울산지방법원 2025타경1645. 울산 남구 무거동 무거현대아파트 102동 12층 1202호입니다. 현재 소유자 이진숙 씨는 2024년 3월 7일 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 140,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 123,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 케이비국민카드가 청구금액 46,244,281원의 가압류를 등록했고, 2025년 12월 22일 이를 본압류로 이행하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리와 가격을 분리해서 판단하는 것입니다. 2024년 국민은행 근저당권 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없습니다. 하지만 신건 최저가가 최근 거래 시세를 크게 웃돌고, 현 회차 배당에서도 채권액 일부가 회수되지 않는 구조입니다. 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액은 아니라는 점도 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

현재 유효한 말소기준권리는 2024년 3월 7일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 케이비국민카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거의 주택은행·농협·우리은행·신한은행 및 이전 국민은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐으므로 현 경매의 선순위 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 126.1%

무거현대아파트의 유사 면적 실거래 최근 12개월 12건을 비교했습니다. 비교 거래의 전용면적은 58.05㎡와 59.94㎡이고, 거래가격은 110,000,000원~152,000,000원입니다. 최근 평균 131,625,000원은 최저매각가 166,000,000원보다 낮습니다.

현재 최저가 166,000,000원은 최근 실거래 평균보다 34,375,000원 높고, 평균 대비 126.1%입니다. 최신 거래 143,000,000원보다도 23,000,000원 높습니다. 최근 거래 표본의 최고가격인 152,000,000원까지 웃돌기 때문에, 현 가격을 할인 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

신건 최저가를 매각가로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 3,124,000원으로 계산했고, 실제 채권액·배당순위·당해세·최우선변제 및 집행비용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 케이비국민카드의 가압류와 강제경매개시결정은 연결된 절차로, 중복 배당하지 않았습니다.

이 배당 시나리오에서는 국민은행 근저당권에 123,200,000원, 케이비국민카드 가압류에 39,676,000원이 배당됩니다. 채권자 전체 청구액 169,444,281원 중 6,568,281원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여금은 없습니다. 다만 미배당액 6,568,281원을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

회차별 배당 위험 비교

유찰이 진행되면 채권자에게 돌아가는 배당금이 줄고 미배당액은 커지지만, 현재 권리관계에 따른 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 부담은 별개입니다.

④ 입지·환금성 메모 (토지 및 단지 정보 기준)

• 단지 규모. 무거현대아파트는 677세대이며 준공일은 1995.02.11입니다. 준공 이후 경과기간을 고려해 설비·수선 상태 확인이 중요합니다.
• 토지 이용. 해당 토지는 아파트 이용 상태이며 지목은 대지, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 중로각지로 분류됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·도시지역에 포함되며, 제2종일반주거지역에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등 관련 제한도 확인됩니다.
• 주변 계획. 소로1류·소로2류 및 어린이공원에 접하는 토지이용계획상 특성이 있습니다. 구체적인 건축·이용 제한은 관련 공부를 대조해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,407,000원/㎡이며, 이 금액은 아파트 한 세대의 실거래가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
• 환금성. 최근 12개월 유사 면적 거래 12건의 가격대가 110,000,000원~152,000,000원으로 벌어져 있습니다. 매각 시 층·향·수리 상태와 실제 매수 수요에 따라 거래가격 차이가 생길 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가격 재검토. 신건 최저가가 최근 평균의 126.1%이므로 감정가만을 기준으로 가격 적정성을 판단하지 마세요. 최신 거래 143,000,000원과 12층 거래 149,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 132,800,000원, 2회 유찰 가격 106,240,000원을 비교하되, 실제 유찰 여부와 다음 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인 신고가 없더라도 현장 점유자가 누구인지, 소유자나 기타 점유자의 인도 협조가 가능한지 확인하세요.
• 관리비·건물 상태. 관리비 체납 여부, 공용부분 관련 부담, 누수·배관·내부 보수 상태 등을 관리사무소 및 현장 확인으로 점검하세요.
• 신청채권 및 배당. 강제경매 채권자는 케이비국민카드이며, 가압류에서 본압류로 이행된 관계입니다. 중복 채권 계산 여부와 실제 배당 요구 내용을 원본으로 확인하세요.
• 권리서류 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 대조하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”

울산지방법원 2025타경1645 무거현대아파트 102동 1202호는 말소기준권리 이후 권리들이 소멸하고, 확인된 임차인이 없어 권리구조 자체는 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 매수인 인수액도 계산상 0원입니다.

그렇지만 감정가와 최저매각가가 동일한 신건 가격 166,000,000원은 최근 실거래 평균 131,625,000원의 126.1%입니다. 최신 거래가와 최근 거래 최고가격보다도 높은 상태에서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 적극적인 가격 평가를 내릴 수는 없습니다.

종합 판단은 가격 보류형입니다. 권리 안전성을 인정하더라도 현 회차는 가격 부담이 크며, 유찰 이후 시세 대비 실질적인 여유가 생기는지 관찰하는 접근이 합리적입니다. 실제 입찰 전에는 점유 상태와 권리 원본, 비교 거래의 면적·층·상태를 확인해야 합니다.