서울중앙지방법원 2025타경103703. 관악구 봉천동의 도담파크빌 3층 301호, 다세대주택 경매입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 291,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 감정가보다도 2020년에 형성된 선순위 임차인의 대항력과 그 이후 제출된 확약서에 있습니다. 임차인 정민지는 2020.07.02. 전입하고 2020.06.08. 확정일자를 받아, 2020.08.10. 설정된 이영자 근저당권보다 앞선 대항력 및 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다.
원칙대로라면 임차보증금 291,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 못할 때 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 가능성을 검토해야 합니다. 하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 단, 이 확약의 효력은 정민지 관련 보증금반환채권에 한정되며, 별도 전입자에게까지 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1592-14 도담파크빌 3층 301호 도로명주소: 서울특별시 관악구 관악로 113-1 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 |
| 면적 비교 | 실거래 비교 면적 29.63㎡ · 분석 대상 면적 기준 약 29.0㎡ |
| 건물규모 / 사용승인 | 14세대 · 2018.05.30. |
| 소유자 | 장성상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 291,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.10. 이영자 근저당권 · 채권최고액 220,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 정민지 · 291,000,000원 (확약으로 실질 인수 해소) |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부상 말소기준권리는 을구 3번 이영자 근저당권입니다. 그 이후의 경경호 근저당권, 강서구·관악구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 통조림가공수산업협동조합 근저당권과 과거 임의경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 확약으로 해소된 인수와 남아 있는 미상 점유
조사에서 확인되는 실제 임차·전입 관련 인원은 2명입니다. 정민지는 선순위 임차권자로 확인되며, GANZORIG MUNKHZUL은 별도 전입자로 조사됐습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로서 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 별도 전입자의 구체적인 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차·전입 관련자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정민지 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.07.02. 확정 2020.06.08. 배당요구 2024.07.05. |
291,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 실질 0원 확약에 따른 포기·말소 동의 |
| GANZORIG MUNKHZUL 현황조사 전입자 |
전입 2025.01.30. 확정일자 미상 |
미상 |
선순위 대항력 없음 임대차·우선변제 미상 |
별도 확인 점유·보증금·권원 미상 |
정민지의 임차권과 주택도시보증공사의 경매 신청을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 선순위 보증금에 관한 룰상 인수 위험과 확약 적용 후 실질 부담을 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 기준보다 높고 거래 추세는 하락
도담파크빌은 14세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 29.63㎡ 실거래는 총 3건이며, 전체 평균은 303,333,333원입니다. 하지만 전체 평균에는 과거 거래가 반영되어 있으므로 이를 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 최근 비교 평균 300,000,000원, 마지막 확인 거래 300,000,000원, 그리고 -1.6%의 하락 추세를 우선 검토해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 29.63㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 29.63㎡ | 3층 | 310,000,000원 |
| 2022.05 | 29.63㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.63㎡ | 3건 | 303,333,333원 |
| 최근 비교 기준 | 29.63㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
최저매각가 301,000,000원은 전체 평균 303,333,333원과 비교하면 99.2%로 보입니다. 그러나 최근 비교 기준과 대조하면 100.3%이고, 마지막 확인된 거래가보다 1,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 신건 가격이 저렴하다고 볼 수 없습니다.
1회 유찰 시 최저가는 240,800,000원, 2회 유찰 시에는 192,640,000원으로 제시됩니다. 다만 이 가격 하락이 곧바로 동일한 수준의 경제적 이익을 뜻하지는 않습니다. 선순위 보증금은 확약의 효력이 유지되면 인수되지 않지만, 확약이 없다고 가정한 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수 위험이 증가하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,014,000원 |
| 1. 정민지 임차보증금(우선변제) | 291,000,000원 | 291,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이영자 | 220,000,000원 | 4,986,000원 |
| 3. 근저당권 · 경경호 | 135,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 291,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 배당 순서와 추정 집행비용을 따른 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사 청구분과 정민지 보증금을 독립된 임차보증금으로 중복 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권 승계관계·조세채권·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 확약 적용 여부가 결정
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 후 정민지 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 301,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 240,800,000원 | 54,371,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 192,640,000원 | 101,856,960원 | 0원 |
룰상 인수액은 확약을 적용하지 않은 선순위 보증금 미배당 추정치입니다. 확약 적용 후의 0원은 정민지 관련 잔존 보증금반환채무에 한정됩니다. 별도 전입자의 보증금·점유관계는 확인 전입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관악경찰서 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·관공서·교육시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 지하철 2호선 서울대입구역은 도보 약 12분 거리에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2018.05.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지대에 자체 평탄하게 조성된 자루형 토지이며, 동측으로 폭 약 35m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,650,000원/㎡입니다.
- 도시계획·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 속합니다. 건축선 지정과 토지거래허가구역 관련 사항은 별도 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 매각기일의 적용 여부와 후속 지정은 최신 공고를 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 14세대 규모이고 확인되는 동일 면적 실거래도 3건입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 적어 개별 매물의 적정가격·매도기간 판단에 불확실성이 있습니다. 가격 추세도 -1.6%로 하락 방향입니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12.자 주택도시보증공사 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있는지 확인하세요.
- 실제 임차인과 승계관계 확인. 정민지의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액 291,000,000원을 중복 인수채무로 계산하지 말고, 보증채무 대위변제·승계 여부와 채권관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 별도 전입자 확인. GANZORIG MUNKHZUL의 실제 거주 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 점유권원을 확인하세요. 정민지 관련 확약이 이 전입자에게 적용된다고 가정하면 안 됩니다.
- 명도 가능성. 임차권 인수가 없더라도 현재 점유자와 인도 협의가 필요할 수 있습니다. 인도명령·명도소송 가능성과 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 301,000,000원은 최근 비교 기준 300,000,000원의 100.3%입니다. 거래 추세 -1.6%와 오래된 최종 거래 시점을 감안하여 신건에 가격 가점을 부여하지 마세요.
- 배당관계 확인. 이영자·경경호 근저당권, 임차보증금 우선변제, 조세채권 및 주택도시보증공사의 신청채권이 실제 배당절차에서 어떻게 정리되는지 확인하세요.
- 관리비·점유비용. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 퇴거 조건을 확인하고 입찰가와 별도로 소요될 수 있는 비용을 반영하세요.
- 토지·건축 규제. 토지거래허가구역의 후속 지정 여부, 건축선과 교육환경보호구역 등의 적용 범위를 관할기관에 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 서류를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
도담파크빌 301호는 단순한 권리 안전형도, 보증금 291,000,000원을 그대로 인수하는 위험형도 아닙니다. 원래는 말소기준권리보다 앞선 정민지의 대항력이 문제였지만, 주택도시보증공사가 제출한 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 보증금에 대한 실질 인수 부담은 해소된 사건입니다.
그렇다고 모든 위험이 사라진 것은 아닙니다. 별도 전입자의 보증금과 점유관계는 확인이 필요하고, 14세대 다세대주택의 거래 표본은 적습니다. 최저가 301,000,000원은 최근 비교 기준 300,000,000원보다 높으며 거래 추세도 -1.6% 하락입니다. 전체 실거래 평균 303,333,333원보다 조금 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
결론은 권리 일부 해소, 점유 확인 필요, 신건 가격 보류입니다. 확약서의 효력과 별도 전입자 관계를 원본으로 검증한 다음, 실제 거래 가능가격과 매각가를 다시 비교해야 합니다. 유찰이 발생한다면 가격 부담을 줄일 여지는 있지만, 신건 상태에서는 그 가능성을 이미 실현된 이익처럼 평가해서는 안 됩니다.
