서울중앙지방법원 2025타경103842. 서울 동작구 상도1동 더포레스트 3층 302호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이지만, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기부에는 민간임대주택 등록 사항도 존재합니다. 따라서 단순한 주거용 아파트 경매와 동일하게 접근하기보다 공부상 용도·실제 이용상태·임대차 권리를 함께 살펴야 합니다.
현재 소유자 오승훈은 2022.04.28. 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다. 이후 국세 압류가 등기되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권액 역시 230,000,000원입니다.
가격보다 먼저 확인해야 할 부분은 등기상 임차권자 김영빈입니다. 김영빈은 2022.04.27. 주민등록을 마쳤고, 2022.04.28. 점유를 시작했으며, 2022.04.14. 확정일자를 받은 보증금 230,000,000원의 임차권자입니다. 모두 2023.02.07. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 즉 원칙적으로 대항력이 인정되는 선순위 임차인입니다. 다만 이 사건은 제출된 확약서 때문에 통상적인 보증금 인수 사건과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 3층 302호 도로명: 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 / 감정상 오피스텔 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.04.28. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07. 갑구 5번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 등기 확인일 | 2026.10.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준권리는 2023.02.07. 갑구 5번 국세 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 양천세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 수협은행 근저당권과 신탁등기는 이미 말소되었습니다.
가장 중요한 예외는 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 김영빈의 임대차입니다. 임차권등기는 2023.12.26.에 이루어졌지만, 임대차계약·주민등록·점유개시는 그보다 앞선 2022년에 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유만으로 보증금 인수위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인물 2명
| 성명 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김영빈 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 |
230,000,000원 | 전입 2022.04.27. 점유 2022.04.28. 확정 2022.04.14. |
대항력 있음 우선변제 있음 |
확약 적용 룰상 50,362,000원 실질 인수 0원 |
| 조서현 현황조사상 전입자 |
미상 | 전입 2025.09.05. 확정일자 미상 |
선순위 대항력 없음 우선변제 미상 |
별도 확인 확약 적용 대상 아님 보증금·점유관계 확인 필요 |
실제 임차 관련 인물은 2명으로 파악됩니다. 김영빈은 등기상 임차권자이며, 조서현은 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 별도 전입자입니다. 조서현의 임대차계약 및 보증금 존재 여부는 확정되지 않았습니다.
김영빈은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다. 2023.12.26. 임차권등기명령에 따른 등기가 이루어졌고 배당요구가 확인됩니다. 통상의 인수 판단과 달리 주택도시보증공사의 확약으로 미배당 보증금의 매수인 부담이 해소되는 구조입니다.
조서현은 2025.09.05. 전입자로 확인되어 말소기준인 2023.02.07.보다 후순위입니다. 확인된 전입 시점을 기준으로는 선순위 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·점유개시 및 실제 계약관계는 미상입니다. 따라서 선순위 보증금 인수 가능성을 단정할 근거는 없으나 점유·명도 및 별도 권리 발생 여부를 조사해야 합니다.
③ 배당 및 유찰 시나리오 — 인수액이 달라진다
신건 최저가 183,000,000원에 매각되는 경우를 가정한 예상 배당입니다. 집행비용을 공제하고 임차인 김영빈의 우선변제권 배당을 우선 반영한 계산이며, 주택도시보증공사의 신청채권액은 별도로 표시됩니다. 신청채권과 임차보증금이 동일한 경제적 채권의 승계관계에 있는지는 최종 배당표 및 권리관계로 확인해야 합니다. 두 금액을 서로 독립된 보증금으로 단순 합산하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,362,000원 |
| 1. 임차인 김영빈(우선변제) | 230,000,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 3,362,000원, 김영빈 우선변제 179,638,000원으로 매각대금 183,000,000원이 모두 배분됩니다. 김영빈 미배당 보증금 50,362,000원은 확약 적용 시 매수인 실질 인수 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당으로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰이 곧 가격 메리트는 아니다
선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각가를 웃도는 경매는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 이 사건 역시 확약이 없었다면 유찰에 따른 가격 인하 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 183,000,000원 | 50,362,000원 | 183,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 146,400,000원 | 86,449,600원 | 146,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 117,120,000원 | 115,319,680원 | 117,120,000원 |
룰상 인수액은 각 회차 배당 추정치에 따른 금액입니다. 확약 적용 실질취득은 해당 인수액을 제거한 낙찰가 기준으로, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 표의 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 다음 매각가격을 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 상도역(7호선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 시내버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 3층입니다. 석재 붙임 외벽, 벽지도배·타일 마감, 하이샤시 창호 등이 기재되어 있으며, 위생·급배수·전기·소화전·화재탐지·승강기·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 표시되어 있으나 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 민간임대주택 등록도 존재합니다. 건축물대장상 용도, 임대사업자 관련 의무, 사용·임대 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 남동측 폭 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 남측으로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지로 조사되었습니다.
