* 인수 0원은 확인된 등기상 후순위 권리의 매각 소멸을 전제로 한 추정입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자·임대차에 따른 인수액까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용도 별도입니다.
울산지방법원 2024타경115637. 울산광역시 남구 야음동 신정현대홈타운 104동 23층 2303호 아파트입니다. 감정상 전용면적은 84.96㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 25층 중 23층에 자리합니다. 현재 등기상 소유자는 황병우이며, 과거 신탁등기를 거쳤다가 2018년 다시 소유권을 귀속받은 이력이 있습니다.
이 사건은 한국자산관리공사가 신청한 임의경매입니다. 신청채권 청구금액은 480,612,849원으로 감정가 430,000,000원보다 큽니다. 신청채권자의 근저당권은 원래 2021년 에스비아이저축은행 명의로 설정되었고, 2024년 한국자산관리공사에 이전되었습니다.
권리분석의 핵심은 이 근저당권과 2023년 애큐온캐피탈 가압류 사이의 선후관계입니다. 2021년 근저당권이 2023년 가압류보다 앞서므로, 말소기준을 가압류로만 잡으면 안 됩니다. 또한 실제 배당에서도 선순위 근저당권을 제외한 결과를 신뢰할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경115637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 대암로 81, 104동 23층 2303호 (야음동, 신정현대홈타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 25층 중 23층 |
| 단지 정보 | 신정현대홈타운4 · 673세대 · 사용승인 2001.11.15 |
| 소유자 | 황병우 (2018.12.17 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 경매 청구금액 | 480,612,849원 |
| 선순위 근저당 | 2021.09.13 에스비아이저축은행 설정 · 채권최고액 475,200,000원 · 2024.07.19 한국자산관리공사 이전 |
| 등기 발급일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 핵심이다
정상적인 권리 순위 판단에서는 2021년 근저당권을 말소기준으로 보아야 합니다. 2023년 가압류를 최초 말소기준으로 취급하거나, 2021년 근저당권이 이미 말소된 것으로 처리해서는 안 됩니다.
등기상 2000년부터 여러 근저당권이 설정·해지된 이력이 있으나, 현대건설·한국주택은행·하나은행·한국스탠다드차타드은행·현대캐피탈·푸본현대생명보험 등 과거 담보권은 각각 말소된 이력이 확인됩니다. 한때 국제자산신탁으로 이전된 소유권 역시 2018.12.17 황병우에게 귀속되었습니다.
반면 2021년 설정된 에스비아이저축은행 근저당권은 단순 말소가 아니라 한국자산관리공사로 권리 이전되었습니다. 채권자 명의가 바뀐 것이므로 원래의 설정일과 권리 순위를 유지한다는 점이 중요합니다. 그 뒤에 설정된 애큐온캐피탈 가압류와 한국자산관리공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임대차 — 권리인수 0원을 확정할 수 있을까?
| 점유·임대차 현황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계·인수 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 감정상 임대관계 미상 |
미확인 | 미확인 | 추가 확인 |
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정요항표는 “임대관계는 미상”이라고 명시하고 있습니다. 이것은 소유자가 직접 거주한다거나 임차인이 확실히 없다는 뜻이 아닙니다.
입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인, 임차인의 실제 점유 여부를 대조해야 합니다.
따라서 등기상 후순위 권리의 인수 위험은 낮지만, 점유에 따른 추가 위험은 열려 있는 물건입니다. 예상 매수인 인수액 0원은 실제 점유 조사 이후에야 신뢰도를 높일 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건인데 최근 거래보다 낮다
신정현대홈타운4의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 478,583,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월의 493,000,000원이며, 현재 최저가 430,000,000원은 최근 평균의 89.8%입니다.
아래 거래에는 전용 84.96㎡와 81.87㎡ 표본이 함께 포함되어 있습니다. 같은 전용 84.96㎡의 23층 실거래도 479,000,000원으로 확인되지만, 개별 호수의 상태와 향 등에 따른 가격 차이는 별도로 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 493,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 16 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 23 | 479,000,000원 |
| 2026.06 | 81.87㎡ | 25 | 443,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 24 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 21 | 540,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 19 | 508,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 25 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 25 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 81.87㎡ | 15 | 425,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 19 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 17 | 475,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.87~84.96㎡ | 12건 | 478,583,333원 |
최저가 430,000,000원은 최근 12개월 평균보다 48,583,333원 낮고, 최신 거래 493,000,000원보다 63,000,000원 낮습니다. 특히 같은 23층·전용 84.96㎡의 거래액 479,000,000원과 비교해도 가격 차이가 확인됩니다.
