서울중앙지방법원 2025타경103680. 서초구 서초동 1511-15 소재 6층 철근콘크리트 건물의 4층 402호, 전용 22.85㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2020년 준공됐으며 총 13세대 규모입니다. 소유자 여화영은 2022.02.17. 이 부동산을 420,000,000원에 취득했습니다. 이후 신용보증기금의 가압류, 한울대부자산관리의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌습니다.

그런데 이 물건은 등기부만 보고 간단하게 판단해서는 안 됩니다. 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 367,500,000원이 존재하며, 그 임차권은 2024년 말소기준 가압류보다 먼저 발생했습니다. 원칙적으로 매각 후 배당되지 않은 보증금이 있다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다. 다행히 주택도시보증공사의 확약으로 해당 위험을 해소할 근거가 마련됐지만, 확약의 적용 범위와 실제 말소 이행 확인은 입찰 전에 반드시 필요한 작업입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 현재 말소기준권리는 2024.07.31. 신용보증기금의 가압류 56,798,778원입니다. 2020년에 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 2023년 채은희 명의의 근저당권과 관련 가처분 역시 말소된 상태입니다. 2023년 신용보증기금이 신청했던 강제경매도 취소·말소됐습니다.

현존 가압류 중 한울대부자산관리의 2025년 가압류와 주택도시보증공사의 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 문제는 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 임차인 박은옥입니다. 이 임차권을 단순히 후순위 권리와 함께 소멸한다고 취급하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3억 6,750만 원과 확약의 효과

실제 임차인 1명 · 보증기관 승계 신고 1건. 보증기관의 신고는 박은옥 보증금에 대한 대위·승계 관계로, 독립된 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 실거래 기준 119.8%

동일 주소 및 전용 22.85㎡ 기준으로 확인되는 거래는 2022년 2월, 4층, 420,000,000원입니다. 이는 현재 소유자의 취득가액과도 일치합니다. 현재 최저매각가는 503,000,000원으로 당시 거래보다 83,000,000원 높습니다.

최저가 ÷ 확인된 거래가 = 119.8%입니다. 다만 비교 대상 거래가 2022년 2월의 1건이므로, 이 가격을 현재의 확정적인 시장 시세로 볼 수는 없습니다. 최신 비교 거래 시점이 오래됐고, 현재 가격 추세를 독립적으로 판단할 만큼 연속적인 거래 사례도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 시세보다 정확히 19.8% 비싸다고 확정하는 것이 아니라, 확인 가능한 마지막 거래보다 19.8% 높은 가격에 경매가 시작된다는 의미로 해석해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)

제시된 배당 추정 순서에 따른 계산입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세, 법정 우선권 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자 간 배당순위와 배당액은 법원의 최종 배당표가 기준입니다.

신건 가격인 503,000,000원에 매각될 경우, 위 배당 추정상 박은옥의 보증금은 367,500,000원 전액 배당됩니다. 신용보증기금과 한울대부자산관리의 청구액도 전액 반영되지만, 주택도시보증공사는 청구액 393,665,489원 중 62,105,837원만 배당받는 구조입니다. 신청채권자의 청구액이 충분히 회수되지 않는다고 해서 그 부족분이 그대로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수금은 별개

회차별 매각가는 제시된 100%·80%·64% 시나리오이며 실제 후속 매각기일 및 최저매각가를 확정하는 것은 아닙니다. 확약 전 2회 유찰 시 인수 추정액 50,886,880원은 제공된 배당 가정에 따른 수치입니다. 위 실질취득 기준액에는 취득세, 명도비 및 기타 부대비용이 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서초고등학교 남동측 인근에 위치하며 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 주변 주거 수요를 검토할 수 있는 입지지만 개별 호수의 거래 가격은 별도 확인이 필요합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 서초역이 소재합니다.
• 건물. 2020.01.20. 준공된 6층 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 석재 외벽 마감, 샷시 창호, 도시가스 개별난방, 승강기 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 8m 내외의 포장도로에 접하며 토지는 대체로 등고평탄한 정방형입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 감정요항표에는 토지거래허가구역 지정 이력도 기재되어 있어 입찰 전 현행 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 205.3㎡, 개별공시지가 10,560,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 수치로서 해당 호수의 단독 소유 토지면적이나 전용면적과 동일하지 않습니다.
• 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 13세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다. 거래 표본 부족으로 현재 적정가격 및 매각 소요기간을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약의 제출 주체, 권한, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 말소 동의의 정확한 내용을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰 이후 을구 6번 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 이행 조건을 점검해야 합니다. 확약 문구 확인과 등기 말소 완료는 별개입니다.
• 보증기관 중복신고 점검. 시보증 신고가 박은옥 보증금의 대위·승계 관계에 해당하는지 매각물건명세서와 관련 서류에서 확인하고, 독립 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 현장 점유 확인. 등기된 임차인과 현재 점유자가 동일한지, 제3자의 독립적인 임차권이나 점유 문제가 없는지 확인해야 합니다. 확약 밖의 독립적인 권리는 별도 위험입니다.
• 우선변제액 검증. 최초 보증금 350,000,000원 및 증액분 17,500,000원의 확정일자, 배당요구 및 배당순위를 확인하고 최종 배당표에 따라 인수 관계가 어떻게 정리되는지 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 2022.02. 거래가 420,000,000원과 현재 신건 최저가 503,000,000원 사이의 차이가 큽니다. 입찰 전 현재 시점의 동일 면적·유사 연식 다세대 실거래 및 매도 호가를 추가 비교해야 합니다.
• 관리비·명도비. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 점유 인도 관련 비용을 확인해야 합니다. 확약에 따른 보증금 인수 0원은 부대비용 0원을 뜻하지 않습니다.
• 규제·등기 재확인. 매각기일인 2026.10.22. 전에 토지거래허가 관련 현행 규제, 매각물건명세서 정정 여부, 등기 변동, 특별매각조건 및 매각 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 위험은 해소, 신건 가격은 보류”

이 사건을 단순히 보증금 367,500,000원의 선순위 임차인이 존재하는 위험 물건이라고만 판단하는 것도, 반대로 확약이 있으므로 모든 문제가 해결된 안전한 물건이라고 판단하는 것도 부정확합니다.

박은옥의 임차권에는 대항력과 우선변제권이 존재합니다. 그러나 2026.06.26.자 확약에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인되므로 확약의 유효성과 이행을 전제로 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 보증기관의 승계 신고 또한 별도의 실제 임차인이나 중복 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.

남는 가장 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 503,000,000원은 확인된 동일 면적 실거래 420,000,000원의 119.8%로, 가격 우위를 인정하기 어렵습니다. 더욱이 해당 거래가 2022년 2월의 1건뿐이므로 현재 시세와 환금성을 판단할 근거도 제한적입니다. 확약 밖의 독립적 점유 위험까지 현장에서 배제해야 한다는 점을 고려하면, 신건 적극 입찰보다는 확약서 원본과 최신 시세를 확인하고 가격 조건을 재검토하는 접근이 타당합니다.