울산지방법원 2025타경1541. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 647-9 제2동 2층 202호입니다. 건물 외형과 실제 사용 상태만 보면 다세대주택처럼 보이지만, 법적인 건축물 용도는 제2종근린생활시설입니다. 소유자 주시윤은 2022년 1월 11일 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경남단감원예농업협동조합 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 108,000,000원이며, 본 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 양산시 압류와 카드사·보험사·캐피탈사의 가압류가 연이어 붙었습니다. 또한 김지은 명의로 임차보증금 40,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 다만 임차인의 전입신고일은 2022년 1월 25일, 점유개시일은 2022년 2월 12일로 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 권리순위상 임차인이 매수인에게 보증금을 대항하여 인수시키는 구조는 아닙니다.

진짜 문제는 건물의 적법성과 활용 가능성입니다. 주거용으로 사용한다고 해서 법적으로 주택이 되는 것은 아닙니다. 위반건축물 등재와 시정명령이 존재하는 만큼, 낙찰 후에도 정상적인 주거용 사용을 전제로 자금조달·임대·재매각 계획을 세우기 어렵습니다. 원상복구 범위와 비용, 적법화 가능성을 확인하기 전에는 신건 응찰을 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 건물 위험은 남는다

권리의 기준점은 2022년 1월 11일 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 양산시 압류, 롯데카드·삼성카드·우리카드·교보생명보험·엔에이치농협캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 김지은의 임차권등기 역시 후순위입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 40,000,000원, 매수인 인수 0원

김지은은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임대차계약일은 2022년 1월 5일로 말소기준권리 설정일보다 앞서지만, 임차인의 전입신고일과 점유개시일은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 계약일이 빠르다는 이유만으로 선순위 대항력을 인정할 수 없습니다.

확정일자는 2022년 7월 19일이고, 임차권등기명령에 따른 등기는 2026년 1월 14일 이루어졌습니다. 배당요구는 접수된 것으로 나타나지만 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 배당된다는 뜻은 아닙니다. 임차인의 우선변제 순위와 실제 배당 여부는 배당기일 및 최종 배당표에서 확인해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 신건 156,000,000원의 가격 메리트는 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 156,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로, 최저가가 감정가의 100%인 상태입니다. 소유자가 2022년 1월 11일 취득할 당시의 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다.

그러나 과거 취득가액이 현재 시세를 뜻하지는 않습니다. 특히 본건은 공부상 근린생활시설이지만 실제로는 다세대주택으로 사용되는 위반건축물이므로 정상적인 다세대주택 실거래가를 그대로 적용하기도 어렵습니다. 같은 용도와 법적 상태의 거래사례, 최근 매매가격, 매수 수요 및 금융 취급 가능 여부를 확인하지 않고 가격상 이익이 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

집행비용 2,984,000원 및 채권액 기준의 단순 예상배당입니다. 채권자 배당액 합계는 153,016,000원, 미배당액은 16,320,381원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 김지은의 보증금 40,000,000원에 대한 별도 배당액은 이 추정표에 산정되어 있지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하보다 적법성 확인이 우선

모든 시나리오에서 권리상 매수인 인수금은 0원으로 계산됩니다. 다만 채권자의 미배당액 증가가 곧 매수인의 부담 증가를 뜻하지는 않습니다. 반대로 법적 용도와 실제 이용 상태의 불일치, 시정명령 이행에 필요한 비용은 이 인수액 계산에 포함되지 않습니다.

따라서 신건에서 즉시 매수하는 전략은 물론 유찰 후 입찰하는 전략도 원상복구 범위·소요 비용·합법적인 사용 가능성을 확인한 다음에 수립해야 합니다. 매각가가 낮아졌다는 이유만으로 기대수익이나 환금성이 개선된다고 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 서남초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8m 도로에 접하고, 완경사지대의 자체 지반은 평탄한 상태입니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 665,700원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 공부상 제2종근린생활시설이지만 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. 주택 64.18㎡ 불법 용도변경에 따른 위반건축물 등재가 핵심 하자입니다.
• 환금성. 일반적인 적법 주택과 매수 수요, 대출 취급 및 재매각 조건이 달라질 수 있습니다. 정상 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하지 않아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원본 확인. 집합건축물대장의 위반건축물 표시, 2022.10.05. 시정명령, 위반 면적 64.18㎡와 실제 변경 부분을 확인하세요.
• 적법화·원상복구 가능성. 양산시 담당 부서에 허용 용도, 시정명령 이행 방법, 이행강제금 부과 여부와 추가 행정처분을 확인하세요.
• 임차권등기·점유. 김지은의 전입신고, 점유개시, 확정일자, 배당요구 및 실제 거주 현황을 확인하세요. 권리상 인수 0원과 인도 완료는 다른 문제입니다.
• 조세채권. 양산시 압류에 따른 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
• 자금조달. 금융기관에 근린생활시설 및 위반건축물에 대한 경락잔금대출 가능 여부와 담보인정 조건을 사전 확인하세요.
• 가격 검증. 적법한 근린생활시설 거래사례와 유사 위반건축물의 실거래·매도 가능성을 비교하고, 원상복구 예상비용을 입찰가 판단에 반영하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 관할 행정기관의 확인 내용을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”

이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 임차권 및 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김지은의 보증금은 40,000,000원이지만 주어진 권리관계상 매수인 인수금은 0원입니다.

그러나 이 물건의 본질적인 위험은 등기권리보다 건축물 자체에 있습니다. 제2종근린생활시설을 다세대주택으로 불법 용도변경했고 위반건축물 등재와 시정명령이 존재합니다. 실제 거주 형태만 보고 일반 다세대주택처럼 평가해서는 안 됩니다.

또한 현재 최저매각가 156,000,000원이 최근 정상 실거래 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 과거 취득가액이나 유찰 시 감액만으로 저가 매수라고 판단할 근거도 부족합니다.

권리 인수는 제한적이지만, 건축물 위험은 중대합니다. 원상복구·적법화 가능성과 실제 비용, 금융 및 재매각 조건을 확인하기 전까지는 신건 입찰을 보류하고 신중하게 검토하는 편이 타당합니다.