서울중앙지방법원 2025타경104529. 관악구 신림동의 다세대주택 '바벨' 5층 503호입니다. 건물은 2022.01.07. 사용승인된 철근콘크리트구조이며, 본건이 속한 건물은 5층 규모입니다. 소유자 조석훈은 2022.03.15. 거래가액 370,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 갑구 3번 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐습니다.
하지만 일반적인 경매처럼 말소기준권리만 확인해서는 안 됩니다. 2024.05.10. 등기된 전창근의 임차권은 경매개시결정보다 앞서고, 임차권에 기재된 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.02.16.입니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 다행히 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출했지만, 이 확약이 다른 전입자 고은채에게까지 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 5층 503호 (도로명: 조원로 166) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물의 5층 · 2022.01.07. |
| 단지 / 비교대상 면적 | 바벨 · 20세대 · 실거래 비교대상 25.86㎡ |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.15. 소유권 취득 · 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 임차권등기 | 전창근 · 보증금 370,000,000원 · 2024.05.10. 등기 |
| 별도 전입자 | 고은채 · 2024.10.04. 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
당초 등기된 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당권은 2022.02.16. 이미 말소됐습니다. 따라서 거액의 채권최고액이 등기이력에 남아 있다고 해서 이번 매각에서 그 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.
이번 사건에서 제시된 말소기준은 2025.12.03. 강제경매개시결정입니다. 전창근의 임차권은 그보다 먼저 등기됐고, 임대차계약과 주민등록·확정일자도 앞섭니다. 다만 2026.06.17.자 확약서에 따라 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2건 확인 대상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전창근 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.02.16. 2022.02.16. |
370,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 |
확약 · 실질 0원 미배당 보증금의 매수인 청구 포기 |
| 고은채 별도 전입자 |
2024.10.04. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수 위험 미확정 별도 확인 필요 |
확인 대상은 전창근과 고은채, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며 별도의 실제 거주 임차인으로 합산하지 않습니다. 또한 전창근의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액이 모두 370,000,000원인 점에서 권리대위·승계 관계를 확인해야 합니다. 두 금액을 독립적인 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 298,000,000원
이 사건은 시세 비교에서 특히 주의해야 합니다. 바벨의 확인된 과거 실거래 6건 전체 평균은 363,833,333원입니다. 하지만 과거 높은 가격에 거래된 사례가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에는 2026.07. 최신 거래 298,000,000원과 최근 12개월 평균 298,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월의 표본은 1건이며 해당 거래의 면적은 27.96㎡로, 비교대상 25.86㎡와 차이가 있다는 점도 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.96㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2023.08 | 25.86㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2022.05 | 25.86㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2022.04 | 25.86㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2022.02 | 25.86㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 27.96㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 363,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.96㎡ | 1건 | 298,000,000원 |
신건 최저가 390,000,000원은 전체 평균 대비로는 107.2%지만, 최근 12개월 거래와 비교하면 130.9%에 이릅니다. 최근 거래보다 92,000,000원 비싼 가격입니다. 최근과 과거 거래의 가격 추세도 -21.0%로 하락 방향을 가리킵니다.
④ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
다음은 집행비용과 임차보증금 우선배당을 반영한 단순 추정 배당표입니다. 주택도시보증공사의 청구액이 임차보증금과 동일하므로, 권리승계와 동일 채권 여부를 확인하기 전에는 중복채권으로 확정할 수 없습니다. 이 표는 배당 계산상 가정이며 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,260,000원 |
| 1. 전창근 임차보증금 우선배당 | 370,000,000원 | 370,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구분 | 370,000,000원 | 13,740,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 390,000,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 주택도시보증공사의 청구와 전창근 보증금의 권리승계 관계, 실제 배당권자, 고은채의 권리, 당해세와 최우선변제 여부에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 표의 370,000,000원 청구액 2건을 서로 독립적인 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가가 곧 저렴한 취득은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 전창근 미배당 인수(확약 전 계산) | 실질 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 390,000,000원 | 0원 | 전창근 0원 · 고은채 미상 |
| 1회 유찰 (80%) | 312,000,000원 | 63,168,000원 | 확약 적용 시 전창근 0원 · 고은채 미상 |
| 2회 유찰 (64%) | 249,600,000원 | 124,694,400원 | 확약 적용 시 전창근 0원 · 고은채 미상 |
확약 전 계산 인수액은 전창근의 선순위 임차보증금에 대한 원칙적 미배당 인수 시뮬레이션입니다. 2026.06.17.자 확약에 따라 해당 보증금의 실제 인수는 0원으로 판단합니다. 고은채에 관한 미확정 인수 위험은 별도로 남습니다.
