대구지방법원 2026타경89. 대구 달성군 유가읍 봉리의 대구테크노폴리스반도유보라아이비파크 102동 301호입니다. 전용면적은 70.3895㎡, 17층 건물 중 3층에 있는 아파트입니다. 현재 소유자는 이광능이며, 2023.12.04 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다.

같은 날 유가농업협동조합이 채권최고액 184,800,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 압류와 카드사 등의 가압류가 이어졌지만, 말소기준권리 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 박숙희의 전입일은 2019.08.01로 말소기준권리보다 앞섭니다. 선순위 대항력이 확인되는 임차인으로, 배당으로 보증금을 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금 액수 자체가 확인되지 않은 만큼, 등기부만 보고 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

말소기준은 2023.12.04 유가농업협동조합의 근저당권입니다. 과거 대구은행 근저당권은 이미 해지·말소됐고, 웰컴저축은행의 가압류도 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 발생한 국세·지방세 관련 압류, 카드사와 저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각에 따라 등기상 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험

실제 임차인 1명. 현황조사·매각물건명세서에 나타난 전입일을 기준으로 선순위 대항력이 확인되며, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

임차인의 우선변제권은 대항력과 별개입니다. 전입이 빠르더라도 확정일자와 배당요구 등 관련 요건을 확인해야 배당 가능액을 판단할 수 있습니다. 현재는 그 요건을 확정할 수 없으므로, 박숙희의 보증금을 배당으로 전액 회수한다고 가정하는 것은 위험합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래와 거의 같다

대구테크노폴리스 반도유보라 동일 평형대의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 전용면적 약 70㎡대 거래로, 최근 12개월 평균은 214,583,333원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 215,000,000원입니다.

최근 거래가격 범위는 200,000,000원~228,000,000원입니다. 최저매각가 214,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.7%이며, 최신 거래 215,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 이는 매수인 인수액을 제외한 낙찰가만 비교한 수치입니다.

특히 이 물건은 3층인데, 동일 평형대 2026년 5월 3층 거래가격이 213,000,000원으로 제시돼 있습니다. 이 거래는 비교 참고자료가 되지만 향·내부 상태 등 개별 조건까지 동일하다고 단정할 수는 없습니다. 본건은 내부 폐문부재로 실제 마감 상태도 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)

집행비용 3,796,000원을 공제하고 채권자에게 210,204,000원을 배당하는 가정입니다. 근저당권 배당에는 실제 확정 채권잔액이 아닌 채권최고액 184,800,000원을 적용했습니다. 미배당 56,938,367원은 등기상 채권자들의 부족액이며, 선순위 임차보증금 인수액을 뜻하지 않습니다. 세금과 임차인 배당이 반영되면 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

시나리오상 낙찰가가 낮아질수록 등기상 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 하지만 채권자의 미배당과 선순위 임차인의 보증금 승계는 서로 다른 문제입니다. 후순위 가압류 채권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

반면 박숙희의 보증금은 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 매수인에게 승계되는 경우라면, 매각가가 하락한다고 총취득부담도 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 승계액이 늘어 실질취득금액이 보증금에 가까워질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 유가읍 봉리, 유가중학교 남측 인근의 대구테크노폴리스 반도유보라아이비파크 아파트입니다. 주변은 아파트단지, 상가, 공공기관, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 아파트까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남측·동측은 왕복 8차선, 서측은 왕복 4~5차선의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 17층 아파트 중 3층 301호입니다. 위생·급배수시설, 소방설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 학교 보호구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가는 732,100원/㎡입니다.
• 건축 관련 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 거주자 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못해 동류형 아파트의 일반적인 마감 상태를 기준으로 평가했습니다.
• 환금성. 845세대 규모이며 2026년 5~10월 동일 평형대 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 200,000,000원부터 228,000,000원까지 차이가 있어 층·향·상태를 고려한 개별 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 박숙희의 보증금 계약금액, 실제 지급액, 반환 여부를 임대차계약서 등으로 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 구분. 2019.08.01 전입에 따른 선순위 대항력뿐 아니라 확정일자, 점유의 연속성, 배당요구 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 매수인 실질취득액 계산. 최저가에 인수 가능 보증금을 더한 금액으로 시세와 비교해야 합니다. 보증금 미확인 상태에서는 입찰 상한을 신뢰성 있게 정할 수 없습니다.
• 배당표 재검증. 근저당 채권최고액 184,800,000원과 실제 경매 청구액 161,175,772원은 다릅니다. 실제 확정채권액, 세금 우선배당, 임차인 배당을 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 전입 임차인의 실제 점유 상태와 인도 조건을 확인해야 합니다. 인수 보증금이 남으면 보증금 반환과 명도 문제가 연결될 수 있습니다.
• 내부 상태 점검. 폐문부재로 확인되지 않은 실내 하자, 수리비, 설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 시세와 회차 확인. 신건 최저가가 최근 평균의 99.7%입니다. 유찰에 따른 가격 변화만 볼 것이 아니라 실제 인수액과 동일 층 거래를 함께 비교해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록, 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세 수준의 신건에 미확인 보증금까지”

이 물건은 등기상 권리 정리와 매수인 인수 위험을 구분해야 하는 사례입니다. 말소기준인 유가농업협동조합 근저당권과 그 뒤에 설정된 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 박숙희의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.

가격도 충분히 매력적이지 않습니다. 감정가와 최저가 214,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 214,583,333원과 거의 같고, 2026년 10월 최신 거래가격 215,000,000원과도 근접합니다. 더욱이 이 비교에는 매수인이 승계할 수 있는 임차보증금이 반영돼 있지 않습니다.

결론은 보증금 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금과 배당 결과를 확인해 실질취득금액을 계산하고, 그 금액이 최근 거래가격보다 충분히 낮은지 다시 검토해야 합니다. 권리는 일부 정리되지만, 인수 위험은 아직 정리되지 않았습니다. 단순히 신건 가격이 실거래 평균의 99.7%라는 사실만으로 응찰할 이유는 부족합니다.