울산지방법원 2025타경1572. 경남 양산시 중부동 669-1에 소재한 지상 3층 주상용 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 천명숙이며, 2014년 8월 14일 소유권을 이전받은 날 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 케이비국민카드, 김봉계, 경남신용보증재단의 가압류가 차례로 등기됐고, 2025년 11월 21일 부산은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다.

등기 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 그러나 매각대상에는 근린생활시설·주거공간·토지·제시외 건물이 함께 포함됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기부만 읽는 데 있지 않습니다. 각 층의 실제 점유자, 임대차 성립 시점, 보증금, 사업자등록 또는 전입신고 여부까지 확인해야 실질적인 인수 위험을 판정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

현재 권리분석의 기준은 2014.08.14 접수된 을구 9번 부산은행 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 설정된 케이비국민카드 가압류 25,555,752원, 김봉계 가압류 80,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 30,277,805원은 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다. 부산은행이 신청한 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

한편 2002년부터 2007년 사이 설정됐던 박병용·삼성전기주식회사·장팔암의 전세권은 모두 등기상 이미 말소됐습니다. 따라서 이 과거 전세권들을 현재 매수인 인수권리로 합산해서는 안 됩니다. 다만 과거 전세권 말소가 현재 건물의 모든 점유자와 임대차관계 부존재를 증명하는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 확인이 필요한 핵심 위험

현 단계에서 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 즉, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 결론은 다릅니다.

위 표의 층별 구분은 감정평가상 이용상태에 따른 조사대상 구분입니다. 실제 임차인 수나 임차인 존재가 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 대항력·우선변제권·승계 여부도 확정 판정이 아닙니다.

실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 현재 실명으로 확인되는 임차인 신고자는 0명이지만, 1층 영업시설과 2~3층 주거공간의 점유관계를 독립적으로 확인한 뒤 권리분석을 마무리해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 707,096,840원의 적정성

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 707,096,840원입니다. 아직 유찰이 발생하지 않은 신건이므로 가격 할인은 없습니다. 주변 유사 주상용 건물의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가가 실제 거래 가능한 시세보다 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 부족합니다.

* 인수액은 현재 배당 시나리오의 계산값입니다. 확인되지 않은 임차보증금, 세금, 관리비, 명도비 및 취득 관련 비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 확정 매각기일이나 실제 낙찰가가 아닙니다.

신건 최저가에서 1회 유찰 가격으로 내려가면 매각가가 565,677,472원, 2회 유찰 가격에서는 452,541,977원이 됩니다. 하지만 이것은 감정가 대비 가격 변화일 뿐입니다. 감정가보다 낮아진다고 곧바로 시세보다 저렴한 것은 아닙니다. 동일 지역의 주상용 건물 거래, 토지 가치, 임대수익과 유지보수 비용을 함께 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 707,096,840원 가정)

배당 계산은 최초 근저당 채권최고액 480,000,000원을 적용한 추정 시나리오입니다. 을구 9-3번의 변경 후 채권최고액 270,600,000원과 차이가 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용 역시 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

제시된 계산상 채권자 총 청구액은 615,833,557원, 예상 채권자 배당액도 615,833,557원으로 표시됩니다. 집행비용을 제외한 뒤 채권액을 모두 배당한다는 가정이므로 소유자에게 81,792,315원이 남는 구조입니다.

