울산지방법원 2025타경1485. 경남 양산시 평산동 삼성명가타운 201동 1층 101호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 이 물건은 권리보다 가격을 먼저 경계해야 하는 신건 경매입니다. 소유자 박현지 씨는 2017년 2월 거래가 166,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 대부업체 근저당과 전세권, 국세·지방세 압류, 캐피탈사 가압류가 이어지면서 권리관계가 복잡해졌습니다.
등기상 말소기준권리는 2017.02.20 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 에이블대부 근저당과 전세권, 국세·지방세 압류, 케이비캐피탈 가압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국세·지방세는 배당 우선순위와 실제 세액을 확인해야 하고, 임대관계는 미상이므로 임차인 부재를 확정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 상황이 명확합니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 164,428,571원인데 최저가는 187,000,000원입니다. 최근 평균보다 22,571,429원 높은 가격으로, 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 현 회차 입찰의 가격상 이점을 설명하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 41 삼성명가타운 201동 1층 101호 도로명주소: 경상남도 양산시 평산중앙로 88 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 20층 건물 중 1층 101호 |
| 단지현황 | 삼성명가타운 · 918세대 · 2002.11.30 준공 |
| 소유자 | 박현지 · 단독소유 · 2017.02.20 소유권이전 (거래가 166,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건 · 100%) |
| 말소기준권리 | 2017.02.20 우리은행 근저당권 |
| 신청채권자 / 청구액 | 우리은행 / 104,901,672원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 실거래 비교 면적 | 전용 84.93㎡ · 동일 면적 거래 |
| 감정평가상 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
② 점유·임차관계 — 인수 0원은 확인 조건부
확인된 주거 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실을 소유자 직접 거주나 점유자 부재로 단정해서는 안 됩니다.
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|
| 주거 임차인 · 확인 0명 | 미확인 | 미확인 | 확인된 인수액 0원 · 실제 점유관계 조사 필요 |
| 에이블대부 · 등기 전세권 | 말소기준 이후 등기 | 전세금 5,000,000원 · 배당 검토 대상 | 매각 소멸 주거 임차인과 구별 |
주택임대차보호법상 대항력은 실제 주택 인도와 주민등록 등 요건을 기준으로 판단합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 남겨두어야 합니다. 예상배당상 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 금액이지, 미확인 점유자의 권리까지 소멸한다는 보증은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 13.7% 비싼 신건
비교 대상은 같은 삼성명가타운의 전용 84.93㎡ 동일 면적 거래입니다. 과거 거래 12건의 전체 평균은 166,000,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 164,428,571원과 최신 거래 158,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.93㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 16 | 179,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 17 | 177,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 84.93㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.01 | 84.93㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2024.09 | 84.93㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2024.08 | 84.93㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.10 | 84.93㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 7건 | 164,428,571원 |
| 전체 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 166,000,000원 |
최근 12개월 평균 164,428,571원에 비해 신건 최저가 187,000,000원은 22,571,429원 높습니다. 최신 거래인 2026년 3월 11층의 158,000,000원과 비교하면 29,000,000원이나 높습니다. 더구나 경매 대상은 1층입니다. 1층의 가격 형성에는 채광, 사생활, 소음과 같은 개별 특성이 영향을 줄 수 있으므로, 고층 거래가격을 그대로 1층의 매도가격으로 간주하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,418,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에이블대부 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 전세권 · 에이블대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 | 21,443,214원 | 21,443,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,138,786원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 3,418,000원, 우리은행 최초 채권최고액 132,000,000원을 반영한 산식입니다. 우리은행 근저당권의 변경 후 채권최고액은 110,660,000원입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권확정액이 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여 1,138,786원도 확정 교부액이 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 187,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 149,600,000원 | 35,737,614원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 119,680,000원 | 65,238,734원 | 0원 |
미배당액은 채권자들이 배당받지 못하는 금액으로, 이것이 곧바로 낙찰자의 인수채무를 뜻하지는 않습니다. 다만 대항력 있는 임차인 등 별도의 인수권리가 확인되면 계산 구조 자체가 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남 양산시 평산동 소재 삼성명가타운 201동 1층 101호로, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하며 제반 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 내·외부 가로망 상태 역시 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 20층 건물의 1층 호실입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시로 마감되어 있고 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가 자료는 589,300원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장 시설 상태와 실제 유지보수 수준은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 918세대 아파트 단지로 동일 면적 거래 사례가 확인됩니다. 그러나 거래가격이 140,000,000원에서 197,000,000원까지 분포하고 최근 가격 추세는 -2.2%입니다. 특히 1층은 층별 선호도에 따른 가격 차이를 고려해 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 중심으로 입찰가 산정. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 164,428,571원과 최신 거래 158,000,000원을 우선 반영해야 합니다. 현재 최저가는 모두 웃돌고 있습니다.
- 1층 가격 보정. 비교 거래에 고층 호실이 포함되어 있으므로 1층의 채광·사생활·소음·내부 수선상태를 확인하고 실제 예상 매도가를 별도로 산정해야 합니다.
- 우리은행 근저당권 변경 확인. 최초 채권최고액 132,000,000원에서 110,660,000원으로 변경된 이력이 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 에이블대부 권리관계. 근저당권 24,000,000원과 전세권 5,000,000원이 별도로 등기되어 있습니다. 전세권 소멸 및 배당 처리와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 점유 및 임차관계. 임대관계 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 배당요구, 현황조사, 실제 점유자를 확인하고 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 판단해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 양산세무서장 및 양산시의 압류등기가 있으므로 법정기일·세목·체납액·배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 점유자 인도 절차에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 재분석. 1회 유찰 최저가 149,600,000원, 2회 유찰 최저가 119,680,000원의 가격 시나리오는 존재하지만 실제 유찰 여부와 매각조건을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 좋은 낙찰가격”
삼성명가타운 201동 101호는 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각 소멸하는 구조입니다. 현재 예상되는 등기권리 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 전세권 및 국세·지방세 압류가 포함되어 있어 점유와 배당에 대한 검증을 생략할 수 없습니다.
결정적인 약점은 가격입니다. 신건 최저가 187,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 164,428,571원의 113.7%이고, 최신 실거래 158,000,000원보다 29,000,000원 높습니다. 최근 가격 흐름도 -2.2% 하락 추세입니다. 여기에 1층이라는 개별 호실 특성을 고려하면 감정가 수준에서 가격상 이익을 기대하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 신건 입찰 보류입니다. 후순위 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 시세보다 높은 매수가격을 상쇄하지 못합니다. 유찰 등으로 가격 조건이 바뀌더라도 점유자·세금·변경등기와 해당 호실의 실제 시장가격을 다시 검증한 이후에 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
