울산지방법원 2025타경1498. 울산 중구 반구동 소담팰리스 405호, 전용 28.5654㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 76,700,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사아름다운사람들로, 최초 공유자였던 조민제의 지분까지 이전받은 등기 흐름이 확인됩니다.
권리관계에서 가장 중요한 것은 2022년 10월 17일의 대신저축은행 관련 지분 가압류가 아니라, 그보다 먼저 전입한 김주연의 주택임차권입니다. 김주연은 2021년 12월 1일 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2021년 11월 2일입니다. 이후 2023년 12월 19일 보증금 85,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
매각물건명세서에도 이 임차권에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 권리가 경매로 말소된다는 사실과 보증금 반환책임이 남을 수 있다는 사실은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층 405호 도로명: 울산광역시 중구 화합로 379 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.5654㎡ · 4층 |
| 단지 | 소담팰리스 · 216세대 · 2017.01.11 준공 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 76,700,000원 / 76,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김주연 / 85,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.17 · 갑구 2번 · 대신저축은행 등 가압류 (청구금액 500,000,000원) |
| 선순위 임차보증금 | 김주연 · 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 존재하는 임차인
2017년 설정된 이승안의 전세권 75,000,000원은 2018년 10월 30일 이미 말소됐습니다. 2023년 울산광역시 중구의 압류도 2025년 5월 23일 해제·말소됐습니다. 이후의 경매개시결정과 2026년 지분 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 김주연의 2023년 임차권등기 자체가 말소대상으로 분류됐다는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라지지는 않습니다. 대항력의 기준이 되는 점유·전입과 임차권등기 관련 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수 위험의 중심
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김주연 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.12.01 확정 2021.11.02 점유개시 2021.11.25 |
85,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 |
잔액 인수 위험 신건 예상 미배당 10,080,600원 |
| 추가 점유 기재자 성명·점유관계 확인 필요 |
미상 | 미상 | 대항력 미상 | 별도 확인 필요 인수 위험 배제 불가 |
김주연은 확인된 실제 보증금 임차인 1명입니다. 추가 점유 기재는 성명과 계약관계가 불명확하여 별도 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않았습니다. 김주연의 경매신청 채권 85,000,000원도 동일 임차보증금 채권과 중복 계산하지 않습니다.
추가 점유 기재자는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 김주연 외의 별도 임차인이 실제 존재하고 독립적인 선순위 권리를 가진 경우, 아래 추정 인수액 외의 위험이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 138.8%
소담팰리스 동일 면적 약 28.57㎡의 실거래를 비교합니다. 전체 9건 평균은 71,166,666원이지만 과거 고가 거래를 포함합니다. 현재의 가격 판단에는 최근 12개월 2건 평균 62,500,000원과 2026년 8월 최신 거래 59,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.57㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2026.04 | 28.57㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 28.57㎡ | 2 | 65,500,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.04 | 28.57㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.57㎡ | 2건 | 62,500,000원 |
| 전체 평균 | 28.57㎡ | 9건 | 71,166,666원 |
신건 최저가 76,700,000원만 보아도 최근 평균의 122.7%입니다. 여기에 선순위 보증금 미배당분 10,080,600원을 더하면 실질취득은 86,780,600원으로 높아집니다. 최근 평균보다 24,280,600원 높고, 최신 거래 59,000,000원과 비교하면 27,780,600원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,780,600원 |
| 1. 김주연 임차보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 74,919,400원 |
| 2. 대신저축은행 등 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 김주연 경매신청채권 | 85,000,000원* | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | — | 10,080,600원 |
* 김주연 경매신청채권은 동일인의 임차보증금 채권과 중복될 수 있어 별도의 추가 채무로 합산하지 않습니다. 예상배당은 집행비용 추정과 주어진 우선변제 순위를 적용한 시뮬레이션으로 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 높다
| 회차 | 최저매각가 | 인수 예상 | 실질취득(추정) |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 76,700,000원 | 10,080,600원 | 86,780,600원 |
| 1회 유찰 (80%) | 61,360,000원 | 25,144,480원 | 86,504,480원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,088,000원 | 37,195,584원 | 86,283,584원 |
2회 유찰 시 최저매각가는 49,088,000원까지 내려가지만, 보증금 인수 예상액은 37,195,584원으로 증가합니다. 따라서 총 실질취득은 여전히 86,283,584원으로, 최근 12개월 평균 62,500,000원을 크게 초과합니다.
