서울중앙지방법원 2025타경103790. 서울 동작구 상도동 대흥미소가 2층 201호, 전용 42.02㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 390,000,000원으로 신건이며, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 350,000,000원입니다. 등기상 소유자는 최대원으로, 2023.05.26. 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건은 단순한 근저당 말소형 경매가 아닙니다. 2021.12.21. 전입·점유를 시작한 임차인 주경은이 보증금 350,000,000원에 대한 임차권등기를 마친 상태입니다. 전입일은 2023.10.12. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 임차인에게 대항력이 있는 구조입니다. 하지만 별도의 확약서로 해당 임차인의 잔존 보증금 인수 문제를 해소하는 조건이 명시되어 있어, 확약의 적용 범위와 실제 이행을 검증하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 214-221 대흥미소가 2층 201호 도로명주소: 서울특별시 동작구 양녕로22가길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 42.02㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 사용승인 2012.05.07. |
| 건물규모 | 전체 11세대 |
| 소유자 | 최대원 · 2023.05.26. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 기준권리 | 2023.10.12. 국민건강보험공단 압류 (갑구 6번) |
| 임차인 | 주경은 · 보증금 350,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 관건
등기부상 과거 우리은행 근저당권은 2021.04.22. 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준으로 제시된 권리는 2023.10.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 채신일의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
특히 주의할 점은 임차권등기일이 말소기준권리보다 늦다는 사실만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없다는 것입니다. 임차인 주경은은 압류보다 앞선 2021.12.21. 전입·점유를 시작했고, 2021.11.16. 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 원칙적으로 배당 후 보증금 미회수분의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판정 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주경은 을구 3번 임차권등기 |
전유부분 전부 2021.12.21. |
350,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권 확정일자 2021.11.16. 배당요구 있음 |
확약 반영 0원 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
이 확약을 반영하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이는 단순히 배당금으로 보증금이 모두 회수된다는 뜻이 아니라, 잔존 보증금에 대한 매수인 청구를 포기하는 조건이 적용된다는 의미입니다.
다만 임차권자는 주경은으로 등기되어 있으므로, 주택도시보증공사의 권리승계 범위, 확약의 효력 및 실제 임차권등기 말소 이행을 매각물건명세서 원본과 관련 증빙으로 확인해야 합니다.
확약은 해당 임차인에 관한 것이며, 다른 권리자의 대항력이나 인수 의무까지 일괄 소멸시키는 서류는 아닙니다. 또한 명도 및 등기 정리 절차가 자동으로 완료되는 것도 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 같은 신건 가격
대흥미소가(214-221)는 전체 11세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래자료는 총 3건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 전체 기간 평균은 336,666,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래인 390,000,000원을 우선 기준으로 삼습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 41.35㎡ | 3층 | 390,000,000원 |
| 2023.05 | 42.02㎡ | 2층 | 310,000,000원 |
| 2021.10 | 42.02㎡ | 2층 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 336,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 390,000,000원 |
최저매각가 390,000,000원은 전체 기간 평균의 115.8%이며, 최근 12개월 평균과 비교하면 100.0%입니다. 과거 거래보다 최근 거래가 25.8% 높은 추세로 집계되지만, 그 자체로 감정가에 추가 가격 가점을 부여할 수는 없습니다. 최신 거래와 신건 최저가가 일치하기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,260,000원 |
| 1. 임차인 주경은 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 33,740,000원 |
| 3. 가압류 · 채신일 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제시된 자동 추정 시나리오를 표시한 것으로, 실제 배당표 확정이나 주택도시보증공사에 대한 중복채권 인정 여부를 의미하지 않습니다. 임차보증금과 보증기관 청구액이 각각 350,000,000원으로 표시되어 있으므로 실제 권리승계·대위관계에 따른 중복계상 여부를 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험을 구분
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 인수위험 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 390,000,000원 | 0원 | 390,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 312,000,000원 | 43,168,000원 | 312,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 249,600,000원 | 104,694,400원 | 249,600,000원 |
확약 반영 실질취득액은 각 회차 최저매각가에 해당 임차인의 실질 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 확약 미적용 위험액은 제시된 회차별 자동 추정치를 그대로 표시한 것으로 실제 법적 인수액 확정치는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도동 국사봉중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 7호선 상도역 및 숭실대입구역이 소재합니다.
- 건물. 2012.05.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 인접한 2필지의 가로장방형 평탄지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·건축허가·착공제한지역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 전체 11세대 소규모 다세대주택이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 1건만으로 매도 가능 가격이나 매각 기간을 단정하기 어렵습니다.
- 발코니. 전유면적에 산입되지 않은 확장발코니가 존재하며, 감정평가 시 이를 감안해 가격을 산정했습니다.
위반 표시가 확장발코니와 관련되는지, 다른 증축·용도변경 사항인지, 시정명령·이행강제금 등 후속 부담이 있는지를 확인해야 합니다. 위반건축물 표시만으로 위반 내용이나 비용을 임의로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.26.자 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관의 권리관계. 주택도시보증공사의 채권승계 또는 대위 여부, 실제 임차인 주경은과의 법률관계 및 배당채권 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 확약이 있더라도 말소에 필요한 절차와 서류, 말소 이행의 시점을 확인해야 합니다.
- 입찰가격. 최저가 390,000,000원은 최신 거래가와 같습니다. 최근 거래 1건만을 근거로 신건 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 건축물대장. 위반건축물 표시의 구체적 원인, 확장발코니의 적법성, 시정 및 이행강제금 관련 사항을 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 상태는 별개입니다. 점유자 확인 후 인도 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 체납 관리비. 관리주체를 통해 미납 여부와 공용부분 관리비 승계 문제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 신건 가격은 보류”
이 물건의 핵심은 보증금 350,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 유찰로 최저가가 낮아져도 매수인이 보증금 미회수분을 인수할 수 있습니다. 그러나 2026.06.26.자 확약서로 해당 임차인의 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 사실이 명시되어 있어, 확약 적용을 전제로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래와 같은 금액입니다. 전체 11세대의 소규모 다세대주택에 최근 거래 표본도 1건뿐이어서 가격의 적정성과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다. 여기에 건축물대장 위반건축물 표시라는 별도 점검 사항까지 있습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약에 따른 인수 위험 해소는 긍정적이지만, 신건에서 가격 할인 없이 입찰할 만큼의 확실한 메리트는 확인되지 않습니다. 확약의 효력, 건축물 위반사항, 점유관계를 확인한 뒤 유찰 여부와 실제 취득가격을 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다. 권리는 확약 확인이 전제, 가격은 신중한 접근이 필요한 물건입니다.
