서울중앙지방법원 2025타경103942. 강남구 역삼동 디오빌역삼 12층 1212호, 전용 30.03㎡ 아파트입니다. 지하철 2호선 역삼역 동측 인근에 위치한 457세대 규모의 건물로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 324,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 273,829,533원입니다.
이 물건은 등기부상 채권자 수가 많지만, 가장 중요한 권리는 따로 있습니다. 2021년 9월 10일 전입한 임차인 이소정의 주택임차권입니다. 임차보증금은 252,000,000원, 확정일자는 2021년 8월 12일로 말소기준권리인 2023년 2월 27일 신정임 근저당보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 근저당보다 나중에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
현재 신건 예상배당에서는 이 보증금이 전액 변제됩니다. 그러나 유찰 후에는 매각대금에서 보증금을 모두 돌려주지 못할 수 있으며, 그 잔액이 낙찰자에게 이전됩니다. 권리가 단순히 소멸하는 경매와는 다른 가격 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 720-25 디오빌역삼 12층 1212호 도로명주소: 서울특별시 강남구 언주로 427 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 30.03㎡ · 지상 26층 중 12층 |
| 건물 개요 | 대우디오빌 · 457세대 · 2002.06.25 사용승인 · 철근콘크리트구조 |
| 이용상태 | 현황 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김승택 (2002.07.26 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,829,533원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.27 신정임 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 임차인 | 이소정 · 보증금 252,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부에서 먼저 구별해야 할 것은 이미 말소된 근저당과 현재 말소기준이 되는 근저당입니다. 우리은행의 2002년 근저당권(채권최고액 144,000,000원)은 2018년 1월 17일 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 2월 27일 설정된 신정임 근저당권 100,000,000원입니다.
그 뒤 삼성카드, 한국스탠다드차타드은행, 케이비국민카드, 엔에이치농협캐피탈의 가압류가 순차적으로 설정됐습니다. 이후 지방자치단체와 국세 관련 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 등기됐습니다. 이 권리들은 등기상 매각으로 소멸하는 대상으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.52억의 배당과 승계
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이소정 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.09.10 확정 2021.08.12 임차권등기 2023.09.20 |
252,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 이소정은 임차권등기와 매각물건명세서로 권리가 확인되며 배당요구도 이루어졌습니다. 주택도시보증공사가 경매를 신청했다는 사실만으로 별도의 임차인이 존재한다거나 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래 평균보다 비싸다
대우디오빌 동일 전용면적 30.03㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 거래월은 2026년 9월이며 거래금액은 288,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 292,583,333원으로, 현재 최저가 324,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 30.03㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 30.03㎡ | 18 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 30.03㎡ | 13 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 30.03㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 30.03㎡ | 18 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 30.03㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 30.03㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 30.03㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 30.03㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 30.03㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 30.03㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 30.03㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.03㎡ | 12건 | 292,583,333원 |
최근 실거래 범위는 260,000,000원~330,000,000원입니다. 같은 면적이라도 층과 개별 상태 등에 따라 거래금액 차이가 나타납니다. 다만 신건 최저가 324,000,000원은 최근 평균보다 31,416,667원 높고, 최신 거래가 288,000,000원보다도 36,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,336,000원 |
| 1. 임차인 이소정 (우선변제) | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 신정임 | 100,000,000원 | 66,664,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 15,626,090원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 113,786,530원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 11,087,507원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 61,786,649원 | 0원 |
| 7. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 273,829,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 순서와 금액을 따른 추정표입니다. 집행비용 5,336,000원, 이소정 보증금 252,000,000원, 신정임 근저당권 배당 66,664,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 국세·지방세의 실제 교부청구액, 당해세 해당 여부와 법정 우선순위 등에 따라 실제 배당액과 임차보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 곧 취득원가는 아니다
이 사건은 유찰에 따라 단순히 최저매각가만 낮아지는 구조가 아닙니다. 임차인 이소정이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고 있기 때문에 배당에서 회수하지 못한 보증금이 생기면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 회차별로 낙찰가 + 인수 보증금을 함께 계산해야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 인수 보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 324,000,000원 | 0원 | 324,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 259,200,000원 | 0원 | 259,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 207,360,000원 | 48,343,040원 | 255,703,040원 |
이번 시나리오에서 2회 유찰 시 실질취득액이 보증금 252,000,000원보다 다소 높은 것은 집행비용 추정액까지 매각대금에서 먼저 공제되기 때문입니다. 보증금보다 낮은 가격에서 낙찰받을수록 매수인 인수액이 커져, 매각대금과 인수액의 합계가 보증금 규모에 근접하는 구조입니다. 따라서 유찰률만으로 할인 폭을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 역삼역 동측 인근입니다. 주변에 아파트, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 역삼역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 26층 건물 중 12층으로, 2002.06.25 사용승인을 받았습니다. 승강기, 소화설비, 위생·급배수설비 및 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지 및 도로. 대지는 평탄한 세장형이며 북동측 약 40미터, 남동측 약 12미터, 북서측 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 테헤란로 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 입찰 전 실제 적용되는 허가 대상과 지정기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 457세대 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 260,000,000원부터 330,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 층·상태 및 거래시점에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 원칙 확인. 이소정은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 임차인입니다. 등기상 임차권 말소 예정 여부만 보지 말고 실제 배당으로 보증금 전액이 반환되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신건에서는 임차인에게 252,000,000원 전액이 배당될 것으로 추정되지만, 실제 배당순위·집행비용·세금 채권에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 송파구·강남구 및 국가 압류와 관련된 조세의 구체적인 성격, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 관리. 신건 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 292,583,333원보다 높습니다. 최신 거래가 288,000,000원과도 비교해 응찰가격을 결정해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액 계산. 2회 유찰 가정에서는 매각대금 207,360,000원에 예상 인수액 48,343,040원을 더한 255,703,040원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자와 실제 인도 가능 상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사 원본과 현장 확인으로 점유 상태를 다시 살펴야 합니다.
- 관리비 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득 관련 세금, 명도비용 등을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 지정구역 및 건축물 용도에 따른 실제 허가 필요 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰 후에는 인수액을 봐야 한다”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 대항력 있는 임차인 이소정의 보증금 252,000,000원. 현재 신건 매각대금 324,000,000원을 가정하면 전액 배당이 예상돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 모든 회차에서 인수가 없다는 의미가 아닙니다. 유찰 이후 보증금 미배당분이 발생하면 그 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
둘째, 현재 최저가는 최근 시세보다 비쌉니다. 최근 동일 면적 거래 평균 292,583,333원에 비해 감정가 324,000,000원은 110.7% 수준이고, 최신 거래가 288,000,000원도 웃돕니다. 신건에 적극적으로 응찰할 만한 가격상의 근거는 부족합니다.
1회 유찰 시에는 예상배당상 임차보증금 전액 변제가 가능하지만, 2회 유찰 시에는 48,343,040원의 보증금 인수가 예상됩니다. 가격이 더 내려가도 실질취득액의 감소는 제한적일 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가보다 배당 결과와 실질취득액이 더 중요한 경매입니다.
최종 판단: 신건 가격 메리트 부족. 유찰 후에도 대항력 임차보증금의 배당·인수 범위를 재계산한 다음 접근해야 합니다. 세금 우선순위와 임차보증금 전액 배당 여부를 확인하기 전까지는 인수 0원을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다.
