울산지방법원 2025타경1665. 울산 남구 삼산동 우성아파트 103동 3층 306호입니다. 비교 실거래의 기준 면적은 전용 84.99㎡이며, 우성아파트는 494세대, 1991년 5월 준공 단지입니다. 소유자 최길섭은 2007년 7월 2일 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 차례 담보권의 설정과 말소가 이루어졌으며, 현재 경매에서 핵심적으로 봐야 할 근저당권은 2020년 부산은행 근저당과 2022년 국민은행 근저당입니다.

이 사건에서 눈여겨볼 점은 경매 신청채권자와 말소기준권리자가 다르다는 사실입니다. 경매는 국민은행이 신청했지만, 말소기준권리는 그보다 앞선 부산은행의 근저당권입니다. 부산은행 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있어 실제 배당채권자도 반드시 확인해야 합니다. 현재 최저가에서는 두 근저당의 채권최고액을 모두 반영한 뒤에도 소유자 잔여금이 발생하는 것으로 추정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행, 경매 신청은 국민은행

이 사건의 말소기준권리는 2020년 1월 10일 설정된 을구 19번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 138,600,000원이며, 2025년 10월 2일 한국주택금융공사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권에 대한 이전으로, 별개의 근저당권 채권최고액을 더해 계산하는 구조가 아닙니다.

말소기준 이후 설정된 국민은행 근저당권 121,000,000원, 국민은행의 임의경매개시결정, 울산광역시 남구의 압류등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정되었던 조흥은행·경남은행·대한생명보험·울산행복신용협동조합·현대캐피탈·중앙새마을금고 등의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상

신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 내용에서 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 소유자 거주나 완전한 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자가 누구인지, 주민등록 전입 및 임대차계약이 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래 평균보다 낮다

우성아파트 동일 면적대 전용 84.93~84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2025년 9월부터 2026년 6월까지이며, 최근 12개월 평균은 328,666,666원입니다. 감정가와 최저가 310,000,000원은 최근 평균의 94.3%입니다.

최근 거래의 최저가는 272,000,000원, 최고가는 395,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 최신 거래인 2026년 6월 9층 거래는 360,000,000원입니다. 이와 비교하면 최저가는 50,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다도 약 18,666,666원 낮습니다.

그러나 동일 단지 내 2026년 5월 11층과 2026년 3월 8층이 각각 310,000,000원에 거래되었습니다. 따라서 최저가가 평균보다 낮다는 사실만으로 큰 폭의 저가 매수라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 경매 대상은 3층이므로 층별 가격 차이와 내부 상태를 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 부산은행 근저당권 이전에 따른 권리자 변경, 실제 피담보채무액·집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 남구 압류와 관련된 조세채권도 최종 배당 확인 대상입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 현재 산정상 0원

현재 신건 가격에서는 두 근저당권의 채권최고액 합계 259,600,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 1회 유찰 가격에서는 미배당금이 15,872,000원, 2회 유찰 가격에서는 64,777,600원으로 증가합니다. 하지만 이 미배당금은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 해당 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 삼산동 삼신초등학교 동측에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 교육시설 등 공공시설이 혼재하는 구획정리지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북측 약 20m 도로, 서측 및 남측 약 8m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 14층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·화재관리·주차장·승강기·난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 삼산지구 지구단위계획구역에 해당하며 교육환경 관련 상대보호구역 등 제한이 있습니다. 공시지가 기준 금액은 2,262,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 내부 수리 상태와 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 494세대, 1991년 5월 준공 아파트로 동일 면적대의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 272,000,000~395,000,000원으로 가격 편차가 커 개별 물건의 층·상태별 환금성을 구분해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 대조해 실제 점유자와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 부산은행 근저당 이전. 2020년 설정된 말소기준 근저당권이 2025년 한국주택금융공사로 이전된 이력을 확인하고 실제 배당채권자 및 채권액을 점검해야 합니다.
• 남구 압류·조세채권. 2026.05.18 압류가 존재합니다. 압류등기의 매각 소멸 여부뿐 아니라 조세채권의 배당 우선순위와 실제 잔여금 변동을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 310,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 같은 금액의 실거래도 존재합니다. 3층이라는 위치와 내부 상태를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 유찰이 발생할 경우 248,000,000원 및 198,400,000원 시나리오에서 가격상 여유가 커질 수 있습니다. 실제 매각조건과 다음 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 점유자 인도 절차, 수리비용을 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 준수, 권리는 점유 확인 후 판단”

울산 삼산동 우성아파트 103동 306호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 신건입니다. 부산은행 근저당을 말소기준으로 이후 국민은행 근저당과 남구 압류가 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 무조건 불리하지는 않습니다. 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 328,666,666원의 94.3%로, 최신 거래 360,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 동일 단지에서 310,000,000원에 거래된 사례가 있고 가격 분산도 크므로, 시세 대비 압도적인 저가 매물로 판단하기는 어렵습니다.

가장 중요한 미확인 요소는 실제 점유 및 임대차관계입니다. 이 부분이 정리되어 선순위 임차권 등 인수 위험이 없다고 확인된다면 가격과 등기상 권리 구조는 검토할 만합니다. 반대로 점유관계가 불명확한 상태에서는 인수액 0원을 확정적인 취득비용으로 보아서는 안 됩니다. 결론은 가격 검토 가능, 입찰 판단은 점유 확인 후.