대구지방법원 2026타경3320. 대구 달서구 두류동 833-16에 위치한 토지와 건물이 경매 대상입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 기호 2-1 단독주택, 기호 2-2 창고·통로입니다. 따라서 일반적인 공동주택 한 세대를 매수하는 경매와는 접근 방식이 달라야 합니다.
이 사건은 비엔케이캐피탈 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 신청채권액은 26,890,267원이며, 2026년 3월 16일 등기된 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 현재 등기상 근저당권과 압류는 없으며, 과거 근저당권과 압류는 이미 말소된 상태입니다. 다만 사해행위취소에 따른 소유권 회복 과정, 실제 점유자, 건물별 현황을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 833-16 대구광역시 달서구 두류6길 35-6 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 실제 이용상태 | 기호 2-1: 단독주택 기호 2-2: 창고, 통로 |
| 건물 구조 | 기호 2-1: 부록조 기와지붕 단층 기호 2-2: 부록조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 43.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 자루형 |
| 소유자 | 소재복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 58,790,000원 / 58,790,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 26,890,267원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 사해행위취소 후 강제경매
등기상 중요한 흐름은 2017년 소재복·소재홍의 지분 취득 → 2021년 소재복 지분 추가 취득 → 2025년 소미정으로 소유권이전 → 비엔케이캐피탈의 가처분 → 2026년 사해행위취소에 따른 소유권이전등기 말소 → 강제경매입니다.
2025년 2월 13일 소미정 명의로 소유권이전등기가 이루어졌으나, 비엔케이캐피탈은 사해행위취소에 따른 원상회복청구권을 피보전권리로 가처분을 신청했습니다. 이후 확정판결에 기초한 대위권행사로 해당 소유권이전등기가 말소되었으며, 소유권은 소재복 명의로 정리되어 있습니다.
② 가격 분석 — 시세 확인 전에는 저렴하다고 판단할 수 없다
감정가는 58,790,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 58,790,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 100%에 해당합니다. 그러나 인근의 비교 가능한 단독주택·토지 거래가격을 확인하지 않은 상태이므로, 감정가 대비 저평가 여부를 단정하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 58,790,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 47,032,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 37,625,600원 | 0원 |
유찰 시 금액은 제시된 회차별 시나리오이며, 향후 실제 매각기일 및 최저매각가의 확정 결과와는 구별해야 합니다. 인수액 0원은 현재 권리·배당 추정에 따른 수치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,458,220원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 26,890,267원 | 26,890,267원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 30,441,513원 |
매각가 58,790,000원 가정 시 집행비용 1,458,220원, 신청채권자 배당 26,890,267원, 소유자 잔여 30,441,513원으로 추정됩니다. 신청채권자의 미배당액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 두류동 소재 두류1,2동행정복지센터 남서측 인접 지역입니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재한 기존 주택지대이며, 남서측 인근에 이월드와 두류공원이 있습니다.
- 교통. 간선대로 인근에 있고 노선버스승강장이 가까워 대중교통 여건은 편리한 편입니다. 다만 차량출입은 불가능하다고 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 43.0㎡, 지목 대, 완경사, 자루형입니다. 도로접면은 세로한면(불)이며, 공시지가는 779,700원/㎡입니다.
- 건물 구조. 기호 2-1은 부록조 기와지붕 단층 단독주택으로 급배수·위생·난방설비가 있습니다. 기호 2-2는 부록조 슬래브지붕 단층으로 창고·통로로 이용 중입니다.
- 공부와 실제 현황. 기호 2-1은 공부상 스레트 지붕이나 실제 기와지붕이며, 기호 2-2는 공부상 스레트 지붕·변소이나 실제 슬래브지붕·창고입니다. 감정요항표는 공부와의 차이를 '없음'으로 기재하였지만, 매각물건명세서의 건물별 지붕·용도 비고는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 속합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거지역이라는 입지 여건은 있으나 차량 접근 불가와 자루형 토지, 노후 단층 건물의 개별 상태 때문에 일반적인 주거용 공동주택보다 매수 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 거래사례와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자, 전입세대, 점유 시점, 임대차계약 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다. 신고 임차인이 없다는 이유만으로 점유 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 말소기준권리 재확인. 강제경매개시결정과 소유권 회복 경위를 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 대조하세요. 사해행위취소 확정판결에 따른 등기말소 경위를 특히 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·단독주택·창고·통로의 실제 매각 범위, 건물별 경계, 출입 경로와 사용관계를 확인하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 지붕 구조 및 창고 용도의 실제 상태를 확인하고, 수선 필요성과 건축 관련 문제 발생 가능성을 검토하세요.
- 차량 접근과 도로. 차량출입 불가능 판정의 실제 원인, 보행 접근로, 도로 이용 권원과 인접 토지와의 관계를 확인하세요.
- 시세와 입찰가. 비교 가능한 소규모 단독주택·토지의 최근 실거래를 확보하고, 차량 접근 및 건물 상태를 반영한 적정 가격을 산정하세요.
- 배당·인수 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 제외된 배당표입니다. 입찰 전 관련 채권과 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
- 매각 일정 확인. 매각기일은 2026.10.22입니다. 입찰 전 기일 변경, 매각조건 변경과 최신 공고를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 물건의 장점은 현재 예상 인수액이 0원이고, 신청채권자에 대한 배당도 전액 가능한 것으로 계산된다는 점입니다. 과거 가처분과 소유권이전등기 말소가 사해행위취소 절차와 연결되어 있으며, 경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
하지만 임대관계 미상, 차량출입 불가능, 자루형 토지, 단독주택·창고의 실제 현황은 단순한 배당표만으로 해소되지 않습니다. 최근 비교 실거래가 확인되지 않았으므로 신건 최저가 58,790,000원이 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다.
권리상 인수액은 낮지만, 점유·현황·환금성 확인을 우선해야 하는 물건입니다. 현장조사와 시세검증이 끝나기 전에는 신건 입찰을 보류하고, 유찰 여부와 관계없이 실제 활용 가능성과 취득비용을 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.
