핵심지표 ✅ 등기상 인수 0원 ⚠️ 임대관계 미상 📊 신건 203,000,000원 💰 미배당 29,903,422원
대구지방법원 2026타경3242. 달성군 다사읍 서재리의 에코폴리스동화아이위시2차 209동 18층 1802호 아파트입니다. 현재 소유자는 홍순규로, 2019년 12월 16일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 244,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 한국주택금융공사가 신청한 임의경매가 이번 매각의 직접적인 계기입니다.
권리분석에서 중요한 것은 근저당의 설정·변경·이전 이력입니다. 2019년 설정 당시 채권최고액은 165,000,000원이었지만, 2024년 1월 11일 132,000,000원으로 변경됐습니다. 이어 2025년 1월 13일 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 권리자가 바뀌었다고 별도의 근저당권이 새로 발생한 것은 아닙니다. 현재 등기상 후순위 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 1125 에코폴리스동화아이위시2차 제209동 제18층 제1802호 도로명주소: 대구광역시 달성군 다사읍 서재로7길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방 3 · 거실 · 주방 · 욕실겸화장실 2 · 드레스룸 · 지상 25층 중 18층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 판상형 · 계단식 · 3bay |
| 소유자 | 홍순규 (2019.12.16 소유권이전 · 등기상 거래가 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 122,448,269원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2019.12.16 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권 (이후 변경·한국주택금융공사 이전) |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 · 점유관계 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 변경·이전이 핵심
2017년 설정된 농협은행 근저당권(채권최고액 133,200,000원)은 2019년 12월 16일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 같은 날 새로 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이 권리는 최초 채권최고액 165,000,000원에서 132,000,000원으로 변경됐으며, 한국주택금융공사에 이전된 상태입니다.
그 뒤 설정된 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 32,400,000원, 삼성카드 주식회사 가압류 31,861,422원, 한국주택금융공사의 경매개시결정 등기 및 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 등기된 이들 권리의 잔여 채권액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 2.03억 신건, 시세 검증이 먼저
이 아파트의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 203,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가 전액에서 입찰이 시작됩니다. 과거 소유권이전 당시 거래가액은 244,000,000원이지만, 이는 2019년의 해당 물건 거래 이력입니다. 이를 현재 실거래 평균이나 현재 시장가치로 간주할 수는 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 203,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 203,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 2019년 소유권이전 거래가 | 244,000,000원 | 과거 취득가격 · 현재 시세 아님 |
| 1회 유찰 가정 | 162,400,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 129,920,000원 | 감정가 64% |
유찰하면 최저매각가는 낮아지지만, 최저가 하락이 곧 시세 대비 저가 매수를 의미하지는 않습니다. 같은 단지·비슷한 면적의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격, 실제 거래 추세를 확인한 다음 가격 메리트를 판단해야 합니다. 특히 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 함께 살펴야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 한국주택금융공사로 이전 |
165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 31,861,422원 | 1,958,000원 |
| 채권자 합계 | 229,261,422원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 채권최고액 등을 이용한 단순 추정입니다. 특히 을구 3번 근저당의 실제 채권최고액은 132,000,000원으로 변경됐고 근저당권자도 한국주택금융공사로 이전됐으므로, 최초 설정액 165,000,000원을 그대로 배당한 위 계산은 실제 배당순위·금액을 확정하지 않습니다. 신청채권자의 실제 피담보채권액, 당해세·압류 관련 우선징수액 및 배당요구 현황에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰할수록 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 29,903,422원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 69,935,022원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 101,960,302원 | 0원 |
시나리오에서 매각대금이 감소할수록 채권자들의 회수액은 줄어들고 미배당 규모는 증가합니다. 다만 이 변화는 채권자 사이의 배당 문제입니다. 매수인의 입장에서는 소멸할 근저당·가압류 채권의 미배당액을 매각대금에 더해 계산할 필요가 없습니다. 대신 실제 선순위 점유권원이나 별도 인수사항이 없는지 확인하는 것이 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 대구서동초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하고, 북동측으로 농경지대, 남서측으로 임야지대가 이어집니다.
- 교통. 간선대로에 접하고 노선버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용과 차량 출입이 편리한 것으로 평가됩니다. 남서측 약 30m, 남측 약 25m, 북동측 약 20m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 18층이며, 판상형·계단식·3bay 구조입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소방설비 및 지하주차장을 갖춘 아파트입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로 및 중로 관련 도시계획사항, 가축사육제한구역 지정이 확인됩니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트라는 주거 용도와 간선도로 접근성은 수요를 검토할 때 긍정적인 요소입니다. 그러나 실제 거래량, 최근 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 유동성과 적정 매각가격을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준·근저당 변경 확인. 을구 3번 근저당의 2019년 설정, 2024년 채권최고액 132,000,000원 변경, 2025년 한국주택금융공사 이전까지 등기원본으로 확인하세요.
- 점유 및 임차 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료에서 점유자의 신원, 전입일·확정일자·보증금 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 최근 실거래 검증. 에코폴리스동화아이위시2차의 동일 또는 유사 면적 최근 12개월 거래, 최신 거래, 층별 가격 차이와 시장 추세를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 203,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 가정 162,400,000원, 2회 유찰 가정 129,920,000원을 실제 시세와 비교하되, 유찰을 기정사실로 가정하지 마세요.
- 압류 및 배당 확인. 국민건강보험공단 압류와 실제 배당요구, 우선징수 가능 금액을 확인하세요. 예상배당표의 채권최고액은 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다.
- 관리비·인도비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액과 실제 점유자 인도·명도비용을 확인하고 취득비용에 반영하세요.
- 서류 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 신건 가격은 검증 필요”
대구지방법원 2026타경3242는 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기 권리가 소멸할 예정이라는 점에서 권리 구조 자체는 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 신건 203,000,000원 매각을 전제로 한 예상 채권자 미배당은 29,903,422원이지만, 그것이 매수인에게 이전되는 채무라는 뜻은 아닙니다.
다만 실제 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 권리분석의 남은 과제입니다. 여기에 최근 실거래가 검증도 필요하므로 신건 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 부족합니다. 현 단계의 판단은 “등기 권리는 대체로 양호, 점유 확인 필수, 가격 메리트는 보류”입니다. 매각기일 전 점유관계와 최신 시세를 확인한 후 입찰 여부와 적정 응찰가를 결정하는 접근이 타당합니다.
