서울중앙지방법원 2025타경103804. 서초구 서초동 남부순환로315길 80-10에 위치한 파크힐스 4층 402호입니다. 2020.03.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로, 분석 대상의 전용면적은 28.33㎡입니다. 건물은 12세대 규모이며 현황 주거용으로 이용 중입니다.
소유자 정연택은 2021.04.13. 공유자 전원 지분을 이전받았으며 등기된 거래가액은 435,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐고, 임차인 김효진의 임차권등기명령을 거쳐 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 보증금 420,000,000원, 경매 신청 청구액 역시 420,000,000원이라는 점에서 보증금 회수 및 잔존채권 처리 구조를 이해하는 것이 권리분석의 출발점입니다.
특히 일반적인 권리분석에서는 전입일이 말소기준일보다 앞선 임차인이 있다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 위험을 고려해야 합니다. 그러나 이 사건은 별도의 대항력 포기 확약서가 존재하므로 일반적인 대항력 인수형 경매와 결론이 달라집니다. 이 차이를 구분하지 않고 보증금을 그대로 인수액에 더하거나, 반대로 임차인의 권리관계를 전혀 확인하지 않은 채 깨끗한 물건이라고 단정하는 것은 모두 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1478-3, 1478-4 남부순환로315길 80-10 · 4층 402호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.33㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물명 / 규모 | 파크힐스 · 12세대 · 사용승인 2020.03.11. |
| 소유자 | 정연택 · 2021.04.13. 소유권이전 · 등기 거래가 435,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 420,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.17. 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,269,000,000원 |
| 임차인 / 보증금 | 김효진 · 420,000,000원 · 임차권등기 |
| 확약서 | 2026.06.22.자 · 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023.11.17. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2020년에 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 근저당권 2건은 이미 2021.03.30. 말소되어 현재의 말소기준권리로 보지 않습니다.
임차인 김효진은 2021.04.13. 전입·점유를 시작했으며 2021.04.05. 확정일자를 받았습니다. 해당 시점이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 임차인으로 분석됩니다. 확정일자 및 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 420,000,000원 보증금과 확약
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김효진 전유부분 전부 · 주거용 임차권등기 |
전입·점유 2021.04.13. 확정 2021.04.05. |
420,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 실질 인수 0원 승계 신고 없음 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매 신청을 별도 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확약의 효력은 해당 임대차보증금 반환채권에 관하여 확인해야 합니다.
| 임차인 | 김효진 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.03.30. |
| 전입 / 점유개시 | 2021.04.13. / 2021.04.13. |
| 확정일자 | 2021.04.05. |
| 임차보증금 | 420,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.05.16. · 을구 4번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준일보다 전입이 앞섬 |
| 우선변제권 | 행사 가능 · 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 승계 | 임차인으로 중복 신고된 보증기관 없음 |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 실질 0원 |
이 확약이 해당 임대차보증금 반환채권에 유효하게 적용된다면, 매수인은 배당으로 충당되지 않은 보증금을 별도로 반환할 책임을 부담하지 않는 것으로 분석됩니다. 따라서 실질 인수액은 0원입니다.
이 확약은 해당 임차인 관련 권리에 관한 것이며, 확약 범위 밖에 별도의 임차인이나 점유자가 확인된다면 그 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 인도와 실제 점유 해소 또한 별도 확인 사항입니다.
③ 시세 비교 — 4.39억을 저렴하다고 판단하기 어려운 이유
이 물건의 실거래 비교는 파크힐스 전용 28.33㎡ 거래를 기준으로 합니다. 확인된 거래는 2021년 7월, 3층, 440,000,000원입니다. 대상 물건은 4층이며 감정가와 최저매각가가 439,000,000원입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 실거래 | 28.33㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 대상 물건 · 신건 | 28.33㎡ | 4 | 439,000,000원 |
| 과거 거래 대비 | — | — | 99.8% |
2021년 거래가와 신건 최저가의 차이는 1,000,000원에 불과합니다. 감정가 439,000,000원은 당시 거래가의 약 99.8%로, 과거 거래와 사실상 비슷한 가격입니다.
중요한 점은 2021년 거래를 2026년 현재 시세로 취급해서는 안 된다는 것입니다. 비교 가능한 거래가 한 건이고 시점도 오래되었으므로 현재 가격 수준이나 최근 가격 추세를 신뢰성 있게 확정하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래에 근거한 가격 할인 효과도 검증할 수 없는 상태입니다.
다만 표본 규모와 집계 기간이 확정되지 않은 통계이므로, 모든 물건이 동일한 횟수만큼 유찰된다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,790,000원 |
| 1. 임차인 김효진 · 우선변제 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 12,210,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 가격 439,000,000원을 기준으로 집행비용 6,790,000원을 공제하고, 임차보증금 420,000,000원에 전액 배당하는 시나리오입니다. 나머지 12,210,000원은 주택도시보증공사 가압류 채권에 배정되고, 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다.