확약이 없었다면 선순위 보증금 370,000,000원은 낙찰가격이 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 제시된 시뮬레이션에서 1회 유찰 시 최저가와 원칙적 인수액의 합은 375,168,000원, 2회 유찰 시에는 374,294,400원입니다. 즉 단순히 낙찰가가 떨어졌다는 이유로 실질 취득원가가 그만큼 낮아지는 것은 아닙니다.
이번에는 확약으로 전창근 관련 미배당 인수액을 실질 0원으로 보지만, 이는 고은채의 별도 권리까지 해결했다는 의미가 아닙니다. 따라서 1회 유찰의 312,000,000원도 최근 거래 298,000,000원보다 높으며, 2회 유찰 가격 249,600,000원은 최근 거래보다 낮더라도 별도 인수 위험과 환금성 검토가 끝나야만 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남부초등학교 북서측 인근에 있으며, 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 소재해 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 2022.01.07. 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 장방형 평지로 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.15. 민간임대주택등기가 있어 등록 및 임대의무 관련 사항의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대주택으로, 단지 경매 평균 유찰 3.3회와 낙찰률 7.69%를 감안하면 매각 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 시세 흐름. 과거 고가 거래가 있었지만 최근 거래는 298,000,000원으로 낮아졌고, 최근 대비 과거 가격 추세는 -21.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.17.자 주택도시보증공사 확약의 대상 임차보증금, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 범위를 확인하세요.
- 고은채 임대차 확인. 전입 이후 실제 점유, 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 전창근과의 관계를 확인해야 합니다. 이 항목이 해결되지 않으면 매수인 인수액이 확정되지 않습니다.
- 보증기관 채권 중복 확인. 주택도시보증공사의 370,000,000원 청구액과 전창근 임차보증금 370,000,000원의 대위·승계 관계를 확인해 배당액을 중복 계산하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 363,833,333원보다 최신 거래 298,000,000원을 우선 참고하세요. 비교 거래의 면적 차이와 최근 표본 1건이라는 한계도 반드시 반영하세요.
- 유찰가격 재평가. 1회 유찰 시 312,000,000원, 2회 유찰 시 249,600,000원입니다. 단, 실제 총취득원가는 확약 효력과 고은채의 권리가 확인된 뒤 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 전창근의 임차권등기와 고은채의 전입관계가 실제 점유와 어떻게 연결되는지 확인한 뒤 명도계획을 세우세요.
- 민간임대 등록·규제 확인. 민간임대주택등기의 효력과 토지거래허가구역 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문, 배당요구 내역 및 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 긍정, 가격과 미상 임차인은 경고”
이 물건의 핵심은 주택도시보증공사의 확약입니다. 전창근의 선순위 임차보증금 370,000,000원에 관한 대항력과 잔존 반환청구권 포기로 주된 인수 문제가 해소되는 방향이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 고은채의 별도 전입과 미상 보증금은 여전히 확인해야 합니다.
가격 역시 부담스럽습니다. 최근 실거래 298,000,000원에 비해 신건 최저가 390,000,000원은 130.9%로 높습니다. 최근 가격 추세 -21.0%와 단지 경매 평균 유찰 3.3회까지 고려하면, 현재 회차를 가격 매력이 있는 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 고은채 권리관계와 확약 효력 확인 후 재평가입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 별도 인수 위험이 남아 있는 동안에는 '싸게 낙찰받는다'는 판단을 유보해야 합니다. 전창근의 권리는 확약으로 정리되는 방향이지만, 전체 권리의 안전성과 가격 메리트는 아직 확보되지 않았습니다.
