서울중앙지방법원 2025타경104697. 서울 동작구 상도동 성대로6다길 10에 위치한 다세대주택 4층 402호입니다. 소유자 이주원은 2020.12.07. 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 주식회사서원기술 명의의 채권최고액 250,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 이어졌으며, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
이 물건에서 중요한 것은 근저당권의 규모보다 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임차인 박지연은 2020.12.05. 점유를 시작하고 2020.12.07. 전입했으며, 2020.11.12. 확정일자를 받았습니다. 근저당권 설정일인 2020.12.28.보다 앞서는 임차관계이므로, 임차권이 매각으로 말소되는지와 별개로 잔존 보증금 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
다행히 주택도시보증공사의 확약이 존재합니다. 다만 확약서에 기재된 포기 주체, 적용 범위, 조건과 임차권등기 말소 이행 여부를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 256-31 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 동작구 성대로6다길 10 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 전용면적 | 43.39㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2015.08.20. |
| 소유자 | 이주원 (2020.12.07. 취득 · 거래가 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 등기부 발급기준 | 2026.10.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지연 전유부분 전부 · 임차권등기 |
320,000,000원 | 2020.12.07. 2020.11.12. |
대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
박지연의 주택임차권등기는 2023.01.06. 접수됐으며, 보증금은 320,000,000원입니다. 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 해당 경매의 신청채권자로서 320,000,000원을 청구하지만, 별도의 실제 임차인이 추가로 존재하는 것은 아닙니다. 임차보증금과 신청채권액을 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
이 확약이 박지연 임차권에 적용되고 유효하게 이행된다면, 원래 발생할 수 있는 잔존 보증금 인수액은 실질 0원으로 판단합니다. 다만 확약은 그 적용 대상 임차권에 한정됩니다. 다른 임차관계가 확인된다면 별도로 분석해야 합니다.
1회 유찰 시 낙찰가 279,200,000원에 인수액 45,508,800원을 더하면 실질취득액은 324,708,800원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 223,360,000원과 인수액 100,567,040원을 합한 실질취득액은 323,927,040원입니다.
이는 집행비용을 반영한 해당 회차의 추정치입니다. 낙찰가가 떨어져도 실질취득 비용은 보증금 320,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다. 따라서 확약 미적용 상황에서는 최저가만 근거로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 60.2%라는 숫자의 함정
본건이 속한 에그리나(256-31)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 총 5건으로, 전체 평균은 391,200,000원입니다. 다만 최근 거래에서 면적별 가격 편차가 크고, 특히 본건의 전용면적 43.39㎡와 최근 거래의 57.12㎡가 일치하지 않는다는 점이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.12㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2025.05 | 57.12㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2024.11 | 38.24㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 57.12㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2021.07 | 55.90㎡ | 2 | 327,000,000원 |
최근 12개월 실거래는 2026.06.의 580,000,000원 1건이며, 이전 거래 대비 추세는 +68.6%로 집계됩니다. 최저매각가 349,000,000원은 이 최근 평균의 60.2%에 해당합니다.
하지만 이 상승률과 할인율은 서로 다른 전용면적의 거래를 비교한 결과입니다. 57.12㎡ 거래가격을 43.39㎡인 본건에 그대로 적용하는 것은 타당하지 않습니다. 최근 가격 상승이 본건과 같은 면적의 시세 상승을 의미한다고 단정할 수도 없습니다.
따라서 349,000,000원이 최근 거래가격의 60.2%라는 사실만으로 본건이 39.8% 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 본건과 면적·층·상태가 유사한 거래를 추가 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,686,000원 |
| 1. 임차인 박지연 · 우선변제 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사서원기술 | 250,000,000원 | 23,314,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 399,577,603원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 흥국생명보험 | 6,940,652원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 | 17,028,810원 | 0원 |
| 6. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 별도 배당항목으로 표시되지만 임차보증금과 중복해 매수인 인수액으로 산정하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
예상 매각대금 349,000,000원에서 집행비용 5,686,000원, 임차인 우선변제 320,000,000원을 공제하면 근저당권자에게 23,314,000원이 배당됩니다. 그 외 가압류채권자와 경매신청채권자에 대한 별도 배당은 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득 구분
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 | 확약 미적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 349,000,000원 | 0원 | 349,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 279,200,000원 | 45,508,800원 | 324,708,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 223,360,000원 | 100,567,040원 | 323,927,040원 |
확약이 유효하게 적용되면 위 인수액은 모두 실질 0원이므로 매수인 취득대금은 각 회차의 낙찰가 기준으로 판단합니다. 반면 확약이 적용되지 않으면 유찰에 따른 가격 하락분이 보증금 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다. 취득세와 명도비용 등 부대비용은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도동, 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 7호선 신대방삼거리역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.08.20. 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 도시가스·개별난방·승강기·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 접도·토지. 경사지대에 위치한 사다리형 토지로 자체 지반은 평탄하게 조성됐으며, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 231.0㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층), 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 규제도 기재돼 있으므로 실제 입찰·취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 존재합니다. 다만 감정평가서에는 본건 402호 자체는 해당하지 않는다고 명시돼 있습니다. 공용부·타 호실 위반의 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인된 거래 5건의 전용면적이 서로 다릅니다. 아파트처럼 풍부한 동일 평형 거래로 가격을 검증하기 어려워 매도 시 환금성과 적정가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.22.자 확약서의 서명 주체, 해당 임차권, 대항력 포기 범위, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 6번 박지연 임차권등기의 말소 절차와 실제 점유·인도 상태를 점검하세요. 확약과 실제 명도 완료는 별개의 문제입니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 우선순위가 임차보증금 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 근저당부채권 압류. 을구 5번 근저당권부채권에 대한 신용보증기금의 압류가 기재돼 있습니다. 배당금 귀속 및 말소처리를 확인하세요.
- 동일 면적 거래 검증. 57.12㎡의 580,000,000원 거래를 43.39㎡ 본건의 직접 시세로 사용하지 말고 유사 면적·층·건물 상태의 거래를 확보하세요.
- 위반건축물 확인. 건물 전체 위반 표시의 대상·시정 여부와 이행강제금, 금융기관 담보대출 심사 및 향후 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 실제 점유·관리비. 임차권등기 이후 현재 점유자, 명도 가능성, 공용부분 관리비 체납액을 확인하세요.
- 등기 및 경매기록 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 확약서 원본을 상호 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건은 권리 해소 가능성과 가격 검증의 불확실성이 공존하는 다세대주택 경매입니다. 선순위 임차인 박지연의 보증금 320,000,000원은 원래 큰 인수위험을 만들지만, 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 확약이 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원이 됩니다.
그러나 최저가 349,000,000원이 최근 실거래 580,000,000원의 60.2%라는 계산만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 본건은 43.39㎡, 최근 거래는 57.12㎡로 서로 다른 물건입니다. 건물의 위반건축물 표시와 소규모 다세대의 환금성도 함께 고려해야 합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확약의 법적 효력과 이행이 확인되면 보증금 인수위험은 상당 부분 해소됩니다. 그다음에는 본건과 유사한 면적의 시세, 위반건축물 관련 영향, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 확약 확인 전에는 권리 안전을 단정하지 말고, 동일 면적 시세 확인 전에는 저가매수로 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
