서울중앙지방법원 2025타경103477. 서울특별시 강남구 대치동 908-10 소재 경매입니다. 감정평가상 건물은 1977.05.31 사용승인된 시멘벽돌조 2층 건물의 1층 101호이며, 공부상 연립주택으로 이용 중입니다. 관련 토지는 대치동 908-9와 908-10입니다. 건물과 토지가 별도로 등기되어 있지만 개별 호는 토지지분과 일체로 거래되어 왔고, 이번 경매도 일괄매각으로 명시되어 있습니다.
그런데 등기부에 드러나는 핵심은 공유관계입니다. 공유자 김장곤의 지분은 23분의 2이고, 2017.08.09 이형우를 근저당권자로 하는 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 바로 그 지분에 설정되었습니다. 이후 2025.08.08 김장곤 지분에 대한 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
따라서 이 경매의 가격을 평가하려면 주변 강남 주택 전체의 가격이 아니라, 실제 매각되는 건물·토지의 지분 범위, 다른 공유자들의 권리, 공유지분의 이용 및 처분 제약을 먼저 확인해야 합니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상황에서 150,000,000원이라는 숫자만으로 저가 매물이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 908-10 관련 토지: 대치동 908-9, 908-10 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 + 토지 · 공부상 연립주택 · 2층 건물 내 1층 101호 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 세멘와즙지붕 · 사용승인 1977.05.31 |
| 경매 대상 | 갑구 6번 김장곤 지분 23분의 2 관련 임의경매 · 토지·건물 일괄매각 |
| 등기상 공유자 | 김경애, 김경화, 김경희, 김병숙, 김수정, 김장곤, 김종범, 김종윤, 김종희 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이형우 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.09 을구 11번 이형우 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 토지 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 주상용 건부지 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 공유관계는 남는다
말소기준권리는 2017.08.09 설정된 을구 11번 이형우 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며 채무자는 김선곤, 근저당권자는 이형우입니다. 공동담보로 대치동 908-9 및 908-10의 김장곤 지분이 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2025.08.08 설정된 갑구 9번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 권리입니다. 한편 과거에 설정되었던 농협 관련 근저당권과 박상근 근저당권 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 점유·공유 및 토지·건물 관계 — 권리보다 복잡한 실제 이용
임차인 신고 내역은 없지만, 임대관계는 미상입니다. 감정평가상 현황은 공실로 추정되었을 뿐, 실제 점유자가 없다는 사실이 확정된 것은 아닙니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 절대 없다고 단정하거나 명도 위험을 0으로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 확인 항목 | 확인된 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 | 대항력 여부를 추가 확인해야 함 |
| 점유상태 | 공실 추정 | 현장 점유 및 인도 가능 여부 확인 |
| 소유 형태 | 김장곤 지분 23분의 2 관련 지분매각 | 단독 소유가 아닌 공유관계 지속 |
| 토지·건물 | 별도등기 · 토지대장 공유지연명부 등재 | 건물지분과 대지사용권 대응 확인 |
| 지하층 | 공용부분 표시 · 호별 표식 불분명 | 위치 특정과 사용관계 확인 필요 |
| 공유자 우선매수 | 1회 행사 가능 | 외부 낙찰 제한 가능성 |
특히 감정평가서에는 집합건축물대장상 1층이 전유부분, 지하층이 공용부분으로 구분 등재되어 있다고 설명되어 있습니다. 그러나 지하층의 호별 표식 등이 불분명해 해당 부분의 위치를 특정하기 어렵다는 문제가 지적되어 있습니다.
토지와 건물은 별도로 등기되어 있으나, 실제 개별 호의 거래는 토지와 건물이 일체로 이루어지고 있습니다. 감정평가도 건물 및 대지사용권을 일괄해 거래사례비교법으로 평가한 것입니다. 따라서 매각목록상 대상 지분과 감정평가상 일괄 평가 대상이 정확하게 대응하는지 확인하는 작업이 중요합니다.
