대구지방법원 2026타경3297. 달서구 장기동 장기협성휴포레 102동 1205호, 전용 84.9631㎡ 아파트입니다. 20층 건물의 12층에 위치하며, 감정가는 3억 5,000만원입니다. 이 물건은 최초 소유자 김미경 명의에서 상속으로 김명숙·김명자·김영구·김영대의 각 4분의 1 공유지분으로 이전됐습니다.
등기부에는 카드사·캐피탈·신협의 가압류가 여럿 등장하지만, 매각으로 소멸하는 권리와 이미 말소된 권리를 구분하는 것이 중요합니다. 신청채권자는 한국자산관리공사이며 청구액은 268,780,330원입니다. 한편 예상배당에는 해당 신청채권자의 배당금이 0원으로 나타나므로 채권 이전과 배당 순위를 반드시 대조해야 합니다.
가격 판단은 더 명확합니다. 최근 12개월 평균은 342,800,000원이고, 최신 2026년 7월 거래는 362,000,000원입니다. 최저가 350,000,000원은 최신 거래 한 건보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 가격입니다. 따라서 신건부터 확실한 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 장기동 535 장기협성휴포레 제102동 제12층 제1205호 도로명주소: 대구광역시 달서구 장기로 252 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9631㎡ · 지상 20층 중 12층 |
| 건물 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 |
| 단지 정보 | 장기협성휴포레 · 155세대 · 2016.08.25 준공 |
| 소유자 | 김명숙·김명자·김영구·김영대 (각 4분의 1 지분, 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 268,780,330원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 공시지가 | 2,992,000원/㎡ |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 확인할 근저당 이력
2016년 부산은행 근저당권(채권최고액 236,500,000원)은 2023.10.24 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 현대카드·신한카드·케이비국민카드·현대캐피탈·안동행복신용협동조합의 가압류가 설정됐으며, 이들 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
2026.01.08에는 2025.04.13 상속을 원인으로 김명숙·김명자·김영구·김영대가 각 4분의 1 지분을 취득했습니다. 2026.03.11에는 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 상속에 따른 공유관계는 확인되지만, 이 사실만으로 공유자 간 명도협조 여부까지 판단할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.1% 높다
장기협성휴포레의 동일 면적대 실거래를 기준으로 비교합니다. 전용 약 84.95~84.96㎡ 거래가 주된 비교 대상이며, 최근 12개월 5건 평균은 342,800,000원입니다. 전체 거래 평균 342,708,333원과 비슷하지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 7 | 362,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 16 | 353,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 18 | 344,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2024.10 | 84.95㎡ | 13 | 352,000,000원 |
| 2024.03 | 84.96㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2024.01 | 84.96㎡ | 10 | 357,500,000원 |
| 2023.06 | 77.97㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적대 | 5건 | 342,800,000원 |
최저매각가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 342,800,000원보다 7,200,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 102.1%입니다. 최신 실거래 362,000,000원보다는 12,000,000원 낮지만, 최신 한 건만을 근거로 신건 가격이 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
아래는 신건 최저가에 매각된다는 가정하의 추정 배당입니다. 집행비용 5,700,000원을 먼저 배분하고, 현대카드 등 가압류 채권에 191,803,951원을 배분하는 구조입니다. 이 계산에서 소유자 잔여액은 152,496,049원으로 표시됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,700,000원 |
| 1. 가압류 · 현대카드 | 19,825,778원 | 19,825,778원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 5,275,274원 | 5,275,274원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 6,163,737원 | 6,163,737원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 10,539,162원 | 10,539,162원 |
| 5. 가압류 · 안동행복신용협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 152,496,049원 |
표의 예상배당 합계는 350,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 한국자산관리공사의 신청채권 배당은 반영되지 않은 계산입니다. 실제 배당과 소유자 잔여액을 확정하는 자료가 아닙니다.
④ 유찰 시 가격·배당 시나리오
향후 유찰이 발생할 경우를 가정한 매각가와 배당 추정치입니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정되지만, 이는 현재 권리·점유관계에 대한 확인을 전제로 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 350,000,000원 | 152,496,049원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 280,000,000원 | 83,476,049원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 224,000,000원 | 28,260,049원 | 0원 |
단순 가격 비교에서는 1회 유찰 가정가 280,000,000원과 2회 유찰 가정가 224,000,000원 모두 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 각 회차의 소유자 잔여액 역시 신청채권자의 배당을 반영하지 않은 추정값이므로 그대로 확정 금액으로 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 달서구 장기동 장동초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 도시철도 2호선 용산역이 근거리에 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 12층 아파트입니다. 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평탄지이며 주상복합 아파트부지로 이용 중입니다. 단지 남측 중로와 서측 소로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구이며 교육환경 보호구역과 부설주차장 관련 제한이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 155세대 규모로 실거래 비교 사례는 확보되지만, 대단지 아파트와 같은 높은 환금성을 자동으로 기대하기 어렵습니다. 같은 면적대 거래 가격 편차와 매수 수요를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2024.11.29 현대카드 가압류 표시와 2023.10.23 근저당권 및 2025.10.24 근저당권이전 기록을 원본 등기로 대조하세요.
- 한국자산관리공사 채권 확인. 신청채권액 268,780,330원과 예상배당 0원 사이의 차이를 확인하고, 실제 배당 우선순위와 피담보채권 잔액을 검증하세요.
- 실제 점유자 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문 및 현황조사·매각물건명세서 확인으로 점유자와 대항력 가능성을 점검하세요.
- 신건 가격 제한. 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 342,800,000원보다 높습니다. 최신 거래 한 건만 보고 공격적인 입찰가를 정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 가정가격 280,000,000원과 224,000,000원을 기준으로 가격 차이를 비교하되, 실제 후속 회차 및 조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 공유자·명도 관계. 상속인 4명의 공유관계를 확인하고 현재 점유자, 인도 협의 및 필요시 법적 인도 절차를 검토하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 당해세 및 관련 비용을 확인하고 낙찰대금 외 지출도 예산에 반영하세요.
- 입찰 전 최종 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정, 신건 가격은 보류”
장기협성휴포레 1205호는 예상 매수인 인수액이 0원이고 실제 임차인 신고도 확인되지 않아 권리상 부담이 비교적 낮게 추정되는 물건입니다. 그러나 임대관계는 미상이며, 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 말소기준 표시, 신청채권자의 배당 누락 등은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
가격은 현재 신건 최저가 350,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 342,800,000원보다 2.1% 높은 수준입니다. 최신 362,000,000원 거래보다 낮다는 이유만으로 충분한 할인 가격이라고 볼 수는 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 1.5회로 확인됩니다.
결론은 권리 인수 0원 추정을 원본으로 검증하고, 신건에서는 가격을 보수적으로 판단하는 것입니다. 권리관계가 확정되고 가격이 최근 실거래 평균 아래로 조정될 때 검토할 여지는 커지지만, 지금 단계에서는 권리·배당 확인과 가격 조정을 기다리는 접근이 적절합니다.
