서울중앙지방법원 2025타경104543. 상도동 미성해드림 2층 203호, 전용면적 24.53㎡인 단지형 다세대주택입니다. 소유자 정용철은 2019.03.20. 공유자 전원 지분을 이전받았고, 등기상 거래가액은 237,000,000원입니다. 이후 2020.01.29. 국세 압류를 시작으로 여러 압류가 설정됐으며, 주택도시보증공사가 2025.12.04. 강제경매개시결정을 등기했습니다.

이 사건을 단순한 후순위 권리 소멸형으로 보면 안 됩니다. 임차인 권주호는 2019년 임대차계약과 주민등록·점유 개시 기록이 있고, 2021.03.30. 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기의 등기일이 말소기준인 2020.01.29.보다 늦더라도, 종전부터 성립한 대항력이 보존될 수 있다는 점을 먼저 검토해야 합니다. 다행히 이 사건에는 해당 권리의 잔존 보증금 청구를 차단하는 명시적인 확약이 제출되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 임대차를 보라

등기상 말소기준은 2020.01.29. 국의 압류입니다. 이후 동작구·관악세무서·서울특별시·국민건강보험공단의 압류와 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 압류등기가 소멸한다는 사실과 체납세금의 배당상 우선순위는 별개입니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당 금액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 237,000,000원의 인수위험이 왜 0원이 되는가

실제 임차인은 권주호 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 별도 합산하지 않고 강제경매 신청채권자로 구분합니다. 임차보증금 237,000,000원과 신청채권자의 청구액 237,000,000원이 동일하더라도, 이를 서로 다른 임차인의 보증금으로 이중 계산해서는 안 됩니다.

법률상 위험과 배당상 채권액은 별개입니다. 확약이 적용되는 권주호의 잔존 보증금 인수는 실질 0원으로 평가하되, 확약의 적용을 받지 않는 별도 임차인 또는 점유권리가 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 90.6%라는 숫자만 믿기 어렵다

미성해드림의 확인된 최근 실거래는 2025.09. 거래 1건으로, 거래금액은 330,000,000원입니다. 최저가이자 확약 적용 시 실질취득액인 299,000,000원은 이 거래의 90.6%이며, 금액 차이는 31,000,000원입니다.

실거래가만 놓고 보면 31,000,000원의 차이가 있습니다. 그러나 결정적인 제한이 있습니다. 거래된 호실은 27.48㎡이고, 경매 대상은 24.53㎡입니다. 면적이 다르므로 두 금액을 직접 비교해 가격 우위를 확정할 수 없습니다. 더욱이 거래 사례가 1건에 그쳐 가격 분포나 최근 하락 여부를 신뢰성 있게 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 위 배당표는 신청채권자 청구액 기준의 단순 배분이며, 국세·지방세 압류 관련 조세채권, 법정기일별 우선순위, 당해세 및 임차인의 우선변제관계를 최종 확정한 배당표가 아닙니다. 소유자 잔여액은 실제 배당에서 감소하거나 없어질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 늘지 않는가

이 사건에서 확약서가 특히 중요한 이유는 유찰 시나리오에 있습니다. 낙찰가격이 내려갈수록 배당재원이 줄어들지만, 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 잔존 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 낙찰가와 실질취득액이 같은 방향으로 내려가는 구조입니다. 단, 이 계산은 임차보증금 인수에 한정하며 취득세·명도비용·위반건축물 관련 비용 등은 제외합니다.

각 회차는 유찰을 가정한 계산이며 실제 향후 최저매각가가 확정된 것은 아닙니다. 미배당액은 주택도시보증공사 청구금액 기준으로, 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 위험과 별도로 검토해야 합니다. 해당 확약은 확인된 임차권에만 적용되며 다른 임차권까지 포괄하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지이용 현황)

• 입지. 서울특별시 동작구 상도동 상도초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측 약 7m 및 남서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2018.05.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·난방·주차·승강기 시설이 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있어 현재 적용 대상과 기간을 개별 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목 대, 토지면적 136.0㎡, 공시지가 3,816,000원/㎡, 완경사·사다리형·소로각지 조건입니다. 이 토지 정보만으로 해당 호실의 대지권 면적을 단정할 수 없습니다.
• 환금성. 미성해드림은 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 비교 실거래가 1건이고 면적도 달라 거래가격 검증이 제한적입니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장 위반건축물 표시가 기재되어 있습니다. 감정요항상 공부와의 차이가 없다는 내용만으로 이를 해소된 것으로 볼 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.03.자 주택도시보증공사 확약서의 원문과 매각물건명세서 기재를 대조하세요. 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 권주호의 을구 1번 임차권등기 말소 절차와 필요 서류, 신청 주체를 확인하세요. 확약에 동의가 명시됐더라도 실제 말소 이행을 별도 점검해야 합니다.
• 점유 및 대항력 확인. 임차권등기상 주민등록일 2019.03.18., 점유개시일 2019.03.16. 및 확정일자 2019.02.21.을 현황조사·전입세대 관계와 대조하세요. 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부도 확인해야 합니다.
• 세금 압류 5건. 광주세무서장·동작구·관악세무서장·서울특별시·국민건강보험공단의 압류와 관련한 채권 현황을 확인하세요. 특히 국세·지방세의 당해세 여부와 법정기일에 따른 배당순위에 유의해야 합니다.
• 위반건축물 조사. 집합건축물대장 원문에서 위반 대상, 발생 내용, 시정명령 및 이행강제금 현황을 확인하고 정상화 비용을 산정하세요.
• 실거래 면적 보정. 330,000,000원 거래는 전용 27.48㎡인 반면 경매 대상은 24.53㎡입니다. 같은 면적대의 추가 거래와 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 및 공과금. 점유자 인도 협의, 관리비·공용부분 미납, 수도요금 등의 승계 가능 범위를 확인하세요. 압류등기 소멸만으로 모든 금전 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 확약서, 집합건축물대장 및 토지이용계획을 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “보증금은 해결됐지만, 건물과 가격은 아직 검증 중”

상도동 미성해드림 203호에서 가장 중요한 사실은 237,000,000원의 임차보증금 자체보다 그 보증금에 대한 확약이 존재한다는 점입니다. 2019년부터 성립했을 가능성이 있는 대항력은 일반적으로 주의해야 할 요소이지만, 2026.07.03.자 확약에 따라 해당 임차권의 잔존 보증금 인수는 실질 0원으로 평가할 수 있습니다.

그렇다고 가격까지 합격인 것은 아닙니다. 최저가 299,000,000원은 비교 거래 330,000,000원의 90.6%이지만, 면적이 다른 단 1건의 거래이므로 할인폭을 그대로 가격 경쟁력으로 받아들일 수 없습니다. 더구나 위반건축물 표시와 반복된 세금 관련 압류, 소규모 다세대주택의 환금성 문제는 여전히 확인해야 할 부담입니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약서 원본과 임차권등기 말소 절차가 확인되고, 위반건축물의 시정 가능성과 비용, 실제 비교 시세가 확인되어야 비로소 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 권리상 핵심 위험은 상당 부분 해소됐지만, 가격과 건축물 위험까지 해소된 것은 아닙니다. 현 단계에서 신건 최저가만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.