울산지방법원 2025타경1623. 양산시 물금읍 가촌리의 양산코오롱하늘채 105동 12층 1201호, 전용면적 약 59.84㎡ 아파트입니다. 2020년 사용승인된 852세대 단지로, 물금초등학교 북측 인근에 위치합니다. 소유자는 김상진이며, 등기상 2020년 소유권보존 이후 경남은행과 하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권자들의 가압류가 이어졌고, 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리 흐름에서 가장 중요한 것은 선순위 경남은행 근저당권의 채권양도입니다. 2020년 설정된 근저당권은 2026년 한국자산관리공사로 이전됐으며, 권리의 순위 자체는 유지됩니다. 다만 해당 근저당권도 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 후순위 하나은행 근저당과 가압류들은 배당을 전액 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

반면 가격은 별개입니다. 같은 단지의 최근 실거래 평균은 약 2.21억원인데, 최저매각가는 2.30억원입니다. 최신 거래가격도 2.18억원에 그칩니다. 신건에 최저가 그대로 응찰할 경우 최근 거래 수준보다 높은 가격에 매수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이전을 구분하라

이 사건의 말소기준은 2020.03.03 설정된 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 161,700,000원이고, 그 뒤에 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 144,000,000원입니다.

중간에 주의할 등기는 2026.01.28 한국자산관리공사로의 근저당권 이전입니다. 이는 기존 경남은행 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리자 변경이지, 새롭게 선순위 근저당권이 설정된 것이 아닙니다. 따라서 배당권자 확인 시 이전 사실을 반영해야 하지만, 말소기준일이 2026년으로 바뀌지는 않습니다.

② 시세 비교 — ‘2.30억 신건은 비싸다’의 근거

양산코오롱하늘채 동일 면적대(전용 약 59.8~59.84㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 거래는 2026년 5월부터 10월까지 분포하며, 최근 12개월 평균과 전체 표본 평균은 모두 221,166,666원입니다.

실거래 최저는 210,000,000원, 최고는 227,000,000원입니다. 신건 최저매각가 230,000,000원은 최근 평균보다 8,833,334원 높고, 최근 평균 대비 104.0%에 해당합니다. 심지어 표본 최고 거래가보다도 3,000,000원 높습니다.

최신 2026년 10월 거래는 218,000,000원으로, 최저매각가가 이보다 12,000,000원 높습니다. 월별 거래가격에는 층과 개별 상태 차이가 있으므로 이를 단지 전체의 확정적인 하락률로 해석할 수는 없지만, 최신 거래가격이 최근 평균보다 낮고 현재 경매 최저가와도 차이가 크다는 점은 가격 결정에 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

채권최고액과 청구금액을 적용한 단순 예상배당입니다. 집행비용 4,020,000원을 제외한 채권자 배당액은 225,980,000원이며, 채권 미배당액은 399,585,995원입니다. 경남은행 근저당권은 한국자산관리공사로 이전되어 실제 배당권자 및 확정채권액 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 후순위 미배당은 늘어난다

유찰로 매각가가 낮아질수록 후순위 채권자들의 미배당액은 커집니다. 현재 230,000,000원 매각을 가정해도 하나은행에는 채권최고액 기준 미배당이 발생하며, 신청채권자의 청구액 107,342,005원도 전액 충족되지 않습니다.

1회 유찰 시 예상 매각가는 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원입니다. 두 경우 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기상 권리와 신고된 임차관계를 기준으로 한 결과이며, 실제 점유·임차관계에서 별도의 인수 위험이 발견되지 않는다는 확인이 전제되어야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리, 물금초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 21층 건물 중 12층 호실입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스설비 등이 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 중로 및 소로와 연계됩니다. 공시지가는 899,400원/㎡이고 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 호실 내부 상태와 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 852세대 단지이고 동일 면적의 최근 거래가 확인됩니다. 실거래 표본 가격은 210,000,000원부터 227,000,000원까지 분포합니다. 2026년 10월 최신 거래는 218,000,000원으로, 신건 최저가보다 낮습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 221,166,666원, 최신 거래 218,000,000원을 기준으로 입찰 상한을 검토하세요. 현재 최저가 230,000,000원은 최근 평균보다 높은 가격입니다.
• 근저당권 이전 확인. 경남은행의 2020년 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 등기부 원본에서 이전 관계와 말소기준권리의 동일성을 확인하고, 실제 확정채권액도 대조하세요.
• 후순위 하나은행 근저당. 하나은행의 채권최고액은 144,000,000원이며, 이 근저당권에는 부산광역시 남구 용호동 소재 별도 건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 공동담보에 따른 배당 변동 가능성을 확인하세요.
• 임차관계·점유자. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자·임대차계약 여부를 확인하고, 미확인 임차인의 대항력 및 보증금 승계 가능성을 검토하세요.
• 배당 미충족. 현재 회차의 채권 미배당 추정액은 399,585,995원입니다. 이것은 매수인 인수액과 구별해야 하며, 채권 미배당으로 인한 법률관계도 입찰 전 확인하세요.
• 유찰 가능성. 현재 신건 최저가가 최근 시세보다 높습니다. 1회 유찰 184,000,000원, 2회 유찰 147,200,000원의 가격 시나리오를 비교하되 실제 회차 진행을 확인하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비 여부, 현재 점유 상황, 인도명령 가능성 및 명도 비용을 확인하세요.
• 입찰서류 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·실거래내역을 입찰 전에 최신 상태로 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격은 보류”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경남은행 근저당권의 한국자산관리공사 이전을 정확히 이해하면 등기상 권리분석의 핵심은 비교적 분명합니다. 배당에서 채권자에게 큰 미배당액이 발생하더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유관계를 확인하지 않은 채 완전한 권리 안전을 단정해서는 안 됩니다. 등기상 권리 소멸과 실제 임차보증금 인수 여부는 분리해 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 판단이 더 분명합니다. 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 221,166,666원의 104.0%이고, 최신 거래 218,000,000원보다도 높습니다. 2026년 10월 최신 거래가 최근 평균보다 낮은 점까지 고려하면 현재 감정가에 가격 프리미엄을 부여하기 어렵습니다.

결론은 권리구조 양호·점유 확인 필수·신건 가격 보류입니다. 유찰을 통해 최근 시세보다 충분히 낮은 가격이 형성되는지 지켜보는 접근이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 높은 미배당 채권액에 겁먹거나 인수 0원이라는 숫자에 안심하는 것이 아니라, 실제 점유관계를 확정하고 최근 시세를 기준으로 입찰가를 정하는 것입니다.