울산지방법원 2025타경1493. 울산 울주군 온양읍 망양리 회야리버아파트 104동 411호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 75,000,000원, 현재 최저매각가격도 같은 금액입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 신청채권자는 울산중앙새마을금고입니다. 소유자 홍병철 씨는 2008년 이 주택을 거래가 50,920,000원에 취득했고, 이후 여러 차례 금융기관의 근저당권 설정과 말소가 반복되었습니다.
현재 등기상 살아 있는 근저당권은 울산중앙새마을금고의 채권최고액 81,900,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 경매개시결정도 그보다 늦기 때문에 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 본질적인 위험은 채무액이 아니라 토지 소유권·대지권이 아직 등기되지 않았다는 점에 있습니다. 권리분석에서 등기상 말소 여부와 실제 취득하는 부동산의 권리 범위를 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1493 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 2지구5블럭1롯트 회야리버아파트 104동 4층 411호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 온양읍 원동2길 19-2 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 건물 중 4층 · 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 홍병철 (2008.08.26 소유권이전, 거래가 50,920,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 | 울산중앙새마을금고 |
| 경매 청구액 | 54,821,190원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.13 울산중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 81,900,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 불명 (적정대지권을 포함하여 감정평가) |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 위반건축물 | 감정평가상 위반 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 대지권은 별개
등기상 핵심은 2016.07.13 설정된 울산중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 81,900,000원이고 채무자는 현 소유자 홍병철 씨입니다. 이를 기초로 2025.10.16 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.
이보다 앞서 설정되었던 한국주택은행·국민은행·울산수산업협동조합의 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 2011년에 등기된 국민건강보험공단 압류도 2012년에 해제되었습니다. 따라서 과거의 거액 근저당권이나 압류를 현재 매수인의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 신고 0명, 임대관계는 미상
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 판정대상 없음 | 확인된 배당요구 없음 | 확인된 금액 0원 |
현재 신고된 임차인은 없지만, 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 소유자 직접 거주나 점유자 부재를 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자의 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되어야 대항력과 우선변제권을 판단할 수 있습니다.
③ 핵심 위험 — 대지권 미등기와 환지예정지
이 물건에서 가장 중요한 문구는 매각물건명세서에 있습니다. “대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.” 그리고 최저매각가격에는 적정대지권을 포함한 가격이라고 명시되어 있습니다.
본건은 망양2지구 토지구획정리지구 내 환지예정지 토지상의 구분건물입니다. 감정평가에서는 도시개발사업 미준공으로 인해 토지 소유권과 대지권이 미등기 상태라고 설명하며, 향후 적정한 토지 권리가 배분될 것을 전제로 건물가격에 그 가치를 포함했습니다.
| 대지권 등기 | 미등기 |
|---|---|
| 대지권 유무 | 불명 |
| 사업 상태 | 도시개발사업 미준공 |
| 토지 상태 | 망양2지구 내 환지예정지·체비지 관련 토지 |
| 평가 전제 | 추후 적정 소유권·대지권 배분을 전제로 감정평가에 포함 |
| 토지이용계획 | 도시개발사업 미준공으로 제한상태 미상 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
해당 아파트가 소재한 토지는 환지예정지로 지정된 여러 필지와 연결되어 있습니다. 매각물건명세서상 블록별 면적과 성격은 다음과 같습니다.
