울산지방법원 2025타경1603. 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치한 효성백년가약아파트 112동 301호입니다. 전용면적은 약 84.99㎡이고, 감정평가상 해당 호실은 지상 10층 건물 중 3층입니다. 소유자 김정희가 2012년 12월 거래가 207,000,000원에 취득한 물건으로, 2022년 4월 국민은행 명의로 채권최고액 216,000,000원과 48,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다.

이후 여러 채권자의 가압류와 압류가 이어졌고, 국민은행이 2025년 12월 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2022.04.01 설정된 국민은행의 을구 8번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 9번 근저당권과 그 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권과 선순위 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수대상으로 볼 이유가 없습니다. 따라서 핵심은 복잡한 채권관계 자체보다 입찰가격과 실제 점유상태의 최종 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 다수의 채권이 있어도 낙찰자가 갚는 것은 아니다

권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2022년 4월 1일입니다. 이 날짜에 접수된 국민은행의 을구 8번 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 국민은행의 추가 근저당권과 다수 채권자의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 특히 국민은행의 두 근저당권은 채권최고액 합계 264,000,000원으로, 신청채권자의 청구액 228,371,891원과 구별해서 보아야 합니다.

현재 신고된 임차인은 0명입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 누구인지는 별개의 문제입니다. 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부와 임대차관계는 입찰 전 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다. 감정평가서의 임대관계도 구체적으로 확인되지 않은 상태입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 2.2% 높다

효성백년가약은 832세대의 아파트 단지이며, 동일 면적 약 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 평균 거래금액은 286,750,000원, 최신 거래금액은 285,000,000원입니다. 이 물건의 최저가 293,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다.

실거래 가격은 265,000,000원~303,000,000원 범위에 분포합니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 286,750,000원이며, 최저매각가의 최근 평균 대비 비율은 102.2%입니다. 따라서 평균값만 기준으로 하더라도 신건에 감정가 그대로 낙찰받는 것은 시세 할인 매수가 아닙니다.

특히 동일 면적의 2026년 5월 3층 거래는 265,000,000원입니다. 본 물건도 3층인 만큼 이 거래는 참고할 가치가 있습니다. 다만 개별 호수의 향, 내부 수리 상태, 위치, 거래조건이 같다고 확인된 것은 아니므로 해당 거래 하나만으로 본 물건의 확정 시세를 단정할 수는 없습니다. 또한 2026년 10월 8층 거래가 285,000,000원으로, 신건 최저가보다 낮은 실제 거래 사례가 존재합니다.

유찰 시나리오는 감정가의 80%·64%를 적용한 가정입니다. 향후 실제 매각조건과 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 배당 부족액은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액과 구별됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)

이 사건은 말소되는 권리가 많고 전체 채권액이 매각대금보다 상당히 큽니다. 채권자 청구금액 합계는 612,406,266원이지만, 신건 가격에서 집행비용을 제외하고 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 288,098,000원으로 추정됩니다. 이에 따라 324,308,266원의 미배당 채권이 발생합니다.

위 표는 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 예상치이며, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 법정 배당순위, 집행비용, 당해세, 배당요구 및 최우선변제 여부에 따라 달라집니다. 특히 일반채권자 간 실제 배당순위와 안분 여부를 확정한 배당표로 사용할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 범어중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2007.11.15 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추고 있으며 관리상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 토지 및 도로. 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내부·외부 도로 상태는 보통입니다. 토지 관련 현황에는 평지, 가로장방형, 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가 자료는 1㎡당 1,568,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 832세대 단지이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가가 265,000,000원에서 303,000,000원까지 분포하여 개별 호실의 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 시세의 차이. 신건 최저가 293,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 102.2%입니다. 가격 메리트가 확인되지 않는 상태에서 단순히 경매물건이라는 이유로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 동일 층 거래 확인. 같은 면적의 2026.05 3층 거래가 265,000,000원입니다. 해당 거래와 본 물건의 내부 상태 및 가격 차이를 확인할 필요가 있습니다.
• 실제 점유 및 임대차 확인. 신고 임차인은 없지만 점유관계가 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 소유자 또는 제3자의 점유 여부를 점검해야 합니다.
• 선순위 권리 말소 확인. 2010년 전세권과 과거 근저당권이 이미 말소되어 있는지 등기부 원본을 대조하고, 국민은행의 2022.04.01 근저당권이 말소기준권리임을 확인하세요.
• 다수 압류·가압류 확인. 등기상 다수의 가압류와 동래구 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 권리와 별도로 당해세 및 법정 인수사항이 발생하는지 매각물건명세서와 관계 서류를 확인해야 합니다.
• 배당액과 인수액 구분. 신건 가정 미배당액 324,308,266원은 채권자의 미회수액이지 매수인이 갚아야 할 금액이 아닙니다. 다만 실제 배당은 법원 배당절차에서 확정됩니다.
• 관리비 및 인도비용. 장기 미납 공용관리비, 실제 점유자와의 인도 협의, 인도명령 가능 여부를 확인하고 낙찰대금 이외의 추가 비용을 계산하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 234,400,000원, 2회 유찰 187,520,000원은 가정 가격입니다. 실제 변경된 최저매각가격과 매각기일을 법원 공고로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 신고정보를 직접 확인하고, 권리 변동이나 경매 취하·변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “채권이 많아도 인수는 0원, 그러나 가격은 별개”

이 물건은 국민은행의 2022년 근저당권을 말소기준으로, 이후 설정된 다수의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권 등 선순위 금전권리도 이미 말소되어 있습니다. 예상 미배당액이 324,308,266원에 이르지만, 그것만으로 낙찰자가 채권자의 미회수금까지 인수하는 것은 아닙니다. 등기상 권리 인수 부담은 낮은 편입니다.

반면 가격에서는 분명한 약점이 있습니다. 현재 최저매각가 293,000,000원은 최근 12개월 평균 286,750,000원과 최신 거래가 285,000,000원을 모두 웃돕니다. 권리관계가 정리되는 장점은 있지만, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 또한 신고 임차인이 없더라도 실제 점유와 명도 문제는 최종 확인이 필요합니다.

결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 부족”입니다. 현재 가격을 서둘러 받아들이기보다 실제 점유상태와 비교거래를 점검하고, 가격이 조정되는 경우에만 실질적인 취득 메리트를 다시 평가하는 접근이 합리적입니다.