③ 시세 판단 — 150,000,000원이 저렴한지 검증되지 않았다
감정가는 150,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 하지만 실제 매각 대상은 공유지분 관련 물건으로, 이를 일반적인 대치동 주택 전체의 매매가격과 직접 비교하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
가격 메리트 판단에 필요한 동일 권리형태의 최근 거래 사례가 확인되지 않았으므로, 현 단계에서는 감정가 대비 할인율이나 강남이라는 입지만으로 저가라고 평가할 수 없습니다. 공유지분의 사용·수익 제한, 건물 연식, 지하층 특정 문제와 공유자의 우선매수 가능성을 모두 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 감정가 100% | 150,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 120,000,000원 | 12,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 96,000,000원 | 36,128,000원 | 0원 |
유찰로 가격이 낮아져도 공유지분이라는 성격, 공유자의 우선매수권, 건물과 토지 권리관계가 저절로 해결되는 것은 아닙니다. 위 미배당은 채권자 측 예상 회수 부족액이지 매수인이 자동 승계하는 금액은 아닙니다. 다만 점유자나 임차관계의 추가 확인 결과에 따라 실제 인수 위험은 다시 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 이형우 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 17,100,000원 |
현재 신건 최저가를 기준으로 집행비용 2,900,000원, 근저당권자 배당 130,000,000원, 소유자 잔여 17,100,000원으로 산정한 추정표입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며 실제 채권잔액, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 대치동 도곡초등학교 북서측 인근입니다. 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주상혼용지대로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 선릉역(2호선·수인분당선), 한티역(수인분당선)이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 상태. 1977.05.31 사용승인된 시멘벽돌조 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽돌 쌓기 마감, 창호는 알루미늄샷시입니다. 기본 위생·급배수 및 전기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 관련 토지는 2필지 일단의 세장형 평지로 주상용 건부지입니다. 동측 약 8m 포장도로에 접하며, 토지면적 289.7㎡와 공시지가 12,570,000원/㎡는 관련 토지에 대한 자료로서 경매대상 공유지분의 독립 면적이나 시세로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정도 기재되어 있어 실제 매수 및 후속 거래에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 강남구 대치동 소재라는 입지 특성과 별개로, 이번 물건은 공유지분 관련 경매이며 지하층 위치 특정 문제도 있습니다. 일반 주택 전체의 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 정확히 확인. 김장곤 지분 23분의 2가 건물 및 토지 908-9·908-10에 어떻게 대응하는지, 매각목록과 각 등기부 및 감정평가서의 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수 확인. 건물공유자의 1회 우선매수신고 가능성을 확인하고, 입찰 후 외부 매수인의 낙찰이 제한될 수 있다는 점을 반영해야 합니다.
- 공유자 관계와 사용권. 다른 공유자들의 현재 지분과 실제 점유·사용 관계를 확인해야 합니다. 공유지분 취득만으로 특정 공간의 배타적 사용권이 확보되는 것은 아닙니다.
- 지하층 실측·현장확인. 1층 전유부분과 지하층 공용부분의 경계, 지하층 호별 표식 및 이용현황을 확인해야 합니다. 감정평가서가 지하층 위치 특정의 어려움을 직접 지적하고 있습니다.
- 임차·점유 재확인. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계는 미상이고 공실은 추정 상태입니다. 실제 점유자와 전입·임차 관계, 대항력 가능성 및 명도 방법을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 일반 아파트나 주택 전체의 거래가격을 단순 비교하지 말고, 실제 매수 대상 공유지분과 대지사용권의 가치 및 처분 가능성을 평가해야 합니다.
- 토지거래허가 등 검토. 토지거래계약 허가구역 지정의 구체적인 적용 범위와 경매 취득 시 처리, 후속 거래 제한 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 배당·비용 재확인. 예상배당은 추정치입니다. 실제 피담보채권액, 당해세, 집행비용, 점유정리비용 및 관련 관리비 부담 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “강남 1.5억”이 아니라 “공유지분 1.5억”을 보라
이 사건은 표면적으로 보면 채권 구조가 단순합니다. 근저당권자 이형우가 경매를 신청했고, 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 신건 매각가 150,000,000원 가정에서는 채권 전액 배당과 매수인 인수액 0원도 예상됩니다.
그러나 입찰을 어렵게 만드는 요소는 따로 있습니다. 김장곤 지분 23분의 2에 관한 지분경매, 공유자의 우선매수권, 토지·건물 별도등기, 지하층 위치 특정의 어려움, 미확정 임차·점유관계입니다. 이 문제들은 근저당권의 말소만으로 해결되지 않습니다.
특히 공유자의 우선매수권은 외부 입찰자의 낙찰 가능성을 제한하는 직접적인 변수입니다. 다른 공유자와의 협의가 원활하지 않다면 취득 이후 실제 사용과 재매각에도 제약이 생길 수 있습니다. 공유지분의 거래사례가 확인되지 않은 만큼 150,000,000원의 가격 경쟁력 역시 입증되지 않았습니다.
결론은 신중한 접근입니다. 금전권리 인수 추정은 0원이지만, 공유관계와 매각범위에 따른 권리·환금성 위험이 커 일반 투자자에게는 난도가 높은 경매입니다. 신건 가격만 보고 응찰하기보다 매각지분의 정확한 범위, 공유자 우선매수 가능성, 지하층의 법적·물리적 위치, 실제 점유관계와 공유지분 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
