대구지방법원 2026타경3410. 대구 달성군 논공읍 남리에 있는 경일아파트 제3동 2층 207호가 강제경매로 나왔습니다. 현재 소유자는 김선미이며, 2021년 10월 18일 매매를 원인으로 2021년 11월 15일 소유권을 취득했습니다. 등기에 기재된 당시 거래가액은 46,500,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 46,000,000원입니다.
경매의 직접적인 배경은 대구신용보증재단의 21,810,000원 가압류입니다. 이 가압류가 2025년 2월 6일 등기되었고, 2026년 4월 1일에는 본압류로 이행하는 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 살아 있는 근저당권은 확인되지 않습니다.
문제는 그 이전입니다. 조성각의 전입일인 2024년 12월 12일은 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 실제 주택 인도와 임대차관계가 확인된다면 낙찰자가 보증금 반환의무를 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기채권의 규모보다 선순위 임차인의 보증금과 배당 후 잔액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1147 경일 제3동 제2층 제207호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 논공읍 논공로9길 39 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 위생 및 급배수설비·난방설비 |
| 소유자 | 김선미 (단독소유, 2021.11.15 소유권이전) |
| 등기상 취득가 | 46,500,000원 (2021.10.18 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 46,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2025.02.06 갑구 7번 가압류 · 대구신용보증재단 |
| 가압류 청구금액 | 21,810,000원 |
| 경매 청구액 | 12,053,785원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 전입이 먼저다
말소기준권리는 2025년 2월 6일 갑구 7번 가압류입니다. 대구신용보증재단의 청구금액은 21,810,000원이며, 이후 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 한국주택은행·대구은행·중소기업은행·하나은행·국민은행의 근저당권 설정 이력이 존재하지만 해당 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 현재 등기상 유효한 근저당권이 없다는 점은 긍정적입니다.
② 임차인 분석 — 이 사건에서 가장 중요한 표
확인되는 실제 임차인은 조성각 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고 배당요구도 접수되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자를 확인해야 배당 순위와 인수액을 판단할 수 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성각 | 2024.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 가능 |
| 실제 임차인 | 1명 · 조성각 |
|---|---|
| 전입신고 | 2024.12.12 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임대차보증금 | 미상 |
| 차임 | 미상 |
| 배당요구 | 접수 (2026.04.15) |
| 대항력 판단 | 가능·미상 말소기준보다 전입이 빠르며 실제 점유·임대차관계 확인 필요 |
| 우선변제권 | 미확정 확정일자 및 관련 요건 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 인수 가능·금액 미상 |
③ 실질취득가 — 4,600만원에 끝나는지 확인해야 한다
최저매각가 46,000,000원은 법원이 정한 경매 입찰의 시작 가격입니다. 이 가격이 낙찰자의 최종적인 물건 취득원가를 뜻하지는 않습니다.
현재 조성각의 보증금이 확인되지 않아 인수금액을 산정할 수 없습니다. 대항력이 인정되지 않거나 인수할 보증금이 남지 않는다면 보증금 인수 부담이 없을 수 있습니다. 반대로 대항력이 인정되고 배당 후 보증금이 남는다면 낙찰대금 외에 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
따라서 1회 또는 2회 유찰된다는 이유만으로 가격 메리트가 자동으로 커지는 것은 아닙니다. 매수인 인수액이 확인되기 전에는 최저가와 실질취득가를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
④ 가격 검토 — 과거 거래가와 현재 시세는 다르다
이 물건의 현재 감정가는 46,000,000원입니다. 등기상 동일 호수의 과거 매매가액은 다음과 같습니다.