- 토지이용규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 도로 및 건축선 관련 저촉 사항도 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재는 지정 대상과 기간을 구분하여 본건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 5,668,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나 건축물대장과 현장 상태의 직접 대조가 필요합니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 오피스텔 이용상태는 확인되지만, 근린시설 분류 및 민간임대주택 등록 등 권리·용도 확인 요소가 함께 존재합니다. 실거래 시세가 없는 상태에서는 환금성을 높게 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.12.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 매각물건명세서의 적용 범위를 확인하세요.
- 김영빈 임차권. 전입 2022.04.27., 확정 2022.04.14., 보증금 230,000,000원의 선순위 임차권입니다. 실제 배당 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 조서현 전입. 2025.09.05. 전입자는 김영빈과 별도로 조사해야 합니다. 보증금·계약서·점유개시·확정일자 및 실제 거주 여부를 확인하고 명도 계획을 수립하세요.
- 신청채권자와 임차보증금 관계. 주택도시보증공사의 청구액 230,000,000원과 김영빈 보증금 230,000,000원의 권리 승계관계를 확인하고 중복채권으로 잘못 계산하지 않도록 주의하세요.
- 민간임대주택 등록. 갑구 4-1번 민간임대주택등기의 현존 여부와 임대의무기간·임대료 증액 제한 등 관련 의무가 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 공부상 용도. 근린시설로 표시되는 사건 정보와 감정상 오피스텔 이용상태가 일치하지 않습니다. 건축물대장상 용도, 실제 사용, 세금·금융 조건을 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가 183,000,000원을 과거 소유권 거래가액 230,000,000원과 단순 비교하여 할인 매물이라고 판단하지 마세요. 최근 유사 물건의 실거래 및 매도 호가를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비·명도. 국세 압류가 존재하므로 당해세 등 배당상 우선순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하고, 미납 관리비와 점유자 인도 비용을 별도로 검토하세요.
- 매각조건 재확인. 2026.10.22. 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 법원 매각조건을 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 개선, 가격은 아직 미검증”
이 사건은 선순위 임차보증금 230,000,000원이 존재해 일반적인 낙찰자 인수형 경매처럼 보입니다. 신건 기준 예상 미배당액이 50,362,000원이고, 확약이 없다면 실질취득 부담이 233,362,000원까지 올라갑니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.05.12. 제출한 확약으로 김영빈 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 이 점은 권리 위험을 실질적으로 완화하는 중요한 요소입니다.
그렇다고 즉시 안전한 저가 매물로 분류할 수는 없습니다. 조서현이라는 별도 전입자가 있고, 보증금·점유관계가 확정되지 않았습니다. 또한 근린시설 분류와 오피스텔 실제 이용상태, 민간임대주택 등록을 함께 확인해야 합니다. 무엇보다 현재 가격이 최근 시세보다 저렴한지 판단할 객관적 비교자료가 부족합니다.
결론은 권리 개선, 입찰 판단 보류입니다. 확약의 유효한 적용과 별도 전입자 및 용도 문제를 확인한 다음, 현재 최저가 183,000,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지를 검증하는 순서가 적절합니다. 단순히 보증금보다 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
