대구지방법원 2026타경3248. 대구광역시 서구 내당동 삼익뉴타운 107동 608호, 전용 85.02㎡ 아파트입니다. 1,776세대 규모의 단지에 위치하며, 감정가와 최저매각가는 모두 206,000,000원입니다. 현재 유찰 없이 신건으로 진행되고 있습니다.

이 물건은 소유권 변동과 근저당권 설정·말소가 여러 차례 반복된 이력이 있습니다. 다만 현재 분석에서 중요한 것은 과거에 설정됐다가 말소된 권리가 아니라, 2022년 설정되고 2023년 채권자가 변경된 근저당권입니다. 이후 해당 채권자가 임의경매를 신청했습니다.

매수인의 관점에서는 두 가지를 구분해야 합니다. 첫째, 등기상 담보권이 매각으로 소멸하는지입니다. 둘째, 206,000,000원이라는 취득가격이 현재 시장에서 충분히 유리한지입니다. 이번 사건은 전자에 대해서는 비교적 단순한 구조이지만, 후자는 신중하게 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2022년 근저당

2009년 설정된 전세권은 2012.01.03 말소됐으며, 과거 여러 금융기관의 근저당권 역시 순차적으로 말소됐습니다. 과거 권리가 많았다는 사실 자체가 현재 매수인의 인수 부담으로 이어지는 것은 아닙니다.

2022년 오에스비저축은행 근저당은 채권최고액이 368,400,000원으로, 현재 최저매각가 206,000,000원을 크게 웃돕니다. 이후 확정채권양도로 근저당권자가 변경됐습니다. 채권자가 매각대금으로 채권 전액을 회수하지 못하더라도, 정상적인 담보권 소멸 구조라면 그 미회수 채무가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 0원 추정, 현장 확인 필요

과거 전세권자 2명은 현재 확인된 임차인 수에 포함하지 않습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 0명이나, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

삼익뉴타운의 전용 85.02㎡ 및 84.88㎡ 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 212,777,777원(9건)이며, 전체 비교 거래 12건의 평균은 214,000,000원입니다.

중요한 것은 전체 평균과의 차이보다 가장 최근에 얼마에 거래됐고 가격이 어느 방향으로 움직이고 있느냐입니다. 최근 거래가격 추세는 이전 기간 대비 -2.2%입니다.

최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 212,777,777원보다 6,777,777원 낮습니다. 약 3.2% 낮은 가격이라는 의미입니다. 하지만 최근 2026년 8월에 거래된 동일 면적·동일 층 실거래는 205,000,000원입니다. 이 거래와 비교하면 오히려 경매 최저가가 1,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

현재 배당 추정에는 집행비용 3,684,000원과 소유자 잔여 202,316,000원이 표시됩니다. 그러나 실제 임의경매를 신청한 근저당권자의 채권 368,400,000원이 배당에서 제외된 상태이므로, 이 소유자 잔여액을 실제 예상 잔여금으로 받아들여서는 안 됩니다.

* 202,316,000원은 집행비용만 차감한 계산상 잔액으로 실제 소유자 배당예상액이 아닙니다. 신청채권자의 담보채권 배당이 반영되지 않았고 당해세·임차인 우선변제 등도 확정되지 않았으므로 실제 배당표의 재산정이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 권리 인수

현재는 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰이 발생하는 경우의 가격 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 단, 아래 가격은 회차별 가정이며 실제 매각가격을 보장하지 않습니다.

* 계산상 소유자 잔여는 근저당권자 배당이 제외된 값으로, 실제 잔여 배당을 의미하지 않습니다. 실질취득 추정액은 낙찰가와 확인된 권리 인수액만 합산했으며, 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

임차인과 별도 인수권리가 없다는 전제가 확인된다면 유찰에 따라 낙찰가가 내려갈 때 실질취득가격도 함께 낮아질 수 있습니다. 그러나 실제 점유자가 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 이 시나리오는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 내당동 대구과학기술고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 고려한 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 단지 규모. 삼익뉴타운은 1,776세대 규모로, 비교 대상인 전용 84.88~85.02㎡ 실거래가 다수 확인됩니다. 동일 면적대 거래가격에는 190,000,000원부터 240,000,000원까지 차이가 있습니다.
• 건축 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 6층이며, 감정평가상 사용승인일은 1989.09.29입니다. 별도로 확인된 단지 준공정보는 1980.09.29로 차이가 있어 건축물대장과 대조가 필요합니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비가 있습니다. 외벽은 몰탈위페인트, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 새시창호 마감입니다.
• 접근 도로. 단지 북측은 폭 약 25m, 동·서측은 폭 약 12m, 남측은 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역 및 아파트지구에 해당하고 일부 필지는 제2종일반주거지역과도 관계됩니다. 학교 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,852,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,776세대 단지로 유사 평형 거래 사례는 있지만 최근 가격 추세가 -2.2%이고 거래가격 편차도 큽니다. 단지 규모만으로 향후 매각가격이나 환금성을 보장하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.07.13 을구 29번 근저당권, 2023.10.18 권리이전 및 2026.03.19 경매개시결정의 관계를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
• 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 368,400,000원에 대한 예상배당이 제외되어 있습니다. 집행비용뿐 아니라 실제 담보권자 배당순위와 배당액을 재검토해야 합니다.
• 임차인·점유자 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서, 임대차 관련 자료를 통해 실제 점유자와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 상속 소유관계 확인. 현재 소유자는 이연우와 이지우로 각각 2분의 1 지분입니다. 상속등기와 경매 매각대상 범위를 확인하고, 점유·명도 상대방을 특정해야 합니다.
• 최신 실거래 반영. 최근 동일 면적·동일 층 거래는 205,000,000원입니다. 최저가 206,000,000원을 시세보다 충분히 낮은 가격으로 가정하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 감안. 최근 거래 추세 -2.2%를 반영하고, 더 높은 과거 거래가격만을 기준으로 입찰 상한을 높이지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 206,000,000원과 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원을 비교하되 실제 유찰 여부는 확정되지 않았습니다.
• 노후 건물 점검. 건축 연혁과 설비 상태, 수선 이력, 향후 보수 부담 등을 점검해야 합니다. 사용승인일과 준공정보의 차이도 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유 상태 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 단순해도, 가격은 별개다”

대구 삼익뉴타운 107동 608호의 핵심은 2022년 근저당권의 소멸 여부와 실제 점유관계입니다. 현재 확인된 권리만으로는 매수인 인수액이 0원으로 추정되지만, 임대관계가 미상이므로 권리상 완전히 안전하다고 확정할 단계는 아닙니다.

가격 면에서도 신건 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 212,777,777원보다 낮지만, 가장 최근 동일 면적·동일 층 거래 205,000,000원보다 높습니다. 최근 시장은 -2.2% 하락 추세이므로 전체 평균과의 3.2% 차이만으로는 충분한 가격 메리트라고 보기 어렵습니다.

또한 신청채권자의 368,400,000원 채권이 예상배당에서 제외된 문제가 있어, 소유자 잔여금 계산을 신뢰할 수 없습니다. 경매개시결정과 선행 근저당권의 관계까지 함께 확인해야 합니다.

결론은 권리 확인 선행, 신건 가격은 신중 검토입니다. 정상적인 근저당 말소와 임차인 부재가 확인된다면 실질취득가격은 낙찰가에 가까워지지만, 현재 206,000,000원은 최신 실거래와 비교해 충분한 안전마진이 확보된 가격이라고 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 관건은 확실한 권리 정리와 하락 시세를 반영한 입찰가격입니다.