그러나 이는 확정 배당표가 아닙니다. 실제 부산은행의 배당 가능 채권액, 다른 채권자의 배당순위, 우선변제 임차인 및 세금의 존재 여부가 확인되면 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 변경 후 근저당 채권최고액을 고려하지 않은 원래 배당 시뮬레이션을 실제 지급액으로 받아들이면 안 됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 중부동 소재 양주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 지상 3층 건물로, 사용승인일은 2002.06.07입니다. 외벽은 타일 마감 등이며 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
• 용도 구성. 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구 2가구, 3층은 다가구 1가구로 이용 중입니다. 주거·상업시설의 임대현황을 따로 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 209.2㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다. 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다. 영업용도나 향후 이용계획 수립 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 토지가격 지표. 공시지가는 1㎡당 1,106,000원입니다. 공시지가는 실거래가나 건물 전체의 적정 매매가격을 의미하지 않습니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 현황과 이용 가능 여부는 별도 검토 대상입니다.
• 환금성. 단일 아파트 호실이 아닌 주상용 일괄매각 물건이므로 토지·건물 상태와 임대차 조건을 반영한 개별 가격 평가가 중요합니다. 거래자료가 확인되지 않은 현 단계에서는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2014.08.14 접수된 을구 9번 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기와 기타 권리를 다시 대조하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 2023.11.14 변경된 채권최고액 270,600,000원과 배당 시뮬레이션상 480,000,000원의 차이를 채권계산서·등기원본으로 검증하세요.
• 상가 점유 조사. 1층 근린생활시설의 실제 운영자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 인도 시점을 확인하세요.
• 주거 점유 조사. 2층 2가구 및 3층 1가구의 실제 거주자, 전입신고, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 점유개시 시점을 개별 확인하세요.
• 대항력과 인수 판정. 말소기준 이전의 대항요건을 갖춘 임차인이 발견되면 예상 배당액과 미반환 보증금 인수 가능성을 재계산하세요.
• 현장 상태. 사용승인 후 건물의 유지보수 상태, 누수·균열·설비 문제와 제시외 건물 6개 부분의 현황을 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지 669-1과 건물, 제시외 건물의 매각 범위 및 현황을 감정평가서 도면·사진과 대조하세요.
• 가격 검증. 동일 지역의 단독·다가구 및 근린생활시설 혼합 건물 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 매수 후 비용. 취득 관련 세금, 수리비, 점유자 명도비, 관리비 및 기타 잠재 비용을 반영해 총취득비용을 계산하세요.
• 원본 확인. 2026.10.22 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 재확인하세요.

⑦ 종합 판단 — 등기상 소멸과 실제 안전성은 별개

이 물건에서 긍정적으로 볼 부분은 등기상 권리 소멸 구조가 명확하다는 점입니다. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류 3건이 모두 소멸하고, 오래된 전세권도 이미 말소되어 있습니다. 계산상 현재 회차에서는 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다.

그러나 경매의 실제 위험은 소멸하는 채권의 개수보다 매수인이 취득 후 무엇을 부담해야 하는가에서 발생합니다. 이 건물의 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 상가 및 다가구 주거공간의 실제 점유자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금 인수 여부를 단정할 수 없습니다.

또한 배당 시뮬레이션에는 최초 채권최고액 480,000,000원이 적용되었지만, 등기에는 이후 270,600,000원으로 변경된 사실이 나타납니다. 배당표는 이 차이를 확인하기 전까지 참고 시나리오로만 활용해야 합니다.

가격 면에서도 최저가 707,096,840원이 적정한지 입증할 비교 거래자료가 확인되지 않습니다. 유찰 시 매각가가 낮아지더라도 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 판단해서는 안 됩니다. 주상용 건물의 실제 임대수익과 개별 상태가 확인되어야 적정 입찰가격을 정할 수 있습니다.

맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 인수 위험 없음”

울산지방법원 2025타경1572는 언뜻 보면 부산은행 근저당 하나를 기준으로 후순위 권리가 정리되는 단순한 경매입니다. 그러나 실제 매각대상은 1층 근린생활시설과 2~3층 주거시설이 결합된 주상용 건물입니다.

등기상 권리와 달리 임대차는 점유와 대항요건에 따라 낙찰자에게 영향을 줄 수 있습니다. 현재 배당표의 인수 0원이라는 숫자만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다. 여기에 근저당 변경등기와 확인되지 않은 실거래 시세까지 고려하면, 신건 최저가 자체에 투자 매력이 있다고 판단할 근거도 부족합니다.

권리 소멸 구조는 확인됐지만, 실질적인 권리분석과 가격 검증은 완료되지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마인지보다 실제 점유자와 임차보증금이 무엇인지, 그리고 주상용 건물의 경제적 가치가 얼마인지에 있습니다.