울산지방법원 2025타경1593. 울산 북구 염포동 157-7 및 157-27에 걸친 연립/다세대와 토지의 공유물분할경매입니다. 디에이치광고제조주식회사, 주식회사천경, 최덕선, 황인미, 황인애 등 여러 공유자가 등기에 나타납니다. 2025년 11월 디에이치광고제조주식회사가 황인미의 지분 중 일부인 16분의 1을 취득했고, 2026년 2월 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
표면적으로는 근저당권과 압류가 정리된 물건처럼 보입니다. 그러나 갑구 24번 지분일부이전청구권가등기가 2022년 12월 27일 접수되어 2026년 2월 10일의 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 더구나 매각물건명세서에서 여러 목록의 가등기에 대해 명시적으로 인수 가능성을 경고하고 있어, 근저당권이 없다는 사실만으로 권리 안전성을 인정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1593 |
|---|---|
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 · 디에이치광고제조 주식회사 신청 |
| 소재지 | 울산광역시 북구 염포동 157-7, 157-27 도로명주소: 울산광역시 북구 새장터8길 8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 매각 범위 특기 | 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ 포함 |
| 토지 특기 | 목록 3 토지는 공부상 전이나 현황 주거나지로 이용 중 · 농지취득자격증명 제출 불요 |
| 등기상 공유자 | 디에이치광고제조주식회사, 주식회사천경, 최덕선, 황인미, 황인애 |
| 감정가 | 471,704,360원 |
| 최저매각가 | 471,704,360원 (신건 · 감정가 100%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 현재 근저당권 | 등기상 존속 근저당권 없음 |
| 주요 권리 위험 | 선순위 지분일부이전청구권가등기 · 성격에 따라 매수인 인수 가능 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 가등기가 문제
건물 등기에서는 2022.12.27. 접수된 갑구 24번이 특히 중요합니다. 주식회사천경 지분 4분의 1 중 일부인 40분의 7에 관하여 이명동을 가등기권자로 하는 이전청구권가등기가 설정되어 있습니다. 한편 2010년에 설정되었던 강대석 명의 가등기는 2022.02.22. 말소되었으므로, 현재 문제 되는 갑구 24번 가등기와 구별해야 합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 현장에 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 현재 점유자 및 실제 사용관계는 현장에서 확인해야 합니다. 특히 이번 사건은 여러 공유자가 관련된 공유물분할경매이므로, 점유관계와 매각 후 인도 가능성을 별도로 살펴야 합니다.
② 가격 비교 — 신건 4.72억의 적정성은 검증 필요
감정가와 최저매각가는 모두 471,704,360원입니다. 아직 유찰되지 않아 감정가의 100%로 매각을 진행하는 신건입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 4.72억이 지역 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 권리 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 471,704,360원 | 가등기 인수 가능 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 377,363,488원 | 가등기 인수 가능 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 301,890,790원 | 가등기 인수 가능 |
유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며 향후 실제 매각가격이나 매각 진행을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,704,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 7,117,044원 |
| 갑구 30번 경매개시결정 · 디에이치광고제조 주식회사 | 확인 필요 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부(단순 추정) | — | 464,587,316원 |
* 신청인 관련 배당 0원은 실채권이 없다는 확정이 아니라 채권액을 산정할 수 없어 계산에서 제외한 결과입니다. 소유자 교부액 역시 집행비용만 공제한 단순 추정 잔여액으로, 실제 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·최우선변제·다른 배당 요구 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 무엇보다 선순위 가등기의 인수 가능성은 이 배당표에 금전 부담으로 계상되지 않았습니다.
④ 물건 구성·환금성 메모 (매각물건명세서 기준)
- 복합 매각. 연립/다세대와 토지가 포함된 일괄매각입니다. 각 목록의 소유권과 가등기 설정 범위를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서의 지적개황도·건물개황도·사진용지에 표시된 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 매각에 포함됩니다. 실제 위치와 구조, 사용관계 확인이 필요합니다.
- 토지 이용상태. 목록 3 토지는 공부상 전이지만 현황 주거나지로 이용되고 있으며 농지취득자격증명 제출은 불필요한 것으로 명시되어 있습니다.
- 공유관계. 건물 등기에는 여러 공유자가 나타나며, 일부 지분에 이전청구권가등기가 설정되어 있습니다. 공유물분할 경매의 매각대상 및 권리관계 검토가 핵심입니다.
- 환금성. 주변 유사 물건의 실거래 비교 없이 감정가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 토지와 건물이 결합된 물건인 만큼 전체 매각 구성에 대한 별도 가치평가가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기의 성격 확정. 목록 1 갑구 21번, 목록 2 갑구 24번, 목록 3 갑구 13번, 목록 4 갑구 19번의 각 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 반드시 확인해야 합니다.
- 매수인 인수범위 확인. 순위보전가등기가 남을 경우 소유권 취득과 사용·처분에 미치는 법률상 효과를 검토해야 합니다. 인수금액이 0원으로 계산되었다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다.
- 공유물분할 판결 및 매각조건. 공유물분할경매의 원인이 된 판결·집행권원과 각 목록의 등기사항을 확인하여 매각 후 권리관계를 판단해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 ㄱ, ㄴ, ㄷ의 현황과 적법성, 토지와 건물의 이용관계를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인 신고는 없지만 점유자가 없는 것으로 확정할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 조사해야 합니다.
- 시세와 응찰가격 검증. 유찰 회차별 가격만 보고 입찰하지 말고 유사 매매사례, 토지가치, 건물상태 및 인수권리의 경제적 영향을 함께 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 관련 법원 기록을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 없다고 깨끗한 경매는 아니다”
이 사건의 승부처는 감정가 471,704,360원이나 유찰 여부보다 선순위 지분일부이전청구권가등기가 매수인에게 남는지 여부입니다. 근저당권이 남아 있지 않고 임차인 신고도 없다는 점은 긍정적으로 보일 수 있지만, 매각물건명세서에는 가등기의 성격이 불분명하고 순위보전가등기라면 인수된다는 경고가 명시되어 있습니다.
또한 객관적인 실거래 시세 비교가 없어 현재 신건 가격이 적정한지도 판단하기 어렵습니다. 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 가등기 위험 자체가 해소되지는 않습니다. 결론은 권리 보류·가격 판단 보류. 가등기의 실체와 각 목록의 매각 후 권리관계를 확정하기 전에는 가격이 낮아졌다는 이유만으로 입찰을 추천하기 어려운 고위험 검토 대상입니다.
