서울중앙지방법원 2025타경104028. 서울 관악구 신림동 법원단지28길 32에 있는 청운아트빌 3층 304호입니다. 전용면적 26.77㎡의 다세대주택으로, 2020.12.03. 사용승인된 건물입니다. 소유자 김택현은 2021.05.14. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 239,000,000원입니다. 이후 임차인 김은진의 보증금 239,000,000원에 관한 임차권등기가 이루어졌으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리관계는 단순한 무임차 물건과 다릅니다. 임차인 김은진은 2021.05.17. 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 말소기준으로 표시된 2022.11.15. 압류보다 앞선 권리관계를 가지고 있습니다. 따라서 확약서가 없다면 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 이번 사건은 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 그 위험을 해소하는 결정적 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 3층 304호 도로명: 서울특별시 관악구 법원단지28길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형) · 전용 26.77㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물규모 | 청운아트빌 15세대 · 2020.12.03. 사용승인 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.05.14. 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 임차보증금 239,000,000원 · 임차권등기 |
| 실질 인수 | 0원 (2026.06.19.자 확약서 반영) |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.08. |
① 권리 흐름 — 확약서가 결론을 바꾼다
등기상 2021.01.04. 관악농업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,099,200,000원)이 있었지만 2021.05.14. 이미 말소되었습니다. 현재 권리판단에서는 2022.11.15. 포천세무서 관련 압류가 말소기준으로 표시되어 있으며, 그 뒤의 의정부세무서 관련 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김은진 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.05.17. 확정 2021.05.17. 점유개시 2021.05.14. |
239,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
확약 반영 배당요구 있음 · 2023.05.25. 실질 인수 0원 |
김은진의 임차보증금은 239,000,000원이고, 주택도시보증공사의 경매신청 청구금액도 239,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사를 별도 실제 임차인으로 세거나 같은 보증금을 두 번 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김은진 1명입니다.
② 시세 비교 — 신건은 실거래보다 23% 높다
청운아트빌의 비교 가능한 실거래는 2021년과 2023년에 확인됩니다. 거래가격은 모두 239,000,000원으로 동일합니다. 최신 확인 거래도 2023.07. 거래이므로 현재 시세를 그대로 확정하기에는 시차가 있습니다. 다만 확인된 실거래 기준으로는 감정가가 거래가격을 명확히 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 26.77㎡ | 2층 | 239,000,000원 |
| 2021.11 | 28.07㎡ | 5층 | 239,000,000원 |
| 2021.07 | 28.07㎡ | 5층 | 239,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 3건 | 239,000,000원 |
실거래 평균과 최신 거래가격은 모두 239,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 294,000,000원으로 확인된 시세보다 55,000,000원 높습니다. 최저가 대비 최근 기준 시세 비율은 123.0%입니다. 실거래 추세 지표는 0.0%로 제시되지만, 거래 시점이 오래되고 표본도 적어 현재 가격이 안정적이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 김은진 · 우선변제 | 239,000,000원 | 239,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 50,084,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산에서는 집행비용 4,916,000원, 임차인 우선변제 239,000,000원, 신청채권자 배당 50,084,000원으로 매각대금 294,000,000원이 전액 배분됩니다. 신청채권자의 미배당액은 188,916,000원입니다. 다만 임차보증금 채권과 보증기관의 청구가 중복·승계된 관계인지 확인이 필요하므로, 이 표를 최종 법원 배당순위나 독립 채권의 확정으로 보아서는 안 됩니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정이며, 확약에 따른 매수인 실질 인수는 0원입니다.
유찰 시 가격과 인수위험
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 294,000,000원 | 0원 | 294,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 235,200,000원 | 7,892,800원 | 235,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 188,160,000원 | 54,274,240원 | 188,160,000원 |
확약이 유효하게 적용되면 유찰에 따른 최저가 하락은 매수인의 실질취득가격 하락으로 이어집니다. 반대로 확약이 없다면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있어, 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 제시된 회차별 인수액은 배당 추정에 근거한 값으로 실제 법원 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 남강고등학교 북측 인근에 위치합니다. 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.12.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 난방설비, 위생설비 등을 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 약 4m 도로와 접합니다. 토지의 도로접면은 세로각지(가)로 표시됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인되므로 입찰 시점의 적용 여부와 범위를 재확인해야 합니다.
- 재개발. 해당 일대는 신속통합기획 주택재개발 후보지로 조사되었고, 신림10구역 재개발사업은 2026.09.21. 기준 정비계획(안) 수립 중입니다. 사업 추진이 확정되었거나 해당 호실의 사업상 권리가 보장된 것으로 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 확인 거래도 2023.07.에 머물러 있어 매수 수요와 실제 환금가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.19.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 실제 임차인·점유 확인. 김은진의 전입·확정일자·점유개시일, 임차권등기 및 현재 점유상태를 확인하고 매수 후 인도 절차가 필요한지 점검하세요.
- 보증기관 청구 관계. 임차인 보증금과 주택도시보증공사 청구금액이 각각 239,000,000원으로 같으므로 채권 승계·중복신고 여부와 실제 배당관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가가 확인된 실거래 기준의 123.0%입니다. 오래된 실거래만으로 현재 시세를 확정하지 말고 최신 매매 사례와 현장 호가를 추가 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 235,200,000원, 2회 유찰 188,160,000원의 가격을 기준으로 확약 유지 여부와 전체 취득비용을 다시 계산하세요.
- 재개발·토지 규제. 신림10구역 정비계획(안), 사업 진행상황, 건축허가·착공제한과 토지거래허가 관련 적용 여부를 관할 기관과 원본 고시로 확인하세요.
- 기타 비용. 체납 관리비, 조세채권, 취득 부대비용, 명도비용과 실제 주택 상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수위험 해소 ≠ 가격 메리트”
청운아트빌 304호는 처음 보면 보증금 239,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하는 까다로운 물건입니다. 그러나 2026.06.19.자 확약서에 의해 잔존 보증금 인수위험은 실질 0원으로 분석됩니다. 이 사건의 중요한 안전장치는 바로 그 확약입니다.
그렇다고 신건 가격이 유리한 것은 아닙니다. 최저매각가 294,000,000원은 확인된 실거래 기준보다 55,000,000원, 즉 23.0% 높습니다. 여기에 소규모 다세대주택의 환금성, 오래된 거래 표본, 단지 평균 8.7회 유찰 통계와 재개발 관련 변수를 함께 고려해야 합니다.
결론은 권리 조건부 통과, 신건 가격 보류입니다. 확약서의 유효성과 실제 이행을 확인한 뒤, 유찰에 따른 가격 조정과 현재 실거래 시세를 재검토하는 접근이 합리적입니다. 재개발 기대만으로 현재의 가격 격차를 정당화하기는 어렵습니다.
