서울중앙지방법원 2025타경104432. 서초구 신원동 ‘서초포레지움’ 4층 414호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에서는 오피스텔로 이용 중이라고 설명합니다. 따라서 일반 아파트의 가격 및 환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

이 사건에서 가장 중요한 부분은 권리관계입니다. 현재 소유자 박승호는 2018.12.17. 소유권을 취득했고, 2020.12.21. 전입 및 확정일자를 갖춘 임차인 정석윤의 임차권등기가 남아 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2024.07.11. 우리카드 가압류로 정리되어 있으므로, 임차인의 전입일이 말소기준보다 앞섭니다.

일반적으로 이런 구조에서는 낙찰대금으로 임차보증금을 전액 배당하지 못하면 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 그런데 이 사건은 주택도시보증공사의 확약서가 존재한다는 점에서 일반적인 선순위 대항력 임차권 사건과 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기상 2021.08.26. 설정된 광주은행 근저당권(채권최고액 180,000,000원)은 2022.09.05. 이미 말소되었습니다. 과거 신탁등기 및 종전 경매개시결정 등기도 말소된 상태입니다. 현재 진행 중인 사건에서는 우리카드 가압류가 말소기준으로 제시되어 있으며, 후순위 가압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.20억의 실제 인수 판단

실제 임차인 1명. 임차권등기일 및 배당요구 관련 일자 2025.01.09. 주택도시보증공사는 본 경매의 신청채권자이며 별도의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

확약이 없다고 가정하면 대항력 있는 임차인은 배당받지 못한 보증금을 낙찰자에게 주장할 수 있습니다. 특히 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 잔존 보증금 위험이 커지므로 단순히 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다.

확약 미반영 인수액은 집행비용 추정과 배당 순서를 고려한 조건부 시나리오입니다. 현재 사건에는 확약이 제출되었으므로 매수인 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 분석합니다. 매각가와 인수액의 단순 합계를 확정적인 총취득원가로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

신건 최저가인 250,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,300,000원을 제외한 뒤 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되고, 우리카드 및 중소기업은행에 일부 금액이 배분됩니다. 중소기업은행 이후 채권자들에게는 미배당이 발생하며, 소유자 잔여금은 없습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원입니다. 그러나 신청채권자가 미배당이라고 해서 해당 채무를 낙찰자가 곧바로 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 권리의 성질과 순위, 확약의 효력에 따라 별도로 판단해야 합니다.

예상배당은 제시된 추정 배당 순서를 적용한 계산이며 확정 배당표가 아닙니다. 당해세, 법정 우선채권 및 실제 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금과 주택도시보증공사 청구액의 권리관계는 중복 계산을 피하면서 원본 서류로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청계산입구역(신분당선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 및 임야 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 청계산입구역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물·설비. 지하 2층·지상 5층 철근콘크리트 건물의 4층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측 약 20m, 북서측 약 16m 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(내곡보금자리주택지구)·공공주택지구에 해당하며, 철도보호지구·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 매수 후 사용 목적과 공부상 용도의 적합성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 주거·상업 혼합입지는 장점이지만, 용도 분류에 따른 매수층·대출·전입·임대 운용 차이가 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 확인하세요.
• 임차권등기 및 실제 점유. 정석윤의 선행 전입·확정일자, 임차권등기 상태, 현장 점유자 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 보증금 인수액 0원이라는 판단이 즉시 인도나 명도비용 0원을 뜻하지는 않습니다.
• 신청채권의 성격. 주택도시보증공사 청구액 231,404,756원과 임차보증금 220,000,000원의 관계를 확인하고, 채권 승계나 대위가 중복 계산되지 않도록 점검하세요.
• 시세 재확인. 동일 건물·유사 면적·동일 법적 용도의 최근 실거래와 실제 임대 조건을 확보한 후 적정 응찰 상한을 정하세요.
• 근린시설·오피스텔 용도. 건축물대장, 허용 용도, 대출 가능 조건, 취득 관련 세금 및 임대 운용 조건을 검토하세요.
• 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 우선채권 등을 확인하세요. 예상배당표에 모든 실비용이 확정 반영된 것은 아닙니다.
• 경매 진행상태. 매각기일 2026.10.22.의 진행 여부, 매각물건명세서 정정·추가사항, 권리변동 및 매각조건을 법원 원본으로 최종 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리 위험 해소, 가격 판단은 보류”

서초포레지움 414호는 선순위 대항력 임차권이 있어도 확약서로 매수인 인수 부담이 해소되는 유형입니다. 정석윤의 보증금 220,000,000원은 중요한 권리이지만, 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약에 따라 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.

다만 권리 위험이 줄었다는 사실과 투자 가격이 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다. 신건 최저가 250,000,000원의 가격 적정성을 뒷받침할 최근 실거래 비교가 없고, 근린시설이라는 사건상 분류와 오피스텔 이용상태에 대한 검증도 필요합니다. 신청채권자 측의 미배당이 예상되는 구조이므로 확약서의 법적 효력과 채권·임차권 관계도 빠짐없이 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급(조건부 검토). 확약서로 주된 임차보증금 인수 위험이 해소된 것은 분명한 장점입니다. 그러나 시세 검증이 되지 않은 신건에 가격 가점을 부여할 수는 없습니다. 권리는 확약서 확인을 조건으로 긍정적, 가격은 객관적 실거래 검증 전까지 보류하는 접근이 적절합니다.