대구지방법원 2026타경3434. 대구 달서구 용산동 성서2차보성타운 107동 1007호입니다. 물건종류는 연립주택으로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 아파트 단위세대입니다. 감정가는 150,000,000원이고, 신건 최저가도 동일합니다. 현재 소유자는 최효원이며, 2011년 소유권이전 당시 거래가액은 109,000,000원입니다.

겉으로 보면 금융기관 근저당이 남아 있지 않은 단순한 강제경매입니다. 그러나 실제로는 2024년 등기된 주택임차권이 2026년 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 또 다른 전입자가 조사되어 있습니다. 따라서 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다르게 선순위 임차권의 배당 부족 및 미상 임차인 인수 문제를 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심

과거 한국주택은행·하나은행의 근저당, 김준혁·하보영·김진년의 전세권은 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 등기 자체가 현재 인수채무를 의미하지는 않습니다. 반면 정윤주의 주택임차권은 말소되지 않은 상태로, 2022년 점유·전입·확정일자에 기초한 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 판단은 서로 다르다

김선미의 전입일은 강제경매개시결정보다 앞서지만, 보증금·점유개시·임대차계약 및 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 실제 임차인은 2명으로 파악되며, 주택도시보증공사는 신청채권자입니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

집행비용 2,900,000원을 우선 공제하고 정윤주에게 147,100,000원을 배당하는 추정입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 청구액 기준 미배당은 170,392,434원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 김선미의 권리가 확인되면 배당과 인수 계산이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담이 줄지 않는다

정윤주의 보증금 150,000,000원을 우선변제하되 부족분을 매수인이 인수하는 일반 구조를 적용하면, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 늘어납니다. 그 결과 낙찰가만 낮아지는 것을 투자 메리트로 해석할 수 없습니다.

실질취득은 낙찰가와 룰상 인수액의 합계이며 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라 소폭 차이가 있지만, 실질 부담은 보증금 150,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 위 시나리오는 확약 효과를 반영하지 않은 금액입니다.

⑤ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건 가격

성서2보성타운은 1,012세대 단지이며, 비교 대상은 전용 59.98㎡ 동일 면적입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 149,583,333원입니다. 2026년 9월 최신 거래는 165,000,000원이고, 같은 면적 거래 범위는 122,500,000원~169,000,000원입니다.

신건 최저가 150,000,000원은 최근 실거래 평균의 100.3%입니다. 최신 거래 165,000,000원보다는 낮지만, 평균보다 낮은 가격은 아닙니다. 특히 2026년 8월에는 동일한 10층 거래가 145,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 신건 1.50억을 저렴한 매수가로 단정할 수 없습니다.

정윤주 보증금 부족분을 인수하는 일반 구조라면 신건 실질취득은 152,900,000원으로 증가하여 최근 평균보다 더 비싸집니다. 확약으로 해당 인수가 해소되더라도 김선미의 인수 가능액은 아직 산정할 수 없어 최종 취득비용은 확정되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구 달서구 용산동 성서고등학교 동측 인접 지역입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 학교, 다가구주택, 단독주택, 식당 등 근린생활시설과 임야가 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 남측 선원로, 동측 새방로에 접합니다. 인근 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
• 건물. 1997.10.30 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·지역난방 설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역과 지구단위계획구역(공동주택용지)에 속하며 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 1,012세대 규모에 동일 면적 거래 표본이 확인되지만 실거래 가격은 122,500,000원에서 169,000,000원까지 차이가 큽니다. 층·향·내부상태에 따른 가격 편차에 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력포기 확약서가 정윤주 임차권을 대상으로 하는지, 보증금 반환채권 승계 범위와 임차권등기 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 김선미 임대차 확인. 전입 2025.08.19의 실제 점유 여부, 계약 상대방, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 정윤주와의 점유관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2022.08.04 등기된 민간임대주택의 임대의무기간·임대료 규제 및 경매 매각 이후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰가만 보고 응찰하지 않기. 확약이 적용되지 않는 일반 시나리오에서는 유찰 후에도 실질취득 부담이 150,000,000원대에 머물 수 있습니다.
• 배당표 재검산. 집행비용, 당해세, 최우선변제, 보증금 배당 및 신청채권자 배당순위를 실제 채권계산서와 배당요구 내역으로 검증해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 현재 점유자 및 점유권원, 인도 협의 가능성, 공용부분 미납 관리비 등을 사전에 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 확약서 원본을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서 한 장으로 모든 인수가 사라지는 것은 아니다”

이 사건은 신건 최저가가 150,000,000원으로 최근 실거래 평균 149,583,333원과 거의 같습니다. 가격만으로도 뚜렷한 할인은 없는데, 그 위에 선순위 임차권과 미상 점유자 문제가 얹혀 있습니다.

정윤주의 임차권은 일반 배당 가정에서 2,900,000원의 부족분을 남기지만, 주택도시보증공사 대항력포기 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 반면 김선미의 보증금과 대항력은 별도의 문제이며, 확약으로 자동 해소되지 않습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 추가 권리확인 우선입니다. 확약의 정확한 대상과 효력, 김선미의 임대차 및 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다. 유찰 후 가격이 낮아져도 선순위 보증금 부담이 함께 커질 수 있다는 점에서, 표면 최저가보다 실제 취득비용을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.