대구지방법원 2026타경3393. 대구 달서구 본리동의 '본리롯데캐슬' 102동 1905호, 전용 117.5472㎡ 아파트입니다. 소유자 이민애는 2019년 11월 29일 거래가 434,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 대구은행 명의의 채권최고액 330,050,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 한국캐피탈의 채권최고액 96,000,000원 근저당, 삼성카드의 28,344,973원 가압류가 순차적으로 등기됐습니다.

2026년 3월 30일 에프디제이비2512유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매가 개시됐습니다. 신청 청구액은 280,644,896원입니다. 권리 순서상 말소기준보다 앞선 존속 담보권은 확인되지 않으며, 현재 등기상 부담은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 현장 점유가 안전하다는 판단은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸

핵심은 2019.11.29 대구은행 근저당권입니다. 을구 8번, 채권최고액 330,050,000원으로 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 한국캐피탈 근저당과 삼성카드 가압류, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 과거 농협 및 보험사 근저당권도 이미 해지·말소된 이력이 있어 현존 선순위 인수 근저당으로 볼 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최신 19층 거래보다 3,500만원 비싸다

본리롯데캐슬 동일 면적대 전용 117.55㎡의 확인된 실거래 7건입니다. 과거 거래 전체 평균은 386,428,571원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 가장 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 해당 금액을 확정적인 시장가격이 아니라 최신 실거래 기준점으로 해석하는 것이 타당합니다.

신건 최저가 405,000,000원은 전체 7건 평균의 104.8%로도 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 최신 2026년 9월 거래가 370,000,000원이며, 그것도 경매 대상과 같은 19층이라는 점입니다. 최저가가 최신 거래보다 35,000,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 109.5%입니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -4.9%입니다. 즉, 과거 상대적으로 높은 거래가격을 기준으로 '시세 대비 저렴하다'고 평가할 수 없는 하락 추세입니다. 현재 최저가는 최신 거래와 최근 평균 양쪽 모두를 웃돌기 때문에 가격 가점은 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)

채권최고액·청구금액을 기준으로 산출한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 채권 양수·승계 관계와 실제 배당요구액에 따라 배당 대상 및 금액이 달라질 수 있습니다.

신건 가격으로 매각되더라도 채권자 전체 청구 기준 55,844,973원의 미배당이 발생합니다. 한국캐피탈 근저당은 96,000,000원 중 68,500,000원만 배당되고 삼성카드 가압류에는 배당금이 배정되지 않는 계산입니다. 하지만 미배당 채권과 매수인 인수금은 다른 개념입니다. 해당 후순위 등기가 매각으로 소멸하는 이상 미배당만을 이유로 낙찰자에게 그 채무가 이전되지는 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가

가격이 낮아질수록 채권자 회수율은 떨어지지만, 등기상 후순위 권리 소멸 원칙은 달라지지 않습니다. 다만 매수인 인수 0원은 확인된 등기권리를 기준으로 한 판단으로, 현장 조사에서 별도 대항력 임차인이 확인될 경우 실질취득비용은 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 본리동 성당초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북측 약 30m, 동·서측 약 15m, 남측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 19층입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지 설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 아파트지구에 해당하며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지 공시지가는 1,979,000원/㎡입니다.
• 환금성. 528세대, 2008년 준공 단지로 동일 면적 실거래가 확인되지만 거래별 가격 차이가 큽니다. 7건의 거래가격은 300,000,000원부터 430,000,000원까지 분포하고 최근 12개월 거래는 1건이므로 가격 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 우선. 2026년 9월 동일 면적·동일 19층 거래 370,000,000원을 중요한 비교 기준으로 삼고, 감정가 405,000,000원과의 35,000,000원 차이를 고려하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -4.9%인 만큼 전체 평균이나 과거 고가 거래에 의존해 응찰 상한을 높이지 마세요.
• 임차관계 확인. 감정상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사서 및 점유 현황을 대조해 대항력 가능성이 있는 임차인과 보증금 인수 가능성을 확인하세요.
• 신청채권자·배당 관계 확인. 등기상 대구은행 근저당과 에프디제이비2512유동화전문 유한회사의 경매신청 사이에 채권 승계·양도 관계가 있을 수 있으므로 관련 원본 서류와 실제 배당요구 관계를 확인하세요.
• 유찰 가능성과 입찰가. 신건 최저가는 최신 거래보다 높습니다. 1회 유찰 시 324,000,000원, 2회 유찰 시 259,200,000원의 시나리오를 검토하되 실제 유찰 여부와 매각조건 변경을 확인하세요.
• 관리비·현장 상태. 미납 공용관리비, 실내 수선 필요 여부, 점유자의 명도 협의 가능성 및 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래가를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리돼도, 가격이 합격한 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 권리 소멸 구조와 가격 매력도를 분리해 판단하는 것입니다. 2019년 대구은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 소멸할 예정이고, 등기상 인수금도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 임차인의 대항력 여부는 확인해야 합니다.

가격은 명확히 불리합니다. 신건 최저가 405,000,000원은 최근 동일 19층 거래가 370,000,000원보다 35,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 109.5%이고 가격 추세는 -4.9%로 하락 중입니다. 따라서 권리 구조는 비교적 단순하지만 신건 가격은 보류하는 판단이 적절합니다. 유찰로 가격이 낮아지거나 추가 실거래가 경쟁력을 뒷받침할 때 다시 접근할 물건입니다.