대구지방법원 2026타경3314. 대구 달서구 도원동 대곡사계절타운 306동 20층 2001호입니다. 전용면적 134.92㎡의 아파트로, 1997년 준공된 1,200세대 단지에 속합니다. 현재 소유자인 박정희 씨는 2019년 3월 270,000,000원에 매수했고, 이후 2021년 2월 대구은행에 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 신용보증기금과 삼성카드의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2026년 3월 아이엠뱅크(변경 전 상호 대구은행)가 임의경매를 신청했습니다. 현재 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 채무가 크다는 사실이 곧 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

하지만 투자 판단에서는 권리보다 가격이 더 까다롭습니다. 같은 단지 전용 134.92㎡의 최근 12개월 평균 거래가격은 약 2.52억원이고, 2026년 7월 최신 거래가격은 2.65억원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 2.91억원입니다. 더구나 최근 거래 평균이 과거보다 하락한 상황이라 전체 기간 평균만으로 감정가의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸

권리분석의 기준점은 2021.02.25 접수된 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 이후 접수된 신용보증기금 가압류 14,526,434원, 삼성카드 가압류 18,305,796원, 아이엠뱅크의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

말소기준 이전에 설정됐던 전세권과 근저당권도 살펴볼 필요가 있습니다. 1998년 임선경 명의로 설정된 전세금 45,000,000원의 전세권은 2000.09.29 말소됐습니다. 조흥은행 근저당권 역시 2018년에 말소됐으며, 2019년 세림신용협동조합 근저당권 2건도 2021.02.25 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재의 인수 대상과 혼동해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 인수 0원 추정, 현장 확인 필요

감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실을 근거로 소유자 본인 거주 또는 완전한 공실이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 가격이 높다

대곡사계절타운 전용 134.92㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 이 중 최근 12개월 거래 9건의 평균이 핵심 기준입니다. 전체 기간 평균에는 과거 고가 거래가 포함되므로, 실제 입찰가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래, 하락 추세를 우선합니다.

최근 12개월 평균 251,555,555원과 비교하면 최저가 291,000,000원은 39,444,445원 높습니다. 즉 최근 시세의 115.7%입니다. 최신 거래가격 265,000,000원과 비교해도 26,000,000원 높은 가격입니다.

전체 12건 평균인 257,091,666원과 비교하면 최저가는 평균의 113.2%입니다. 다만 2025년 4월 300,000,000원, 2025년 6월 285,100,000원 등 과거 고가 거래가 전체 평균에 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 최근 거래 추세도 -8.1%이므로, 감정가가 실거래 최고가 아래에 있다는 이유만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 대구은행 근저당권에 대부분의 매각대금이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 배당될 금액은 없는 것으로 추정됩니다.

집행비용 4,874,000원은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션으로 실제 피담보채무 잔액·배당요구·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 회차에 따라 달라진다

현재 회차는 감정가의 100%에서 시작합니다. 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용한 시뮬레이션은 다음과 같습니다.

현재 신건에서는 최저가가 최근 평균 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 최저가 232,800,000원은 최근 12개월 평균 251,555,555원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 186,240,000원이 됩니다.

다만 이것은 현재 확인된 권리관계가 유지되고 추가 인수 부담이 확인되지 않는다는 전제의 시나리오입니다. 예정된 유찰가격이 곧 실제 거래 가능한 시장가격 또는 적정 낙찰가라는 뜻은 아닙니다. 20층 최상층의 개별 상태와 향, 수리비, 점유·명도 비용을 함께 반영해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 도원동 소재 도원중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 있으며 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 일반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로 접근. 토지 남측 약 35m, 동측 약 25m, 서측 약 15m 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 20층 건물의 20층 세대입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·도시가스·난방설비가 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
• 최상층 특성. 20층 중 20층으로, 동일 면적 저층·중간층 거래가격을 그대로 적용하기보다는 최상층의 누수·방수·단열·실내 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)이며 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 1㎡당 1,947,000원입니다.
• 공부·건축물 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,200세대 규모로 동일 면적 거래 사례가 존재하지만, 1997년 준공 단지라는 점과 최근 거래가격 하락 추세 -8.1%, 단지 경매 평균 유찰 2.2회를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최근 시세 비교. 신건 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 251,555,555원의 115.7%입니다. 감정가가 아니라 최근 실거래를 기준으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 최신 거래 확인. 2026년 7월 동일 면적 거래는 265,000,000원과 243,000,000원입니다. 거래시점과 층, 향, 내부 상태를 비교해 개별 호수 가격을 보정해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.1%이므로 과거 고가 거래 또는 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 점유자·임차인 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 등을 확인해 인수액 0원 판단을 검증해야 합니다.
• 최상층 현장 점검. 20층 최상층 특성상 옥상 방수, 천장 누수 흔적, 결로, 창호 및 실내 수리 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 체납 관리비와 실제 점유자의 명도 가능성, 명도비용을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 232,800,000원, 2회 유찰 186,240,000원 시나리오를 참고하되 실제 매각조건과 기일은 사건별로 다시 확인해야 합니다.
• 배당금 구분. 예상 미배당액 106,706,230원은 매수인 인수액이 아닙니다. 근저당권 실제 피담보채무와 최종 배당내역은 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격에 가깝지만, 가격은 보류”

대곡사계절타운 306동 2001호는 현재 확인된 등기부 기준으로 권리구조가 비교적 단순한 경매물건입니다. 2021년 대구은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유자 및 임차인 확인을 완료해야 권리 위험을 최종 판단할 수 있습니다.

더 큰 문제는 현재 최저가 291,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 251,555,555원의 115.7%이며, 최신 거래 265,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -8.1%로 하락 중입니다. 여기에 평균 2.2회 유찰이라는 단지 경매 이력을 고려하면 현재 신건 가격에 높은 매력 점수를 부여하기 어렵습니다.

결론은 현재 회차 입찰에 신중해야 한다는 것입니다. 권리상 후순위 채무를 인수할 가능성은 낮지만, 시세보다 높은 금액에 낙찰받으면 권리가 깨끗하다는 장점이 사라질 수 있습니다. 향후 유찰로 매각조건이 변경된다면 실거래가격과 하락 추세, 실제 점유관계 및 최상층 개별 상태를 재검토하는 것이 합리적입니다. 권리는 비교적 양호, 신건 가격은 부담, 입찰 판단은 보류.