울산지방법원 2023타경4532. 울산 남구 삼산동 세양청구마을 104동 18층 1803호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 총 1,562세대 규모의 단지로 1997년 12월 10일 준공됐습니다. 소유자 안정규가 2013년 10월 4일 거래가액 248,000,000원에 취득했고, 이후 부산은행 근저당을 포함한 여러 채무 관련 등기가 설정됐습니다. 부산은행이 신청한 임의경매가 2023년 5월 17일 개시됐으며, 이번 회차 최저가는 감정가에서 30% 낮아진 221,200,000원입니다.

이 사건의 핵심은 복잡하게 쌓인 채권이 곧 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않는다는 점입니다. 말소기준권리인 2020년 8월 28일 부산은행 근저당을 기점으로, 이후 설정된 근저당과 가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 실제 예상배당에서도 채권자들에게 384,295,811원의 미배당이 발생하지만, 이것이 그대로 매수인의 부담으로 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유 관련 위험은 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권이 모두 소멸하는 구조

말소기준권리는 2020년 8월 28일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 200,200,000원이며, 이를 기준으로 후순위 근저당권 3건과 가압류 5건, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당 등은 이미 등기상 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원과 점유 확인은 별개

신고·확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가 요항표에는 “임대관계는 미상입니다”라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 별도 임차인인지, 또는 다른 점유자인지는 현장 및 관련 원본서류로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와 비교해도 가격 차이가 크다

세양청구마을 전용 84.99㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 5월부터 10월까지 확인된 거래로, 최근 12개월 평균은 369,333,333원, 최신 거래는 2026년 10월의 400,000,000원입니다.

최근 실거래는 327,000,000~410,000,000원에 분포합니다. 현재 최저가 221,200,000원은 최근 12개월 평균의 59.9%로, 평균보다 약 148,133,333원 낮습니다. 최신 거래 400,000,000원과 비교해도 최저가의 비율은 약 55.3%입니다. 가장 낮은 실거래 327,000,000원과 비교해도 105,800,000원의 차이가 납니다.

특히 전체 거래 평균과 최근 12개월 평균이 모두 369,333,333원으로 확인되므로, 오래된 고가 거래가 평균을 끌어올린 것만으로 현재의 가격 차이를 설명하기는 어렵습니다. 다만 과거 기간 대비 명확한 상승·하락률이 확인된 것은 아니므로 단지 전체의 시세 상승세를 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,200,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 배당가능금액은 217,303,200원입니다. 말소기준인 부산은행 을구 13번 근저당에 200,200,000원이 배당되고, 같은 은행의 을구 15번 근저당에 17,103,200원이 배당되는 구조입니다. 이후 순위 채권자에게 돌아가는 배당은 없습니다.

채권최고액·청구금액 기준의 추정배당입니다. 전체 채권액 601,599,011원 중 예상배당 217,303,200원, 미배당 384,295,811원입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 채권잔액, 배당요구, 당해세, 최우선변제 여부 등에 따라 배당순위·금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 채권은 소멸

2회 유찰 시 최저가가 154,840,000원, 3회 유찰 시 108,388,000원까지 낮아지는 시나리오입니다. 이때 후순위 채권자의 미배당 규모는 더 커지지만, 기존 근저당과 가압류의 매각 소멸 원칙은 바뀌지 않습니다.

다만 현재 최저가가 이미 최근 실거래 평균의 59.9%이므로, 추가 유찰만을 기다리는 전략이 반드시 유리하다고 볼 수는 없습니다. 점유관계가 확인되고 물건상태에 문제가 없다면 현재 가격 자체도 충분히 검토할 만한 수준입니다. 이후 회차의 최저가는 실제 유찰이 발생하는 경우에만 적용됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 울산 남구 삼산동 삼산초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 부지는 네 면이 포장도로와 접하며 주변 가로망 상태도 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕의 23층 건물 중 18층입니다. 승강기·옥내소화전·급배수·위생·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 단지 규모. 1,562세대 아파트단지로 1997년 12월 준공됐습니다. 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되어 가격 비교에 활용할 수 있습니다.
• 시세 분포. 동일 전용 84.99㎡ 최근 거래가격은 327,000,000~410,000,000원으로 편차가 있습니다. 개별 층·향·수리상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지의 개별공시지가는 2,197,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12건의 동일 면적 거래가 확인되는 단지이지만 실제 매도 가능가격은 해당 호실의 내부상태와 시장 상황에 따라 달라집니다. 단지 경매 낙찰률 33.33%도 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 여부. 말소기준일 2020.08.28 이전 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하는지 전입세대열람, 현황조사서 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 임대관계 미상 상태에서 인수금액을 무조건 0원으로 확정하면 안 됩니다.
• 실제 점유자와 명도. 현재 거주자가 소유자 또는 임차인인지 확인하고, 명도에 필요한 협의·절차·비용을 검토해야 합니다.
• 감정가 대비 할인폭. 감정가 316,000,000원에서 최저가 221,200,000원으로 낮아졌습니다. 가격 매력은 있으나 실제 낙찰가가 높아질 수 있으므로 입찰 상한을 별도로 설정해야 합니다.
• 실거래의 적합성. 동일 전용 84.99㎡ 최근 평균 369,333,333원과 최신 거래 400,000,000원을 참고하되, 18층 1803호의 내부상태·향·수리비에 따른 차이를 반드시 반영해야 합니다.
• 후순위 채권. 부산은행 후순위 근저당, 장인엽 근저당, 캐피탈·저축은행 가압류 및 건강보험공단 압류는 매각 소멸 여부를 최종 등기부로 대조해야 합니다.
• 체납 관련 비용. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세 및 기타 법정 우선채권 여부를 확인해야 합니다. 예상배당에 반영되지 않은 우선채권이 있다면 실제 배당액이 달라집니다.
• 장기 진행 사건의 기일 확인. 2023년 경매개시 후 2025년 항고 관련 송달기록이 있으므로 2026.10.22 매각기일의 진행 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하고 권리분석 결과를 재점검해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 최종 관건은 점유관계”

울산 세양청구마을 104동 1803호는 가격 경쟁력이 뚜렷한 1회 유찰 아파트 경매입니다. 감정가 316,000,000원 대비 최저가 221,200,000원, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 369,333,333원 대비 59.9%라는 수치는 무시하기 어렵습니다.

등기상 권리구조도 예상보다 단순합니다. 부산은행의 2020.08.28 근저당이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자들의 예상 미배당액이 384,295,811원에 이르더라도 확인된 등기채권만으로는 매수인에게 그 금액이 승계되지 않습니다.

다만 감정평가상 임대관계가 미상인 점은 별도로 다뤄야 합니다. 확인되지 않은 선순위 임차권이 존재하면 인수 위험이 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 이 사건은 단순히 낮은 최저가만으로 응찰할 대상이 아니라, 점유·임차관계 확인 후 가격 메리트를 실현할 수 있는지를 판단할 대상입니다.

종합 판단은 ‘가격 우수, 등기권리 양호, 임차·점유 확인 조건부’입니다. 2026.10.22 매각기일 전 점유관계와 매각조건을 최종 확인하는 것이 가장 중요한 투자 판단의 분기점입니다.