울산지방법원 2025타경1563. 울산 남구 신정동 더렉스 10층 1004호, 등기부상 임차권 목적물 면적 69.3894㎡의 오피스텔입니다. 이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 임차인 김희대가 2021년 9월 2일 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 2024년 1월 23일 205,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그보다 늦은 2022년 8월 18일의 국세 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 즉, 임차인의 대항력 요건이 말소기준권리보다 먼저 성립한 구조입니다.

더욱 중요한 점은 이 사건의 강제경매 신청채권자 역시 김희대라는 사실입니다. 신청채권액도 205,000,000원이며 임차보증금과 같습니다. 동일인의 권리관계가 중첩되므로 배당을 두 번 받는 것으로 계산해서는 안 되며, 실제 임차인은 1명으로 분석해야 합니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금

권리의 분기점은 2022년 8월 18일 국세 압류입니다. 등기상 신탁은 이미 말소되었고, 그 뒤의 울산광역시 남구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하지만 김희대의 전입신고와 확정일자는 2021년 9월 2일이어서 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기의 말소 여부와 관계없이 보증금 미변제액에 대한 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 판단

실제 임차인 1명, 김희대. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 신청채권액과 보증금을 각각 독립된 임차보증금으로 더하지 않습니다. 임차권등기 내용과 배당요구 사실을 기준으로 아래와 같이 분석합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액으로 판단해야 한다

더렉스의 확인 가능한 비교 거래는 2022년 1월 1건입니다. 이 거래는 9층, 전용 67.6㎡, 거래가 200,000,000원으로, 경매 대상 69.3894㎡와 면적에 차이가 있습니다. 최근 거래라고 보기 어려운 과거 거래이며, 현재 시장가격을 확정할 표본도 충분하지 않습니다.

감정가와 최저가인 205,000,000원은 확인된 실거래 200,000,000원의 102.5%입니다. 현재 회차에서 예상 인수액까지 더한 208,670,000원은 그 거래가보다 8,670,000원 높습니다. 비교 거래가 2022년 자료라는 점을 고려하면, 현재 시세보다 반드시 비싸다고 단정할 수는 없지만, 입증 가능한 가격 할인 근거도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.8%를 기준으로 한 추정액입니다. 김희대의 임차보증금 배당과 강제경매 신청채권은 동일인에게 관련된 권리이므로 이를 서로 독립된 205,000,000원 보증금 채권 2개로 합산하지 않습니다. 당해세·우선순위 조정·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 아래 도넛은 매각대금 내 배분만 나타내며, 추가 인수 보증금은 포함하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

제시된 회차별 예상배당을 기준으로 계산하면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 핵심은 낙찰가만이 아니라 인수액을 합한 총 부담입니다.

2회 유찰 시 최저가 가정은 131,200,000원으로 크게 낮아지지만, 인수 예상액은 76,436,800원까지 증가합니다. 실제 자금 부담은 두 금액의 합계인 207,636,800원입니다. 집행비용 추정치 차이만큼 총액이 변동할 뿐, 매수인이 부담하는 실질취득액은 보증금 205,000,000원 수준에 묶여 있는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시청 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2018.07.06 준공된 더렉스로, 철근콘크리트구조 20층 건물의 10층 1004호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비 등이 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 주거용 임차권등기가 존재합니다. 주거 이용 사실과 건축물의 공부상 용도를 구분해 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역에 위치하고 북서측 소로와 접합니다. 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 자료는 1,820,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 확인된 세대수는 14세대이며 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.8회이고 낙찰 실적 지표는 0.0%로 제시되어 있어, 재매각 가능성과 시장가격 검증에 특히 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수액 재산정. 입찰가별 예상배당액과 미배당 보증금을 합산하고, 실제 취득원가가 확인된 실거래보다 높은지 판단하세요. 낙찰가 단독 비교는 적절하지 않습니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 을구 1번 임차권등기에 따른 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 문구를 최종 명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 임대차 실체와 권원 검토. 임차인 김희대와 강제경매 신청채권자 김희대가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급 사실, 임차권등기명령, 경매 집행권원, 현재 점유상태를 함께 확인하세요.
• 국세·지방세 배당순위 검토. 2022.08.18 국세 압류와 2022.10.19 지방세 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 임차인 우선변제권의 선후를 확인하고 당해세 관련 배당 및 인수 위험을 점검해야 합니다.
• 인도·명도 가능 여부. 임차권등기가 존재하므로 임차인의 실제 점유 여부, 보증금 반환과 인도 간 관계, 명도 합의 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재검증. 확인된 거래는 2022.01의 200,000,000원 1건입니다. 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 체납 공용관리비, 실제 집행비용, 취득 관련 세금 등 경매 외 추가 부담을 확인하세요.
• 등기·매각서류 최신본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구·채권신고 내역을 매각기일에 맞추어 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가를 낮춰도 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건의 표면적 최저매각가는 205,000,000원입니다. 그러나 205,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 존재하고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 적혀 있습니다. 현재 예상 실질취득액은 208,670,000원, 2회 유찰 시에도 207,636,800원입니다.

비교 가능한 거래는 2022년의 200,000,000원 1건에 그치고, 더렉스는 평균 유찰 횟수 3.8회라는 부담도 있습니다. 확실한 시세 할인 근거는 부족한 반면, 대항력 임차보증금의 인수 위험은 명확하게 드러나 있습니다.

종합 판단: D등급, 보수적 접근 및 입찰 보류. 신건 최저가가 감정가와 같고, 유찰이 진행되어도 인수 보증금 때문에 실질취득금액이 크게 내려가지 않습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인의 권리 실체와 인수금액의 확정, 그리고 현재 시세의 독립적인 검증입니다. 이 두 가지가 해결되기 전까지는 낮은 낙찰가만 보고 응찰할 만한 물건으로 평가하기 어렵습니다.