| 환지예정지 | 면적 | 종전 토지·성격 |
|---|---|---|
| 5블럭 1롯트 | 6,964.7㎡ | 망양리 7-2, 7-3, 7-4, 7-7 |
| 5블럭 2롯트 | 2,011.7㎡ | 체비지 |
| 9블럭 1롯트 | 5,784.8㎡ | 체비지 |
| 9블럭 2롯트 | 894.6㎡ | 체비지 |
| 9블럭 3롯트 | 1,499.9㎡ | 망양리 11 |
| 9블럭 4롯트 | 1,003.1㎡ | 망양리 16 |
| 9블럭 5롯트 | 854.1㎡ | 체비지 |
④ 시세 비교 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다
현재 최저매각가격은 75,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 하지만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시장 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
특히 감정가에는 적정대지권이 포함되어 있다는 점을 고려해야 합니다. 일반적으로 토지 권리가 정리된 아파트의 가격과 직접 비교하면, 대지권 미등기·유무 불명이라는 개별 위험을 놓칠 수 있습니다. 현재 감정가 대비 할인율이 없는 신건이며, 가격상 안전마진을 확인할 실거래 근거도 확보되지 않은 상태입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,750,000원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙새마을금고 | 81,900,000원 | 73,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 75,000,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 1,750,000원을 공제한 73,250,000원이 울산중앙새마을금고에 배당됩니다. 채권최고액 81,900,000원을 기준으로 8,650,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 경매 청구액은 54,821,190원으로, 신건 예상배당액은 이를 웃돕니다. 다만 배당 계산은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 채권 잔액·집행비용·당해세·임차인 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 토지 위험은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 75,000,000원 | 73,250,000원 | 8,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 23,380,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 35,164,000원 | 0원 |
유찰로 최저매각가격이 60,000,000원, 48,000,000원으로 낮아지면 울산중앙새마을금고의 예상 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 근저당권은 말소기준권리이므로, 해당 미배당액을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 소재 동천1교 남동측 인근입니다. 아파트단지·단독주택·다가구주택이 혼재한 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 정류장 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 411호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스공급·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지를 아파트단지로 이용 중이며, 단지 주변은 중로 및 소로에 접해 있습니다. 인접 도로 상태는 보통으로 평가되었습니다.
- 규제·권리. 도시개발사업 미준공으로 토지이용계획과 제한상태가 미상이고, 대지권도 미등기 상태입니다. 향후 소유권·대지권 배분과 등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트라는 주거용도와 별개로, 대지권 미등기 및 유무 불명은 향후 매매·담보대출·소유권 이전 과정에서 검토해야 할 요소입니다. 현재 실거래 표본이 확인되지 않아 실제 매각 유동성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대지권 유무. 매각물건명세서의 대지권 미등기·유무 불명 문구를 확인하고, 실제로 취득할 수 있는 토지 관련 권리와 그 범위를 파악해야 합니다.
- 환지·체비지 권리관계. 환지예정지(체비지) 지정설명서와 환지(예정지)지정도를 확인하고, 환지처분 진행상황 및 토지 소유권 귀속관계를 검토해야 합니다.
- 대지권 등기 가능성. 도시개발사업 미준공 상태에서 향후 대지권 배분과 등기가 가능한지, 추가 비용·절차·분쟁 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 점유·임차관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 점유자 및 임대차계약 관계를 확인하고 대항력과 보증금 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
- 시세 검증. 회야리버아파트의 동일·유사 면적 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 특히 대지권 상태가 가격에 미치는 영향을 분리해 검토해야 합니다.
- 자금·배당. 신청채권자의 청구액 54,821,190원과 근저당 채권최고액 81,900,000원을 구분하고, 경매 예상 미배당액을 매수인 인수액으로 오인하지 않아야 합니다.
- 관리비·인도. 미납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분 비용, 실제 점유자의 인도 가능 여부와 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 환지 관련 자료를 대조하고 토지 권리 전문가의 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도 땅의 권리는 확인해야 한다”
울산 회야리버아파트 104동 411호는 등기상 권리관계만 보면 비교적 정리된 임의경매입니다. 2016년 울산중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 예상 미배당액 8,650,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 구조입니다. 신고된 임차인도 없습니다.
하지만 이 물건을 일반적인 권리상 안전형 아파트로 분류해서는 안 됩니다. 대지권 미등기와 유무 불명, 도시개발사업 미준공, 환지예정지와 체비지가 얽힌 토지 권리관계는 근저당 말소와 전혀 다른 문제입니다. 감정가는 장래 적정대지권이 배분된다는 전제를 포함하고 있으며, 현재는 그 전제가 실제로 충족될지 확인해야 합니다.
시세 측면에서도 최근 거래가격이 확인되지 않아 신건 최저가 75,000,000원에 가격상 이점이 있다고 볼 근거는 부족합니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 대지권 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
결론은 ‘입찰 보류·대지권 선확인’입니다. 말소기준과 예상배당은 이해하기 쉬운 편이지만, 소유권·대지권 확보 가능성과 임대관계 및 최근 시세가 확인되기 전에는 실질취득 비용과 향후 환금성을 안정적으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가격보다 먼저, 낙찰 후 실제로 어떤 토지 권리를 확보할 수 있느냐에 있습니다.
