대구지방법원 2026타경107. 대구 달서구 이곡동 성서보성화성타운 103동 1층 103호 아파트입니다. 소유자는 주식회사이솝디앤씨로, 2024년 1월 31일 거래가 158,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 이상섭이 보증금 130,000,000원에 대한 임차권등기를 마쳤고, 바로 그 이상섭의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다.
이 사건은 기존 근저당이 남아 있는 전형적인 담보권 실행 경매가 아닙니다. 과거 중소기업은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 중심은 2026년 4월 24일 강제경매개시결정 이전의 임차권과 점유관계입니다. 특히 등기된 임차권과 별개로 조사된 다른 전입자가 있어 배당표만으로 인수금액을 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1191 성서보성,화성타운 103동 1층 103호 도로명: 대구광역시 달서구 계대동문로 99 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교대상 전용 59.95㎡ · 지하 1층 / 지상 15층 중 1층 103호 |
| 단지 | 성서보성화성타운 · 1,240세대 · 사용승인 1994.10.28 |
| 소유자 | 주식회사이솝디앤씨 (2024.01.31 소유권이전 · 거래가 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이상섭 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 경매개시 이전 임차권이 핵심
과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 중소기업은행·국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 소유권 이후 확인되는 중요한 권리는 이상섭의 임차권등기와 강제경매개시결정입니다. 별도로 2024년 8월 27일 전입한 DINH VIET MAM의 점유관계 역시 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 2명 확인
| 성명 / 관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이상섭 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2023.04.17 확정 2023.03.17 |
130,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 확인 |
미배당 잔액 인수 신건 전액배당 가정 시 0원 유찰 시 잔액 인수 가능 |
| DINH VIET MAM 현황조사상 전입자 |
전입 2024.08.27 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 |
인수위험 미확정 보증금·임대차관계 조사 필요 |
실제 임차인·점유자로 파악된 인원은 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되는 인원은 없으며, DINH VIET MAM의 보증금은 미상으로 합산하지 않았습니다. 전입일이 경매개시결정 이전이라는 사실만으로 대항력이나 인수금액이 확정되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.5억은 최근 시세 이상
성서보성화성타운 동일 면적 59.95㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 140,541,666원, 가장 최근 확인된 2026년 9월 거래는 130,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균 대비 106.7%로 가격상 유리하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.95㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 7 | 128,500,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 6 | 131,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 13 | 141,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 10 | 136,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 12 | 158,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 140,541,666원 |
거래 범위는 125,000,000원~170,000,000원으로 넓습니다. 다만 6월의 170,000,000원 거래가 포함된 평균만 보고 가격을 평가하면 최근의 낮은 거래 수준을 놓치기 쉽습니다. 8~9월에는 125,000,000원~139,000,000원 거래들이 확인되어 최근 거래가격의 약세를 주의해서 봐야 합니다. 정확한 장기 추세율은 확인되지 않으므로 하락률을 단정하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 이상섭 임차보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 청구액 · 이상섭 | 120,000,000원 | 17,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 추정값을 그대로 표시한 시뮬레이션입니다. 신청채권자와 임차권자가 같은 이상섭이므로 청구액 120,000,000원을 임차보증금 130,000,000원과 독립된 추가 채권으로 보아 각각 배당할 수 있는지는 검증되지 않았습니다. 표의 17,100,000원 배당과 102,900,000원 미배당은 확정 배당액이 아닙니다. 집행비용, 당해세, 다른 우선변제권 및 실제 채권관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 내리는 것이 아니다
이상섭의 보증금은 배당에서 미변제될 경우 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 유찰 후 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 아래는 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 계산이며, 별도 점유자의 미확정 보증금은 포함하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 이상섭 잔액 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 150,000,000원 | 0원 | 150,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 120,000,000원 | 12,480,000원 | 132,480,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 96,000,000원 | 36,128,000원 | 132,128,000원 |
실질취득 추정 = 낙찰가 가정 + 이상섭의 미배당 보증금 인수액. 세금·취득부대비용·명도비·별도 점유자 인수위험은 제외했습니다. 실제 배당 및 채권 동일성 확인에 따라 금액이 달라집니다.
보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 높은 상황에서 해당 보증금이 배당으로 변제되지 않는다면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수하는 잔액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 하방 경직되는 구조입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 와룡초등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 지하철이 있습니다. 일반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 1994년 10월 28일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다. 대상 호수는 1층에 위치합니다.
- 도로. 남측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선, 동측 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역과 지구단위계획구역 등에 해당하며 교육환경 관련 보호구역 제한이 있습니다. 공시지가 기준값은 1,864,000원/㎡입니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인의 부재로 내부마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가에는 인근 유사 부동산의 표준적인 상태가 반영됐습니다.
- 환금성. 1,240세대 단지로 실거래 표본은 확인되지만, 1994년 준공 아파트이고 최근 거래가격 편차가 큽니다. 1층의 실제 내부상태와 최근 저가 거래 수준을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 문구 확인. 이상섭 보증금 130,000,000원의 전액 배당 여부와 미변제액 승계 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 동일인 채권 중복 검증. 이상섭의 임차보증금과 강제경매 청구액 120,000,000원의 관계를 집행권원·채권계산서·배당요구서로 확인해야 합니다.
- DINH VIET MAM 조사. 전입자와 실제 점유자 관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유개시, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질비용 재계산. 1회·2회 유찰 시 낙찰가만 비교하지 말고 이상섭의 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 시세 상한 재검토. 최근 평균 140,541,666원 및 최신 거래 130,000,000원을 기준으로 1층의 상태·수리비·층별 차이를 반영하세요.
- 내부·명도 확인. 현장 내부가 직접 확인되지 않았고 점유관계도 복수로 조사됐으므로 실제 점유, 인도 가능성, 명도비용을 점검하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 우선배당 가능한 조세 등의 존재 여부를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계·배당 관련 문건을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 싸 보여도, 인수까지 더하면 다르다”
이 사건의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이상섭의 임차보증금 130,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않는 한 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 신건 기준 배당 추정에서는 해당 보증금이 전액 변제되지만, DINH VIET MAM이라는 별도 전입자의 권리와 보증금은 아직 확정되지 않았습니다.
가격도 유리하지 않습니다. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 실거래 평균의 106.7%이고, 최신 거래가격보다 높습니다. 최근 거래는 낮아진 가격대에 집중된 모습이어서 감정가만으로 응찰 근거를 삼기 어렵습니다. 유찰되어 최저가가 하락하더라도 이상섭 임차권의 미배당 잔액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
가격 메리트 부족, 미확정 점유자 인수위험, 동일인 채권의 배당 검증 필요성이 동시에 존재합니다. 단지 평균 2.0회 유찰이라는 숫자만 믿고 기다렸다 입찰할 물건도 아닙니다. 먼저 권리와 실제 배당관계를 확인한 뒤, 총인수액을 포함한 실질취득비용으로 다시 판단해야 합니다.