서울중앙지방법원 2025타경104100. 서울 동작구 상도동 한강뉴스타 4층 404호, 전용 32.45㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이일녀는 2022.07.08. 이 물건을 330,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매 최저가는 291,000,000원으로 당시 거래가보다 낮습니다. 하지만 과거 취득가보다 낮다는 사실만으로 현시점의 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다.
등기부상 말소기준권리는 2023.11.10. 설정된 주식회사대출중개유튜브대부의 근저당권입니다. 문제는 이 근저당보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 우현광의 임차보증금 330,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후이지만, 기존 대항력의 기준이 되는 전입·점유 시점은 그 이전입니다. 따라서 등기 순서만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 210-173 한강뉴스타 4층 404호 도로명: 서울특별시 동작구 양녕로25라길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 32.45㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 2013.04.30. 사용승인 · 16세대 |
| 소유자 | 이일녀 (2022.07.08. 소유권 취득, 등기 거래가 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.10. 근저당권 · 주식회사대출중개유튜브대부 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 건축물 특이사항 | 집합건축물대장(표제부·갑)에 위반건축물 표시 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2023.11.10. 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 발생한 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 롯데캐피탈·오케이에프앤아이대부 가압류, 국세·지방세 관련 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 우현광은 2022.03.29. 전입 및 점유했고, 2022.02.22. 확정일자를 갖추었습니다. 말소기준권리보다 이른 시점이므로 대항력을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 2024.04.16. 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다.
확약에 따른 실질 인수 0원은 해당 보증금 반환채무에 관한 판단입니다. 확약서 원본의 당사자·권리범위·효력과 임차권등기 말소 처리 여부를 확인해야 합니다. 별도 점유자인 전지우의 권리까지 확약으로 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유 관련 조사대상 2명
| 성명 / 권원 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우현광 주거 · 전유부분 전부 임차권등기 |
2022.03.29. 2022.02.22. |
330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 확인 |
확약 반영 인수 0원 미확약 시 인수 위험 |
| 전지우 점유·임대차관계 확인 대상 |
2024.08.22. 확정일자 미상 |
미상 | 전입일 기준 후순위 별도 권원 확인 |
미상 | 점유·보증금 조사 필요 |
실제 임차인·점유 관련 조사대상은 2명입니다. 우현광은 임차권등기가 확인되는 선순위 임차인이고, 전지우는 현황조사·매각물건명세서상 별도로 확인되는 전입자입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만 별도의 임차보증금 330,000,000원을 추가 합산할 대상은 아닙니다. 동일 보증금과 관련된 청구의 중복 계산을 피해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2022년 거래가 현재 가격을 보장하지 않는다
한강뉴스타는 16세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 32.45㎡, 4층 기준으로 확인되는 거래는 아래 3건입니다. 다만 거래시점이 모두 2022년으로, 2026.10.22. 매각기일의 시장가격을 직접 설명하기에는 오래된 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07. | 32.45㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2022.03. | 32.45㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2022.02. | 32.45㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 표본 평균 | 32.45㎡ | 3건 | 309,666,666원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득 기준인 291,000,000원은 과거 거래 평균 309,666,666원의 94.0%입니다. 가장 최근 확인되는 2022.07. 거래가 330,000,000원보다도 낮습니다. 반면 2022.03. 거래가 269,000,000원보다는 높습니다.
즉 과거 거래 표본보다 일부 낮은 가격인 것은 맞지만, 그 표본으로 현재 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 2022년의 높은 거래가격이 평균을 끌어올렸을 가능성과 이후 가격 변화를 함께 고려해야 합니다. 확인되는 거래만으로는 최근 시장의 상승·하락 추세도 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (최저가 291,000,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 우현광 · 우선변제 | 330,000,000원 | 286,126,000원 |
| 2. 근저당 · 대출중개유튜브대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 | 6,016,536원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 | 8,070,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당표는 집행비용 4,874,000원과 우현광 우선변제 286,126,000원으로 매각대금 전액이 배분되는 가정입니다. 주택도시보증공사의 별도 청구금액과 우현광의 동일 보증금 관련 권리는 실제 배당에서 승계·대위 및 채권 귀속을 확인해야 하며, 서로 독립한 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·법정 우선채권 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 최저가 인하 효과가 작다
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 추정 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 291,000,000원 | 43,874,000원 | 291,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 232,800,000원 | 101,259,200원 | 232,800,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 186,240,000원 | 147,167,360원 | 186,240,000원 |
확약이 없다면 현재 회차의 낙찰가와 추정 인수액 합계는 334,874,000원, 1회 유찰 가정에서는 334,059,200원, 2회 유찰 가정에서는 333,407,360원입니다. 집행비용 추정치에 따라 조금씩 차이가 나지만, 경매 최저가가 내려가도 실제 부담은 보증금 330,000,000원 부근에 머무르는 특징이 드러납니다.