다만 실거래 범위가 425,000,000~540,000,000원으로 넓고, 일부 거래는 면적이 달라 최저가만으로 안전마진을 확정할 수 없습니다. 실제 낙찰가와 취득·명도비용까지 포함해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
경매대금 배당에서는 2021년 근저당권에 연결된 한국자산관리공사의 채권이 핵심입니다. 그러나 현재 표시된 배당 계산에는 해당 근저당권의 배당이 포함되어 있지 않아, 실제 배당순서를 반영한다고 보기 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 표시된 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,700,000원 |
| 선순위 근저당 · 한국자산관리공사 | 채권최고액 475,200,000원 청구금액 480,612,849원 |
재산정 필요 |
| 가압류 · 애큐온캐피탈 | 30,049,021원 | 30,049,021원* |
| 소유자 잔여 | — | 393,250,979원* |
* 가압류 배당과 소유자 잔여는 선순위 근저당권 배당을 제외한 계산상의 수치입니다. 실제 배당예상액으로 사용해서는 안 됩니다. 집행비용도 추정치이며, 우선변제 임차인·당해세 등의 변수에 따라 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
매각대금 430,000,000원에서 집행비용 추정액 6,700,000원을 제외하면 423,300,000원이 남습니다. 선순위 근저당 채권의 실제 확정 잔액, 채권최고액, 세금 등 우선순위 채권을 확인해야 하므로 가압류 배당액과 소유자 잔여액은 확정할 수 없습니다.
참고로 매각으로 소멸하는 후순위 채권이 배당받지 못했다고 해서, 그 미배당액이 반드시 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 더 중요한 인수 변수는 확인되지 않은 임대차가 존재하는지 여부입니다.
⑤ 유찰 회차별 가격과 인수 위험
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 권리인수 추정 | 검토 사항 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 430,000,000원 | 0원* | 최근 시세보다 낮음 · 점유 확인 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 344,000,000원 | 0원* | 가격 인하 가능 · 배당 재산정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 275,200,000원 | 0원* | 가격 인하 가능 · 점유와 인수 재확인 |
* 인수 0원은 확인된 등기권리 기준의 추정입니다. 선순위 대항력 임차인이 실제 존재하면 보증금 미배당분 인수로 인해 실질취득액이 증가할 수 있습니다. 회차별 가격은 유찰 시나리오이며 실제 향후 매각기일이나 유찰을 확정하는 것은 아닙니다.
현재 최저매각가 430,000,000원은 최근 실거래에 비해 낮은 편입니다. 유찰되어 최저매각가가 내려간다면 가격상 여력은 더 커질 수 있지만, 대항력 있는 임차인이 발견될 경우 최저가 하락만큼 실질취득 부담이 감소한다고 단정할 수 없습니다. 따라서 낙찰금액과 실제 인수액의 합계로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 야음동 대현초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 주택 및 근린생활시설로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 25층 중 23층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 단지 부지는 신정동·야음동 일대 4필지로, 제2종·제3종일반주거지역을 포함합니다. 일부 필지는 하천구역·교육환경 상대보호구역·가축사육제한구역과 관계되어 있어 개별 규제의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 정보상 공시지가 2,514,000원/㎡로 표시됩니다. 이는 개별 아파트의 시세나 대지지분 가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 세대의 내부 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 673세대 단지이며 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래 최저 425,000,000원부터 최고 540,000,000원까지 차이가 있어 실제 호수의 상태와 비교 거래 선정이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2021년 근저당권 원본 확인. 을구 34번, 34-1번 이전등기를 대조해 한국자산관리공사의 담보권 순위와 채권액을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023년 가압류가 아닌 2021년 근저당권을 기준으로 임차인의 대항력과 후순위 권리 소멸 여부를 검토해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권자의 청구금액 480,612,849원과 근저당 채권최고액 475,200,000원을 구분하고, 실제 피담보채권액과 우선순위 채권을 반영해 계산해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대·실제 점유상태를 확인하고 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 판정해야 합니다.
- 실거래 대조. 같은 전용 84.96㎡, 특히 23층 거래 479,000,000원과 비교하되, 내부 상태·향·수리 여부·매각 후 비용을 반영해야 합니다.
- 입찰가 관리. 현재 최저가 430,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 실제 낙찰가가 상승하면 가격상 이점이 줄어듭니다. 취득 부대비용과 명도비용을 함께 고려해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 미납관리비의 승계 가능성을 고려해 관리사무소에 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 매각조건·원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 권리 검증이 먼저다”
울산 신정현대홈타운 104동 2303호는 가격 면에서 분명 검토할 만한 신건입니다. 최저가 430,000,000원은 최근 12개월 평균 478,583,333원과 최신 실거래 493,000,000원보다 낮습니다. 동일 면적·같은 23층의 실거래 479,000,000원도 비교 근거입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 권리 순위의 정확성입니다. 2021년 설정된 근저당권이 2024년 한국자산관리공사로 이전되었는데, 예상배당에는 그 채권이 반영되지 않았습니다. 이를 제외한 소유자 잔여액 393,250,979원은 실제 배당예상액으로 신뢰할 수 없습니다.
아울러 임대관계가 미상으로, 등기상 후순위 권리의 소멸과 실제 임차보증금 인수 위험은 구분해야 합니다. 선순위 근저당 배당을 바로잡고, 점유·대항력 여부를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
종합 판단: 가격은 긍정적, 권리·배당 검증은 미완료. 조건부 검토 대상입니다.