이 배당표는 추정 배당 순서와 청구액을 바탕으로 한 계산입니다. 가압류 1,269,000,000원과 경매신청 청구액 420,000,000원이 동일 보증기관에 관련된 채권이라는 점을 유의해야 합니다. 서로 완전히 독립된 채권이라고 확정하거나 중복 회수 가능액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권의 동일성, 배당자격, 우선순위와 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질 인수액은 구분해야 한다
| 회차 | 예상매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 439,000,000원 | 0원 | 439,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 351,200,000원 | 74,516,800원 | 351,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 280,960,000원 | 143,773,440원 | 280,960,000원 |
회차별 예상매각가는 유찰 시나리오이며 실제 매각기일이나 낙찰가를 확정하는 수치가 아닙니다. 확약 전 인수 추정액은 제공된 회차별 배당 계산에 따른 값입니다. 확약 적용 시 해당 임차인의 실질 인수액은 모두 0원이며 취득세·명도비·관리비 등은 실질취득액에 포함되지 않습니다.
그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서, 낙찰가 하락에 따라 실질취득액도 하락합니다. 따라서 회차별 매각가를 비교하는 의미가 있습니다.
회차별 배당 추정상 1회 유찰에서는 인수 추정액 74,516,800원, 2회 유찰에서는 143,773,440원이 나타납니다. 이 경우 낙찰가만 비교해 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
제시된 배당 시나리오와 별개로, 대항력 임차인의 보증금 420,000,000원 전액이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 확약 원본 확인은 단순한 참고사항이 아니라 입찰의 핵심 조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주거환경. 서울특별시 서초구 서초동 신중초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로·버스정류장·지하철역을 이용할 수 있어 대중교통 및 도로교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.03.11. 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 기본적인 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기 및 옥외주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접하며 도로 관리상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 이력도 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 동일 전용면적 거래는 2021년 7월 한 건이며, 관련 경매 평균 유찰 횟수 3.3회를 고려할 때 매도 시 가격과 소요 기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.22.자 주택도시보증공사 확약서의 원문, 제출 주체와 효력, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 권리관계. 김효진의 대항력·우선변제권·배당요구 및 주택도시보증공사와의 권리관계를 확인하고, 별도 반환채권이 남지 않는지 검토해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 확약서에 임차권등기 말소 동의가 있으나, 실제 말소 처리 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 회생·압류 이력. 기존 회생절차는 폐지되고 관련 보전처분·회생절차개시등기는 말소됐으며 국세 압류등기도 말소됐습니다. 다만 현재 등기 상태와 조세채무 관련 사항은 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 보증금 반환채권의 정리 여부가 실제 점유 해소를 자동으로 보장하지는 않습니다. 현장 점유자 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 매매 시세 확인. 2021년 7월 거래 440,000,000원을 현재 시세로 확정하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최근 거래 및 실제 매도 가능 가격을 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021년 민간임대주택등기 이력이 있으므로 등록 상태, 임대의무 및 매각 후 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 건물·관리비. 소규모 다세대주택의 공용관리비 체납, 승강기 유지관리, 주차 이용, 누수 및 내부 수선 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 입찰서류 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 확약서 및 법원 공고를 대조하고, 매각조건 변동과 특별매각조건 유무를 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 해소돼도 가격 위험은 남는다”
이 사건의 가장 큰 권리 이슈는 임차인 김효진의 420,000,000원 보증금과 대항력입니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서기 때문에 일반적인 기준으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 2026.06.22.자 주택도시보증공사 확약서에는 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 따라서 확약의 적용 대상과 효력이 확인된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 확약 밖의 별도 권리까지 포괄해서 소멸한다고 볼 수는 없습니다.
그렇다고 신건 439,000,000원이 매력적인 가격이라고 단정할 수는 없습니다. 확인된 2021년 거래는 440,000,000원으로 현재 최저가와 사실상 동일하며, 최근 시장 가격을 판단할 만한 거래 근거가 충분하지 않습니다. 여기에 12세대 소규모 다세대주택의 환금성 문제와 관련 경매 평균 유찰 3.3회라는 지표가 겹칩니다.
권리 핵심은 확약서 원본 검증, 투자 핵심은 현재 시세와 환금성 검증입니다. 확약이 유효하다는 전제에서 법률상 주요 인수 위험은 상당 부분 해소되지만, 신건 감정가 그대로의 입찰은 충분한 가격 안전마진이 입증되지 않았습니다. 종합 판단은 신건 가격 보류, 확약 효력 확인 후 보수적 접근입니다.