반대로 2026.05.08. 확약의 효력이 인정되고 해당 보증금 인수가 해소된다면 최저가 하락은 실제 취득가격 하락으로 이어집니다. 단, 위 금액들은 예정된 낙찰가가 아니라 회차별 가정이며, 전지우의 별도 권리와 명도·취득 관련 비용까지 확정한 총투자액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 토지이용 현황)
- 입지. 동작구 상도동 신상도초등학교 남서측 인근. 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 약 4m 폭 도로에 접하며 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2013.04.30. 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사 장방형 부지. 제2종일반주거지역(7층), 과밀억제권역 등으로 분류되며 토지 공시지가는 4,076,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 있습니다. 외국인 등 대상 지정과 아파트 대상 지정은 적용 범위 및 기간이 서로 다르므로, 다세대주택인 본건에 대한 실제 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로, 실거래 표본이 2022년 3건에 국한되어 있습니다. 현시점 매수 수요와 매각 가능가격을 판단할 자료가 부족합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부·갑에 위반건축물 표시가 있다는 사항이 확인됩니다. 위반 부분의 구체적 내용, 이행강제금, 시정 가능성, 대출 및 재매각에 대한 영향을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.08.자 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 매수인에 대한 효력을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 11번 우현광의 임차권등기가 매각 후 실제로 말소될 수 있는지, 확약 주체와 등기상 권리자의 관계를 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 전지우. 전입일 2024.08.22. 이후의 점유 상황, 임대차계약서, 보증금 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 해당 점유자에 대한 보증금 인수 면제 확약은 확인되지 않습니다.
- 배당 및 대위 관계. 주택도시보증공사의 경매 신청채권과 우현광의 임차보증금 사이의 권리 승계·대위 관계를 확인하고, 중복 청구 및 실제 배당 귀속을 검토해야 합니다.
- 우선채권. 국민건강보험공단과 국세·지방세 압류의 법정 우선순위 및 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 원본 및 위반사항을 대조해 이행강제금과 원상회복 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재검증. 2022년 실거래 평균 309,666,666원을 2026년 시세로 취급하지 말고 최근 거래·매물·금융기관 담보평가를 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실점유자 확인, 점유 이전 가능성, 공용부분 미납 관리비와 기타 실제 취득비용을 조사해야 합니다.
- 입찰 전 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 건축물대장과 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 위험 해소 ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건의 권리구조는 일반적인 후순위 권리 소멸형보다 복잡합니다. 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 확약이 없다면 현재 최저가 291,000,000원에 낙찰받더라도 미배당 보증금 인수로 실질 부담이 약 3.3억 원에 이르는 물건입니다.
그러나 주택도시보증공사의 명시적인 대항력·잔존보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약으로 주된 인수 위험은 실질 0원으로 해소되는 구조입니다. 이 확약의 효력을 확인한다면 현재 회차의 실질취득 기준은 291,000,000원으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 현재 최저가가 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 비교 거래는 모두 2022년 자료이고, 2026년의 거래 추세는 확인되지 않습니다. 게다가 위반건축물 표시가 존재하며, 별도 점유자 전지우의 임대차관계와 명도 문제가 남습니다. 16세대 소규모 다세대주택의 환금성도 함께 고려해야 합니다.
최종 판단은 조건부 보류. 확약서와 실제 권리 귀속을 확인해 선순위 보증금 부담이 해소되는지 검증하고, 위반건축물의 구체적인 내용과 현재 시장가격까지 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 경매가격이 아니라, 확약의 효력과 매각 후 실제로 확보할 수 있는 자산가치입니다.
