로 권리관계와 입찰 가능성 확인 전에는 보수적인 접근이 타당합니다.
