서울중앙지방법원 2025타경103989. 서울 관악구 신림동 태양오피스텔 8층 806호, 감정상 공동주택(다세대주택)으로 이용되는 물건입니다. 이름은 오피스텔이지만 실제 이용상태를 기준으로 보면 다세대주택입니다. 소유자 김택현이 2021년 4월 매매계약을 체결하고 같은 해 5월 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 219,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 감정가나 압류 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인과, 그 임차권에 관한 확약서입니다. 등기상 임차권등기가 경매로 말소될 예정이라는 사실만으로 대항력에 따른 보증금 인수 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 별도로 제출한 포기·말소 동의 확약서가 그 위험을 해소하는 결정적 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 임차권이 핵심

말소기준권리는 2022.11.15. 국(포천세무서장)의 압류입니다. 이후 2024년 의정부세무서장 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 임차인 김주경의 주민등록일자는 2021.05.14.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023년에 이뤄졌지만, 대항력 판단에서는 기존 전입·점유 관계가 중요합니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 실질 인수를 바꾼다

확인되는 실제 임차인은 김주경 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 별도 합산하는 대상이 아니라 강제경매 신청채권자이며, 제출된 확약서의 주체입니다. 따라서 임차보증금 219,000,000원과 공사의 청구액 219,000,000원을 별개의 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.

확약이 없었다면 신건 배당표상 보증금 부족분 19,642,000원이 인수 위험액입니다. 확약은 이 임차권에 한정되며, 별도의 미확인 임차인이 있다면 그 권리까지 포기시키는 효력은 없습니다. 입찰 전 확약서 원본, 권리 포기 범위, 임차권등기 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 93.0%라는 숫자의 한계

태양오피스텔의 확인된 실거래 표본은 2022년 1~4월 거래 12건입니다. 평균은 218,250,000원, 최저는 215,000,000원, 최고는 221,000,000원입니다. 최근 확인 거래는 2022년 4월 221,000,000원입니다.

최저가 203,000,000원은 이 평균의 93.0%로, 과거 거래 평균보다 15,250,000원 낮습니다. 다만 이 비교는 2022년 거래를 기준으로 한 과거 가격 비교이지, 2026년 현재의 시세 할인율을 확정하는 근거가 아닙니다. 표본의 면적도 11.5㎡와 12.6㎡가 혼합돼 있어 개별 호수 비교에 주의해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

집행비용 3,642,000원을 차감한 199,358,000원이 임차인 우선변제에 배분되는 추정입니다. 임차보증금 미배당액은 19,642,000원이지만 확약 적용 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액을 임차보증금과 별도로 합산해 중복 부담으로 해석하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 분리해서 보기

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 신건 기준 실질취득은 222,642,000원, 1회 유찰 시 222,073,600원, 2회 유찰 시 221,618,880원으로 보증금 219,000,000원 부근에서 형성됩니다. 이 차이는 각 회차의 추정 집행비용을 반영한 결과입니다. 따라서 확약이 없는 구조였다면 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 경쟁력이 높아진다고 볼 수 없습니다.

반면 이번 사건은 확약 적용 시 각 회차에서 실질 인수액이 0원이므로, 매수인의 매각대금 기준 실질취득은 낙찰가와 동일합니다. 다만 취득 관련 부대비용과 명도·관리비 등은 별도로 검토해야 하며, 가격이 내려가는 것과 현재 시세 대비 수익성이 검증되는 것은 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신림역 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 신림역(2호선·신림선)과 버스정류장이 있습니다. 감정상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로, 일반 위생·급배수설비, 도시가스 난방 및 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 공동주택 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가 7,009,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 등기가 존재하므로, 경매 매각에 따른 등록·의무관계 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소형 다세대주택으로, 과거 거래기록은 있으나 최신 거래가격의 검증이 중요합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 8.9회는 환금성 판단에서 불리한 참고지표입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.19.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 직접 확인하세요.
• 임차권등기 정리. 김주경의 임차권등기 말소 절차와 주택도시보증공사의 권리 처리관계를 확인하세요. 확약 외 다른 점유·임대차관계가 발견된다면 별도 분석해야 합니다.
• 세금 압류. 포천세무서장·의정부세무서장의 압류 말소 예정 여부와 실제 배당에서 조세채권이 미치는 영향을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 및 민간임대주택등기의 후속 처리와 인수할 수 있는 행정상 의무가 있는지 관할기관에 확인하세요.
• 실거래 재검증. 2022년 거래가격만으로 입찰가를 정하지 말고 최근 거래·매물·인근 대체재 및 실제 환금 가능 가격을 비교하세요.
• 명도·관리비. 현재 점유자와 퇴거 일정, 공용부분 관리비 체납, 인도명령 진행 가능성을 확인하세요.
• 입찰 전 서류. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행상태를 대조하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트 확정”

이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금 219,000,000원 때문에 단순하게 접근하면 위험한 물건입니다. 신건 예상배당만 보면 19,642,000원의 보증금 부족분이 발생하고, 유찰될수록 그 부족분은 증가합니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약이 적용되면 해당 임차인의 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

따라서 권리분석의 관건은 확약서의 효력과 말소 절차 확인으로 좁혀집니다. 문제는 가격입니다. 최저가 203,000,000원이 2022년 평균 218,250,000원보다 낮아 보여도, 그 수치만으로 2026년 현재의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 특히 단지 평균 유찰 8.9회라는 이력은 신중한 접근을 요구합니다. 확약으로 권리 부담은 줄었지만, 가격과 환금성 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 신건에서는 무리하게 응찰하기보다 최신 거래가격과 실제 매수 수요를 확인하는 것이 우선입니다.