대구지방법원 2026타경3290. 대구 달서구 용산동의 용산동서우방아파트 101동 16층 1607호, 전용 59.88㎡의 남향 아파트입니다. 소유자는 염대영이며, 1998년 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기에는 과거 여러 차례의 근저당·압류·가압류·경매 이력이 남아 있지만, 상당수는 이미 해제되거나 말소되었습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2006.04.11 설정된 월배농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권, 삼우자산대부 근저당권과 전세권, 현대캐피탈 가압류 및 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 잔액을 낙찰자가 그대로 떠안는 사건은 아닙니다. 그러나 전세권 설정과 실제 주거 점유는 별개의 문제이므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유자·명도 위험까지 완전히 없다고 판단해서는 안 됩니다.
가격에서도 신중할 이유가 있습니다. 현재 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 220,250,000원보다 8,750,000원 높습니다. 전체 12건 평균인 224,291,666원과 비교해도 높은 가격입니다. 최근 거래 추세가 하락세라는 점까지 함께 고려하면, 현재 회차는 권리의 단순함보다 가격의 부담을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 956 용산동서우방아파트 101동 16층 1607호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 장산로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.88㎡ · 방 3·주방·거실·욕실 등 · 17층 중 16층 |
| 향 / 구조 | 남향 · 계단식 · 철근콘크리트조 |
| 사용승인 | 1998.11.27 |
| 단지 규모 | 496세대 |
| 소유자 | 염대영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 22,900,000원 (최저가의 10% 기준) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 25,701,982원 |
| 말소기준권리 | 2006.04.11 월배농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 전세권은 별도 확인
등기상 말소기준권리는 을구 11번 월배농업협동조합 근저당권입니다. 2006.04.11 설정되었으며 채권최고액은 130,000,000원입니다. 이보다 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었고, 이후의 근저당권·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사: 신고된 임차인은 없습니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 임차인 0명이라고 단정하거나 대항력 있는 임차인의 존재를 확정할 수는 없습니다. 현재 확인된 등기상 후순위 전세권의 인수액은 0원으로 보되, 별도 점유자가 확인되면 전입일자·임대차계약·확정일자 등을 추가 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 104.0%, 하락 추세 -3.5%
같은 단지 용산동서우방, 동일 전용면적 59.88㎡의 실거래 12건을 살펴봅니다. 전체 표본 평균은 224,291,666원이지만, 최근 시세 판단에는 최근 12개월 6건 평균 220,250,000원을 우선 적용해야 합니다. 최신 거래는 2026.03의 230,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -3.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.88㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 16 | 226,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 4 | 222,500,000원 |
| 2025.08 | 59.88㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2025.06 | 59.88㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 11 | 226,000,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 59.88㎡ | 11 | 221,000,000원 |
| 2024.07 | 59.88㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 2024.06 | 59.88㎡ | 17 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 6건 | 220,250,000원 |
| 전체 표본 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 224,291,666원 |
전체 거래의 최저는 185,000,000원, 최고는 243,000,000원으로 편차가 큽니다. 그러나 과거 최고 거래가격을 현재 적정가 판단의 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균 220,250,000원과 비교하면 최저매각가 229,000,000원은 104.0%입니다.
2026.03 최신 거래가 230,000,000원이라는 점에서는 최저가가 그 거래보다 1,000,000원 낮습니다. 하지만 단일 거래만으로 저평가를 판단하기 어렵습니다. 특히 같은 16층의 2025.10 거래가격이 226,000,000원으로 현재 최저가보다 낮고, 최근 거래 추세도 -3.5%이므로 신건 가격에는 할인 매력이 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,006,000원 |
| 1. 근저당 · 월배농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 3. 근저당 · 삼우자산대부 | 31,500,000원 | 31,500,000원 |
| 4. 전세권 · 삼우자산대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 | 19,494,431원 | 19,494,431원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 4,199,569원 |
채권최고액·전세금·청구금액을 기준으로 한 예시 배당입니다. 집행비용은 4,006,000원으로 추정하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당금은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 같은 권리자의 근저당권과 전세권이 별도로 기재되어 있어 실제 피담보채권의 중복 여부도 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 229,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 183,200,000원 | 40,959,231원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 146,560,000원 | 77,086,271원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자에게 돌아갈 금액은 줄어들지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 미배당 채권이 발생한다는 사실이 곧 낙찰자의 채무인수를 뜻하지는 않습니다.
신청채권자인 에스비아이저축은행의 청구액은 25,701,982원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 예상배당 34,800,000원으로 해당 청구액을 충족하지만, 2회 유찰 시나리오에서는 예상배당이 13,708,160원으로 감소하여 청구액을 모두 충족하지 못합니다. 이는 신청채권자의 배당 회수에 관한 사항이지 매수인의 권리 인수금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 소재 대구장산초등학교 동측의 아파트단지에 위치합니다. 주변은 용산서한화성타운, 용산미진태왕1차, 용산세광태왕2차 등 아파트단지와 부속상가·근린공원·학교·관공서로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 남측 장산로 및 동측 인근 용산로에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2호선 용산역은 도보 약 8분 거리에 위치하며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1998.11.27 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 17층 건물 중 16층에 위치합니다. 남향·계단식이며 승강기, 소화설비, 지역난방, 위생 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 교육환경 보호구역과 택지개발 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,911,000원/㎡이고 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 496세대 단지로 동일 면적의 거래 사례가 존재합니다. 다만 전체 거래가격이 185,000,000원부터 243,000,000원까지 분포하고, 최근 거래 추세는 -3.5%입니다. 같은 면적이라도 층·향·상태별 가격 차이를 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 입찰가 검토. 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균 220,250,000원의 104.0%입니다. 감정가가 곧 시세라는 전제로 응찰하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -3.5%를 고려해야 합니다. 최신 230,000,000원 거래 하나만으로 신건 최저가를 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 전세권과 점유관계. 삼우자산대부 명의 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸 대상입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·임대차·전입 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 과거 경매·압류 이력. 2013년 임의경매는 취하되어 말소되었으며, 여러 압류·가압류도 해제된 이력이 있습니다. 입찰 전 현재 유효한 등기사항과 체납 관련 사항을 재확인하세요.
- 배당 관계. 월배농업협동조합, 에스비아이저축은행, 삼우자산대부, 현대캐피탈의 권리 및 배당순위를 확인하고, 삼우자산대부의 근저당권·전세권 사이에 동일 채권 중복이 있는지 검토하세요.
- 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 시 183,200,000원, 2회 유찰 시 146,560,000원이라는 가격 시나리오를 참고하되 실제 매각기일의 최저가격과 물건 상태를 다시 대조하세요.
- 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 가능성을 현장에서 확인하고, 필요할 경우 명도 절차에 따른 비용과 시간을 고려하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
대구 용산동서우방아파트 101동 1607호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리의 매각 소멸 구조가 확인되는 사건입니다. 신고된 임차인은 없고 예상 매수인 인수금액도 0원입니다. 다만 후순위 전세권이 있으며 임대관계가 미상이므로, 실제 점유·임대차에 관한 확인은 남아 있습니다.
가격 측면의 결론은 더 분명합니다. 신건 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 220,250,000원의 104.0%이고, 거래 추세는 -3.5%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 근접하다는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 종합 판단은 B등급(60점) — 권리 소멸 구조는 양호하지만, 점유관계 확인이 필요하고 신건 가격 매력은 부족합니다. 가격 부담이 해소되는 회차를 기다리면서 현장 상태와 최신 시세를 재검증하는 접근이 합리적입니다.
