* 인수 0원은 매각가 250,000,000원 및 임차보증금 241,500,000원 전액 배당을 전제로 한 추정치입니다. 실제 배당이 부족하면 잔액 인수 위험이 발생합니다.
서울중앙지방법원 2025타경103400. 서울 관악구 신림동 라임스빌 5층 503호, 전용 28.79㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 250,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 사형택이며, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 232,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 임차인의 대항력과 배당 결과입니다. 조봉호는 2020.09.18 전입 및 점유를 시작했고, 2020.08.18 최초 확정일자를 받았습니다. 2023.09.18 말소기준 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차권등기도 2024.10.14 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 등기상 가압류와 압류가 말소되는지만 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리분석의 실질적인 핵심은 임차인의 선순위 대항력으로 인한 보증금 잔액 인수입니다. 여기에 최근 실거래 평균을 웃도는 최저가와 하락 추세까지 겹쳐, 신건에서 가격상 이점이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 629-37 라임스빌 5층 503호 도로명: 서울특별시 관악구 난곡로34길 68-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 전용 28.79㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2019.06.26 · 20세대 |
| 소유자 | 사형택 (2019.10.07 공유자 전원 지분 이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 기준액 | 25,000,000원 (최저가의 10% 기준 산술액 · 실제 공고 확인) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 1,279,000,000원) |
| 임차인 | 조봉호 · 보증금 241,500,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 서초세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 한국양봉농업협동조합 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족분이 낙찰자에게 이전
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조봉호 전유부분 전부 |
2020.09.18 | 241,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 실제 임차인 | 1명 · 조봉호 |
|---|---|
| 계약일 | 2020.08.18 / 2022.10.14 |
| 최초 보증금 | 232,000,000원 |
| 보증금 증액 | 2022.10.14 · 9,500,000원 |
| 현재 보증금 | 241,500,000원 |
| 전입 / 점유개시 | 2020.09.18 |
| 확정일자 | 2020.08.18 (232,000,000원) / 2022.10.14 (증액 9,500,000원) |
| 임차권등기 | 2024.10.14 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.10.14 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준일 이전 전입 |
| 매수인 승계 | 보증금 미배당 잔액 인수 가능 |
최초 확정일자는 2020.08.18이며, 보증금 증액분 9,500,000원에 대해서는 2022.10.14 별도 확정일자가 있습니다. 두 확정일자 모두 말소기준 가압류보다 앞섭니다.
신건 매각가 250,000,000원에서는 예상 집행비용 4,300,000원을 공제한 뒤 임차인에게 보증금 전액인 241,500,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 배당을 전제로 한 결과이지, 임차인의 대항력이 없다는 뜻은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 실거래보다 14.3% 높다
라임스빌은 2019.06.26 사용승인된 20세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 28.79㎡ 실거래는 총 7건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.79㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 28.79㎡ | 2층 | 226,000,000원 |
| 2026.05 | 28.79㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2025.04 | 28.79㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 2024.12 | 28.79㎡ | 4층 | 215,000,000원 |
| 2024.09 | 28.79㎡ | 3층 | 248,000,000원 |
| 2022.06 | 28.79㎡ | 5층 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.79㎡ | 3건 | 218,666,666원 |
| 전체 거래 평균 | 28.79㎡ | 7건 | 234,857,142원 |
전체 7건 평균은 234,857,142원이지만, 여기에 2022.06 거래된 300,000,000원의 고가 사례가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 218,666,666원으로 전체 평균보다 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세 역시 -11.5%로 하락 방향입니다.
