서울중앙지방법원 2025타경104041. 서울 관악구 신림동의 성공리치빌 3층 303호로, 공부상 다세대주택입니다. 2021년 사용승인을 받은 5층 건물의 일부이며, 전체 10세대의 소규모 집합건물입니다. 전용면적은 29.86㎡입니다. 소유자 박현정은 2021년 11월 10일 거래가액 299,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 근저당 중심의 경매와 다릅니다. 경매개시결정보다 앞선 2023년 11월 2일 임차권등기가 존재하고, 그 보증금은 감정가보다 3,000,000원 많습니다. 반면 2026년 5월 4일 확약서가 제출되어 주된 인수 문제가 상당 부분 정리된 구조입니다. 중요한 것은 확약으로 해소되는 임차권과 별도로 남아 있는 미상 점유·임차관계를 구분하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매가 나중

등기상 말소기준권리는 2025년 9월 25일 강제경매개시결정입니다. 이후 강서세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021년 신탁등기는 이미 말소되었습니다.

그러나 을구 1번 김수현의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 임대차계약일은 2021년 10월 5일, 확정일자는 2021년 10월 14일, 주민등록 및 점유개시일은 2021년 10월 25일입니다. 이는 경매개시결정보다 이른 시점으로, 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 두 사람, 서로 다른 인수위험

확인되는 실제 임차인 명의는 2명입니다. 김수현은 등기된 보증금채권의 권리자이고, 박지애는 현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 별도 인물입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

우선변제권과 대항력은 별개입니다. 김수현은 등기사항에 확정일자와 주민등록·점유개시 내역이 확인되며, 주택도시보증공사는 확약에서 우선변제권만 행사하겠다고 밝혔습니다. 박지애의 경우 전입 사실만으로 확정일자나 보증금 규모까지 추정할 수는 없습니다. 실제 임차인 2명의 권리를 하나의 보증금채권으로 합산하거나, 하나의 확약으로 모두 소멸했다고 보아서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 96.5%라는 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유

성공리치빌의 전용 29.86~29.92㎡ 거래는 8건 확인됩니다. 거래금액은 289,000,000원에서 299,000,000원 사이이고, 제시된 평균은 296,500,000원입니다. 최저매각가 286,000,000원은 해당 평균의 96.5%입니다.

하지만 가격 판단에서 결정적인 제약이 있습니다. 가장 최신으로 확인된 거래가 2022년 3월 거래라는 점입니다. 제시된 거래가 모두 2021~2022년에 집중되어 있어, 이 평균을 2026년 현재의 최근 12개월 실거래 시세라고 간주해서는 안 됩니다. 실제 입찰 시점의 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)

위 배당은 주택도시보증공사의 청구액과 추정 집행비용을 기준으로 한 단순 예상입니다. 실제 배당순위 및 지급액은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 박지애의 권리가 확정되지 않았으므로 완결된 배당표로 볼 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 분리해야 한다

확약 없이 선순위 보증금이 전액 매수인에게 대항할 수 있는 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 미회수 보증금의 인수 부담이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이 약 289,000,000원으로 고정될 수 있습니다. 따라서 그런 구조에서는 유찰만으로 실질취득가격이 낮아진다고 판단할 수 없습니다.

반면 이 사건의 주택도시보증공사 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금채권의 잔존액은 매수인에게 청구하지 않으므로 확약 대상 권리에 한하여 실제 낙찰가 하락이 취득 비용 감소로 연결됩니다. 다만 박지애의 별도 인수액이 여전히 미상이므로, 어느 회차에서도 전체 실질취득 비용을 최저가만으로 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 난우초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 주상용 부동산 등이 혼재합니다.
• 교통. 북측과 서측의 세로에 접하며 차량 주정차가 용이한 것으로 평가되었습니다. 인근에 마을버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 2021.04.29 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택입니다. 외벽 석재붙임, 샷시창호, 위생·급배수시설, 도시가스 난방설비와 화재경보·탐지설비가 확인됩니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 북측과 서측에 각각 세로가 접합니다. 토지면적은 253.0㎡이고 공시지가는 4,259,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다. 다만 이것만으로 내부 상태나 실제 점유관계까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 전체 10세대의 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 확인 가능한 실거래가 2022년 3월에 끝나므로 현재 매수수요 및 환금성에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 2026.05.04 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인하세요.
• 김수현 임차권. 임차권등기와 확약 대상 채권의 관계, 보증금 권리승계 및 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 박지애 점유. 2025.01.03 전입자의 실제 점유개시일, 계약 상대방, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
• 임차관계 중복. 김수현과 박지애의 점유 및 임대차관계가 별개의 권리인지 확인하고, 보증금을 임의 합산하거나 중복된 관계로 단정하지 마세요.
• 배당순위. 주택도시보증공사의 청구액 289,000,000원과 예상 미배당 금액은 실제 배당표와 일치하지 않을 수 있습니다. 국세 압류, 당해세 및 우선변제권을 함께 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.11.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등록 상태와 관련 의무·승계 문제를 확인하세요.
• 시세 재확인. 2021~2022년 거래평균 296,500,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 실제 입찰 시점의 비교 가능한 다세대주택 거래 및 매물가격을 확인하세요.
• 명도 및 체납. 현 점유관계, 인도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 체납 여부를 조사하세요.
• 입찰 직전 변경사항. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약의 변동 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “확약 0원 ≠ 전체 인수 0원”

성공리치빌 303호의 가장 큰 장점은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했다는 점입니다. 이로써 보증금 289,000,000원의 주된 선순위 인수위험은 확약 적용 범위 안에서 실질적으로 해소됩니다.

하지만 그 사실 하나로 물건이 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 박지애라는 별도 임차인 명의가 있고, 전입은 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 점유 요건은 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 확약은 박지애의 권리까지 일괄 포기시키는 문서가 아닙니다.

가격 판단도 보수적이어야 합니다. 최저가 286,000,000원은 과거 평균 296,500,000원의 96.5%이지만, 해당 거래는 2021~2022년의 과거 사례입니다. 현재 시세에 대한 검증이 없고 실제 인수액도 완결되지 않았으므로 현재 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 전 권리 및 시세 확인이 필수인 물건입니다. 확약 자체는 중요한 긍정 요소이나, 미상 임차인 인수위험과 소규모 다세대주택의 환금성, 오래된 실거래 비교자료가 동시에 부담으로 남습니다. 투자 판단의 승부처는 최저가가 아니라 박지애의 권리 확인과 확약의 효력, 실제 현재 시세에 근거한 총취득비용 확정입니다.