서울중앙지방법원 2025타경104410. 관악구 남현동 편백나무타운빌라 5층 501호에 대한 강제경매입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 270,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 감정가나 최저가가 아니라, 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금과 그 인수 위험을 해소하는 확약에 있습니다.

말소기준권리로 지정된 것은 2023.02.07. 국민건강보험공단의 압류입니다. 그런데 임차인 오세윤의 전입신고일은 2022.08.29., 확정일자는 2022.07.29.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 돌려받지 못하는 보증금의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 반면 이 사건에는 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기한다는 별도 확약이 제출되어 있어 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심

등기부에는 기존 근저당권 설정·말소 이력, 국민건강보험공단 및 과세관청 압류, 안기룡 명의 소유권이전담보가등기, 오세윤의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 확인됩니다. 2015년과 2020년에 설정되었던 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 권리이므로 현재의 인수 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확약 없으면 인수, 확약 적용 시 0원

실제 확인되는 임차인은 오세윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 오세윤은 확정일자와 배당요구 내역이 있고, 선순위 대항력까지 확인되는 임차인입니다.

③ 담보가등기·압류 — 소멸 예정이어도 확인은 필요

2023.10.13. 안기룡 명의로 소유권이전담보가등기가 접수되었습니다. 등기 원인은 대물반환예약이며, 말소기준권리 이후에 설정된 것으로 정리되어 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 가등기는 일반적인 근저당과 법률적 구조가 다르므로, 담보가등기의 실질과 매각으로 소멸하는지 여부를 원본으로 확인해야 합니다.

국민건강보험공단 압류 외에도 서초세무서, 관악세무서, 관악구의 압류가 존재합니다. 이들 등기상 권리의 말소 여부와 별개로, 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당순위는 별도 검토가 필요합니다. 압류가 매각으로 말소된다는 사실만으로 배당액이나 모든 비용 부담이 확정되었다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,350,000원 가정)

제시된 추정 배당모형에 따른 금액입니다. 임차인과 신청채권자의 청구 관계가 실제로 중복될 가능성이 있으므로, 이를 확정된 별개의 채권 총액 또는 확정 배당순위로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

위 배당 가정에서 집행비용은 4,766,900원, 임차보증금 배당은 270,000,000원, 신청채권자에 대한 별도 배당 추정액은 8,583,100원입니다. 신청채권 270,000,000원 대비 표시상 미배당액은 261,416,900원입니다. 다만 이를 매수인 인수액으로 해석하면 안 됩니다. 확약이 적용되는 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득을 구분

확약이 적용되지 않는 선순위 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 낙찰가만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것은 위험합니다.

반면 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 확약에 따라 해당 보증금의 실제 인수 부담을 0원으로 보는 구조입니다. 그러므로 확약이 유효하다는 전제에서 회차별 실질취득 기준금액은 각각 283,350,000원, 226,680,000원, 181,344,000원이며, 취득세·등기비용 등 부대비용은 제외한 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 남현동 사당초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설·업무시설·공공시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·4호선 사당역이 소재해 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.
• 도로·토지. 남측 약 4m 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 평탄한 자루형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
• 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등 규제가 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재되어 있으므로, 입찰 목적과 취득자 조건에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물·환금성. 편백나무타운은 8세대 규모이고 준공일은 2015.01.29.입니다. 대단지 아파트와 다른 소규모 다세대주택으로서 개별 거래사례와 환금성을 신중히 확인해야 합니다.
• 제시외 물건. 5층에 보일러실 등 약 0.65㎡와 발코니 등 약 1.1㎡의 제시외 물건이 있으며, 매각물건명세서에는 제시외건물 포함으로 기재되어 있습니다. 현황과 실제 매각 범위를 대조할 필요가 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 확약서가 해당 임차보증금과 매수인에게 정확히 적용되는지, 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문언을 원본으로 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 주택도시보증공사의 강제경매 청구금액과 오세윤 임차보증금이 중복 산정되지 않도록 대위·승계 및 배당관계를 확인하세요.
• 담보가등기 확인. 안기룡 명의 소유권이전담보가등기의 법적 성격과 매각으로 소멸하는지를 등기부·매각물건명세서 및 관계 서류로 대조하세요.
• 세금 배당순위 점검. 국민건강보험공단 압류와 국세·지방세 압류의 법정기일·당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 현재 점유자는 별도 확인해야 합니다. 확약에 따른 보증금 인수 해소와 현실적인 점유 이전은 구분하여 검토하세요.
• 제시외 물건 확인. 보일러실·발코니 관련 제시외 물건이 포함되는 범위와 건축물 현황을 현장에서 점검하세요.
• 시세·환금성 검증. 소규모 다세대주택이므로 인근 유사 면적·층수·준공시기의 실거래를 비교하여 적정 입찰가를 결정하세요.
• 최신 원본 확인. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 진행 상태를 재확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수는 해소, 가격 판단은 보류”

이 사건은 270,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이라는 큰 권리 위험이 존재하지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 보증금의 실질 인수액이 0원으로 해소되는 구조입니다. 이 점은 중요한 긍정 요소입니다.

그렇다고 권리 검토가 모두 끝났거나 신건 가격이 매력적이라는 의미는 아닙니다. 담보가등기 확인, 국세·지방세 배당순위, 보증기관의 청구·승계 관계, 확약의 효력과 명도 문제가 남아 있습니다. 또한 시세 비교에 사용할 최근 거래 근거 없이 283,350,000원의 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

결론은 조건부 접근입니다. 확약의 효력과 등기·배당관계를 확인하면 권리 인수 부담은 낮게 평가할 수 있지만, 8세대 규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 평균 2.4회 유찰 이력을 고려해 가격은 보수적으로 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “확약을 확인한 후, 실제 시세에 맞는 가격에서 접근하는 것”입니다.