| 등기일 | 소유권 취득자 | 거래가액 |
|---|---|---|
| 2017.01.05 | 이정옥 | 48,000,000원 |
| 2018.01.29 | 배금남 | 48,000,000원 |
| 2021.09.10 | 김현실 | 45,000,000원 |
| 2021.11.15 | 김선미 | 46,500,000원 |
이 거래가액들은 모두 과거 동일 호수의 등기상 매매 이력입니다. 현재의 시세나 최근 12개월 거래평균을 의미하지 않습니다. 2021년 소유자의 취득가액과 현재 감정가가 가깝다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 해석할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)
아래 배당표는 확인된 등기채권과 추정 집행비용을 기준으로 한 단순 계산입니다. 조성각의 임차보증금, 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 표의 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 실제 경매 결과와 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,228,000원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 대구신용보증재단 | 21,810,000원 | 21,810,000원 |
| 2. 갑구 8번 강제경매개시결정 · 대구신용보증재단 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 3. 임차인 조성각 | 보증금 미상 | 미산정 |
| 잔여 · 소유자 교부(단순 계산) | — | 22,962,000원 |
| 매수인 보증금 인수 | — | 미확정 |
집행비용 1,228,000원은 추정치입니다. 대구신용보증재단 가압류 21,810,000원은 청구금액 기준으로 반영했습니다. 강제경매개시결정은 같은 채권자의 가압류가 본압류로 이행한 등기이므로 별도의 채권을 임의로 더하지 않았습니다. 임차인 배당·당해세·최우선변제 등은 계산에 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수액이 먼저다
| 경매 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 46,000,000원 | 0원 | 22,962,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 36,800,000원 | 0원 | 13,927,600원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 29,440,000원 | 0원 | 6,700,080원 | 미확정 |
확인된 가압류 청구금액 21,810,000원만을 기준으로 하면 세 가지 회차 모두 채권 전액이 배당되는 계산입니다. 그러나 이것은 임차보증금 미배당이 없다는 뜻이 아닙니다. 가압류 채권의 계산상 미배당액과 매수인이 승계할 수 있는 보증금은 전혀 다른 문제입니다.
또한 경매 신청 청구액은 12,053,785원으로 기재되어 있지만, 단순 배당 계산에서는 가압류 청구금액 21,810,000원이 반영되어 있습니다. 실제 채권신고액과 배당 대상 채권의 관계를 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 북동초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 간선도로가 지나갑니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있으며 아파트로 이용 중입니다.
- 대지. 남하향 경사지대에 계단식으로 조성된 부정형 토지입니다. 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 남측 약 15m·북측과 동서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며, 학교 관련 상대보호구역과 일부 절대보호구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 과거 동일 호수 매매 이력은 있으나 현재 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 매각 용이성과 적정 처분가격을 확정할 수 없습니다. 선순위 임차관계가 남아 있는 점도 거래 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인이 최우선. 조성각의 보증금, 임대차기간, 임대인, 실제 목적물 인도 및 점유관계를 확인해야 합니다. 단순 전입일만으로 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 발생 시점 확인. 2024.12.12 전입신고와 별도로 주택 인도 시점 및 대항력 성립요건을 확인하고, 말소기준 가압류와의 선후관계를 최종 판단해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 조사. 확정일자와 우선변제권 요건, 2026.04.15 배당요구 내용 및 관련 채권신고 자료를 확인하세요.
- 미배당 보증금 계산. 임차인의 법적 배당순위를 확인한 뒤 예상 배당액과 남는 보증금을 산정해야 합니다. 해당 잔액이 매수인에게 인수되는지 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 경매채권 대조. 가압류 청구금액 21,810,000원과 경매 청구액 12,053,785원의 관계, 본압류 이행에 따른 채권 범위를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 단지 또는 유사한 아파트의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 층별 가격과 건물 상태를 확인하세요. 과거 취득가만으로 적정 낙찰가를 정하면 안 됩니다.
- 현장 조사. 실제 점유자, 임차인의 거주 여부, 내부 관리 상태, 누수·수리 필요성 등을 확인하세요. 점유자 인도 및 명도 문제도 검토해야 합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 비용의 승계 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·임대차 관련 자료 및 법원 사건기록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “근저당 0건 ≠ 인수위험 0원”
대구 경일아파트 207호는 등기부만 보면 단순한 경매물건입니다. 소유자 김선미의 주택에 대구신용보증재단 가압류가 설정되었고, 그 가압류가 본압류로 이행하면서 강제경매가 진행됐습니다. 현재 유효한 근저당권도 확인되지 않습니다.
그런데 권리분석의 결론은 등기만으로 끝나지 않습니다. 2024년 12월 12일 전입한 조성각 1명이 말소기준보다 먼저 등장합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 확정할 수 없고, 대항력이 인정되는 경우 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성도 남아 있습니다.
현재 46,000,000원이라는 최저가가 적정한지는 최근 시세와 실질취득가를 함께 검토해야 판단할 수 있습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수액이 늘면 실질취득가는 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 가격보다 임차인 권리 확인이 우선입니다.
최종 판단: 권리 인수위험 미확정 · 가격 메리트 판정 보류 · 임차보증금 확인 전 입찰 신중.