현재 최저가 250,000,000원은 최근 평균보다 31,333,334원 높고, 최신 거래 215,000,000원보다 35,000,000원 높습니다. 즉 최근 시세 기준으로는 114.3% 수준이므로, 신건에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 조봉호 (우선변제) | 241,500,000원 | 241,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 4,200,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,300,000원은 추정치입니다. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 미반영되어 있습니다. 동일 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 별도 기재된 금액으로, 동일 채권의 중복 여부는 확정할 수 없으므로 실제 배당 시 채권원인과 배당표를 확인해야 합니다. 위 배당은 제공된 가정에 따른 계산이며 확정 배당순위를 보장하지 않습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가보다 중요한 인수액
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 250,000,000원 | 0원 | 250,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 200,000,000원 | 45,100,000원 | 245,100,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 160,000,000원 | 84,540,000원 | 244,540,000원 |
신건에서는 집행비용을 제외하고도 임차인 보증금을 전액 배당할 수 있어 예상 인수액이 0원입니다. 반면 유찰 시에는 임차인의 배당 부족분이 발생하고, 그 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
일반적으로 낙찰가가 하락하면 매입원가도 비례해 낮아진다고 생각하기 쉽지만, 선순위 대항력 임차인이 있는 경매는 다릅니다. 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 증가하기 때문에 실질취득비용은 임차보증금인 241,500,000원에 가까운 수준을 유지합니다. 집행비용과 실제 배당 조건으로 인해 총액에 차이가 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 관악구 신림동 남강중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2019.06.26 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 503호입니다. 개별난방, 승강기, 주차장, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 실제 차량 통행과 주차 편의는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지면적은 390.0㎡이며, 공시지가는 3,149,000원/㎡입니다.
- 공부 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소형 다세대주택으로, 7건의 동일 면적 거래 사례가 확인됩니다. 최근 거래가격이 과거 고가 사례보다 낮고 최근 추세가 -11.5%인 점에서 매도가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인의 대항력 확인. 조봉호의 주민등록, 점유개시, 임대차계약 및 확정일자를 대조하세요. 특히 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 인수 조건이 핵심입니다.
- 배당액 재계산. 입찰가격별 집행비용과 임차인 예상 배당액을 계산한 뒤 실제 매수인 인수액을 별도로 산출해야 합니다.
- 보증금 증액분 검토. 최초 보증금 232,000,000원과 증액된 9,500,000원의 계약 및 확정일자를 각각 확인하세요.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구액 1,279,000,000원과 경매신청 청구액 232,000,000원의 채권원인 및 중복 여부를 확인하고 확정 배당표와 대조하세요.
- 시세 보수적 적용. 전체 거래 평균 234,857,142원보다 최근 12개월 평균 218,666,666원과 최신 거래 215,000,000원을 중점적으로 참고하세요.
- 유찰 후 실질취득 검증. 1회 유찰의 245,100,000원, 2회 유찰의 244,540,000원은 모두 미배당 보증금 인수를 포함한 계산입니다. 표면 최저가만 보고 판단하지 마세요.
- 명도와 점유. 임차권등기 후 실제 점유 상황을 확인하고, 배당 완료 여부에 따른 인도 가능 시점과 명도비용을 검토하세요.
- 관리비·추가비용. 공용부분 관리비 체납액, 취득 관련 비용과 수리비 등을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 신고 내용을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 사건의 가장 중요한 특징은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있다는 점입니다. 임차인 조봉호의 보증금은 241,500,000원이고, 배당 부족분은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 신건에서는 예상 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 매각가격이 내려간 만큼 인수액이 발생해 총취득비용이 크게 낮아지지 않습니다.
가격 조건도 불리합니다. 신건 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 218,666,666원의 114.3%이며, 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 -11.5%로 하락 중이라는 점도 무시하기 어렵습니다. 1~2회 유찰 시나리오에서조차 인수액을 포함한 실질취득비용은 최근 시세 이상입니다.
결론은 신건 입찰에 신중하고, 유찰만을 근거로 저가 매입을 기대하지 말아야 한다는 것입니다. 배당에서 임차보증금 전액이 변제되는지 확인하는 것이 권리분석의 첫 번째 조건이고, 인수액까지 더한 실질취득비용이 최근 거래 시세보다 충분히 낮은지 확인하는 것이 가격 판단의 두 번째 조건입니다. 현재 수치로는 이 두 조건 중 가격 경쟁력을 충족하지 못합니다.
