서울중앙지방법원 2025타경103744. 관악구 봉천동 샤르망파크 4층 403호의 강제경매입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 2019년 12월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물에 위치합니다. 소유자는 김명숙·백승익·백재일의 공유 형태로 등기돼 있습니다.

이 물건의 가장 중요한 특징은 등기부상 말소되는 권리와 매수인이 경제적으로 부담할 권리가 다르다는 것입니다. 을구 1번 임차권등기는 2024년 5월 설정되어 말소기준권리 이후에 나타나지만, 임차인의 전입일은 2020년 4월 13일입니다. 따라서 임차권등기 날짜만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 보증금 인수 위험을 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 27일 유옥선의 가압류입니다. 백재일 지분에 설정된 청구금액 240,000,000원의 가압류로, 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후의 기흥세무서 압류와 강제경매개시결정도 매각 소멸 대상입니다.

② 임차인 권리분석 — 대항력·우선변제·승계

실제 임차인은 1명, 최승원입니다. 등기부상 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 확인되며, 같은 사람의 권리를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

이 임차인은 보증금을 전액 배당받기 전까지 매수인에 대한 잔액 인수 문제가 남습니다. 특히 최초 보증금 157,000,000원과 증액 보증금 7,500,000원 모두 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자 관계를 갖고 있다는 점이 중요합니다.

③ 매각대금의 함정 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다

현재 회차의 낙찰가를 최저매각가 95,000,000원으로 가정하면 집행비용 추정액 2,110,000원을 차감한 92,890,000원이 임차인의 보증금 우선변제에 배당되는 구조입니다.

여기서 중요한 점은 낙찰가의 할인분이 매수인의 이익으로 그대로 연결되지 않는다는 것입니다. 보증금 164,500,000원을 전액 배당하지 못하는 한, 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고 매수인이 부담할 보증금 잔액은 커지는 구조입니다.

회차별 금액은 각 낙찰가 및 집행비용 추정에 따른 배당 시나리오입니다. 인수액은 현재 회차 대비 유찰 가정에서 증가합니다. 실제 배당액·집행비용·세금·임차권의 존속 범위에 따라 확정 부담액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

임차인 최승원의 보증금과 경매신청 청구금액은 동일인의 권리관계이므로, 이를 서로 독립적인 두 임차보증금으로 더하지 않습니다. 표의 경매신청채권자 0원은 해당 항목의 별도 예상배당 표시입니다. 임차인 보증금 배당 92,890,000원이 이미 반영되어 있으며, 당해세 및 최우선변제 등의 실제 배당 변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 시세 비교 — 최저가 9,500만원이 아니라 실질취득 약 1.67억원을 비교해야 한다

샤르망파크는 2019년 12월 사용승인된 16세대 규모의 건물입니다. 본 물건의 면적 관련 수치는 10.76㎡로 표시되어 있으나, 같은 면적의 거래로 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 근거로 동일 유형의 최근 실거래 시세가 확보되었다고 볼 수는 없습니다.

가격 메리트는 감정가 95,000,000원과 단순 비교하는 것이 아니라, 실질취득 166,610,000원을 기준으로 검토해야 합니다. 특히 근린시설이라는 사건상 용도와 오피스텔로 이용 중인 감정상태, 실제 공부상 용도 및 거래사례의 일치 여부가 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 봉원중학교 북서측 인근에 위치합니다. 단독주택·공동주택·다세대주택·상업용 건물·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역이 있습니다. 감정상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 403호입니다. 위생설비·승강기·기계식 주차설비·옥외 소화전 등이 확인됩니다.
• 용도. 사건상 근린시설로 분류되고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 주거 이용의 적법성 및 향후 매매·임대 시 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 전체 면적은 136.0㎡입니다. 공시지가는 5,405,000원/㎡로 표시되어 있으나, 이를 개별 호실의 직접적인 시세로 사용할 수는 없습니다.
• 도로. 남측 약 4m 내외 포장도로와 접하며, 기계식 주차설비의 이용 가능 상태도 확인 대상입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·지구단위계획구역 등이 포함됩니다. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 기재되어 있으므로, 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 건물이며 동일 면적의 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 아파트 대단지와 동일한 수준의 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 근린시설·오피스텔 용도 차이도 향후 매수층을 제한할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 71,610,000원입니다. 실제 배당표와 확정 보증금 채권액에 따라 달라질 수 있으므로 입찰금액과 별도로 자금계획을 수립해야 합니다.
• 임차인 권리의 기초 확인. 2020.04.13 전입·확정일자, 2022.04.11 증액분 확정일자, 2024.05.17 임차권등기와 배당요구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 채권자·임차인 동일인 확인. 최승원의 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권 163,970,000원의 관계, 판결 등 집행권원 및 중복 계산 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리의 적용 범위. 2024.03.27 가압류는 백재일 지분에 설정되었습니다. 공유자 전원의 지분이 경매 목적물에 포함되는지, 소유권 취득 범위와 매각조건을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 임차보증금 전액 변제 문제. 임차권등기의 형식적 말소와 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수는 서로 다릅니다. 배당으로 소멸하는 부분과 매수인이 승계하는 부분을 구분해야 합니다.
• 신탁 등기 이력. 2020.01.13 우리자산신탁주식회사로의 신탁등기가 있었고 2020.03.31 말소되었습니다. 신탁원부 및 소유권 귀속 내역을 대조해야 합니다.
• 세금·배당 순위. 기흥세무서 압류와 관련한 체납세금, 당해세 및 법정기일을 확인해 실제 보증금 배당에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 용도와 주거 적법성. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 다른 점을 고려해 건축물대장상 용도, 전입 및 임대차 관계, 용도변경 필요성 등을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 12개월 동일 용도·유사 면적 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하고, 최소한 실질취득 예상액 166,610,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
• 현장·관리 확인. 실제 점유 상태, 내부 관리 상태, 미납 관리비, 기계식 주차 이용 여부와 인도 절차를 점검해야 합니다.

맺으며 — “9,500만원 낙찰”보다 “약 1.67억원 취득”이 본질

이 사건에서 가장 위험한 판단은 최저매각가 95,000,000원만 보고 서울 관악구의 저렴한 경매물건으로 인식하는 것입니다. 임차인 최승원은 2020년 전입과 확정일자를 갖추어 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에서도 미배당 보증금 잔액의 인수가 명시되어 있습니다.

현재 예상배당 기준 실질취득은 166,610,000원. 두 차례 유찰을 가정해도 실질취득은 165,994,400원 수준입니다. 낙찰 최저가가 낮아져도 인수액이 늘어나는 구조인 만큼 일반적인 유찰 할인형 투자전략과는 다르게 접근해야 합니다.

여기에 근린시설·오피스텔 용도 차이, 16세대 소규모 건물의 환금성, 동일 유형 실거래 시세 미검증, 공유지분에 설정된 권리의 적용 범위, 임차인과 신청채권자의 동일성까지 검토해야 합니다. 보증금 승계 위험이 크고 실질취득액의 시장가격 경쟁력이 입증되지 않았다는 점에서 현재 단계의 입찰 매력도는 낮게 평가하는 것이 타당합니다.