이는 최저가가 낮아질수록 가격 경쟁력이 생기는 통상적인 경매와 본질적으로 다릅니다. 선순위 보증금 반환책임을 해결하지 못하면 저가 낙찰의 경제적 효과를 누리기 어렵습니다. 실제 낙찰가·배당액·세금 및 추가 권리 확인 결과에 따라 수치는 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (토지·거래자료 기준)
- 위치·용도. 울산광역시 중구 반구동 106-3, 화합로 379 소재 소담팰리스 4층 405호입니다. 물건종류는 아파트가 아닌 오피스텔입니다.
- 단지 규모. 2017.01.11 준공, 216세대이며 대상 전용면적은 28.5654㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역으로, 토지 지목은 대이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 도로·토지. 토지는 평지·사다리형이고 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다.
- 공시지가. 2,311,000원/㎡이며, 대상 건물의 대지 전체 면적은 1,288.4㎡입니다.
- 이용 제한. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함돼 있습니다.
- 거래가격 흐름. 동일 면적 전체 거래범위는 59,000,000원~80,000,000원이며, 최근 거래가격은 과거보다 낮아졌습니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래 표본은 2건이고 거래 추세는 -15.1%입니다. 매각 시 가격 회복을 전제로 투자수익을 계산하기에는 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김주연의 보증금 85,000,000원 가운데 실제 배당 후 남는 금액이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서와 배당관계 원본을 재확인해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 2021.12.01 전입, 2021.11.25 점유개시, 2023.12.19 임차권등기의 연결관계와 실제 점유·퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 점유자. 별도 점유 기재자의 정확한 신원, 임대차계약 존재, 전입일, 보증금 등을 확인해야 합니다. 대항력 미상인 점유자를 무권리자로 단정해서는 안 됩니다.
- 중복 채권 주의. 김주연의 임차보증금과 강제경매 신청채권 85,000,000원이 같은 채권에 기초한 것인지 원본으로 확인하고 이중 합산을 피해야 합니다.
- 권리 진정성. 김주연은 임차권자이자 신청채권자입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 점유관계가 실제로 성립했는지 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세 및 최우선변제 여부, 오피스텔 관리비 체납과 공용부분 부담을 관리주체 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 낙찰가만 보지 말고 인수보증금과 추가 취득비용을 포함한 총액을 최근 12개월 평균 62,500,000원 및 최신 거래 59,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰의 착시. 유찰에 따른 매각가 하락분 상당액이 보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 단순히 80%·64% 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 최종 원본 확인. 2026.10.22 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 총취득가는 낮아지지 않는다”
울산 소담팰리스 405호는 대항력 있는 선순위 임차보증금이 최저매각가를 넘어서는 전형적인 인수 위험형 물건입니다. 김주연의 보증금은 85,000,000원이고, 신건 예상배당으로 충당되지 않는 금액은 10,080,600원입니다. 신건에서 실질취득비용은 약 86,780,600원으로 추산됩니다.
더 큰 문제는 시세입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 62,500,000원이고 최신 거래는 59,000,000원으로, 가격 흐름도 -15.1% 하락 추세입니다. 실질취득비용은 현재 시세를 크게 초과합니다.
1회·2회 유찰을 가정해도 실질취득 추정액이 약 8,600만원대로 유지되는 구조입니다. 단지 평균 유찰 6.4회라는 이력까지 고려하면 단순 저가 응찰보다 선순위 임차보증금의 실제 승계 범위, 추가 점유자의 존재, 최근 시세와의 격차를 먼저 해결해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 보증금 인수 문제를 해소하지 못한 상태에서는 유찰된 최저가만 보고 접근할 이유가 부족합니다. 임차권·배당관계를 원본으로 검증하고 총취득비용이 최근 시세에 부합하는지 확인하는 것이 우선입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 최종적으로 떠안는 보증금입니다.
