울산지방법원 2025타경12338. 경남 양산시 평산동 양산평산케이씨씨스위첸 201동 12층 1201호, 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 200,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 황지영은 2022년 5월 19일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 225,760,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 사람은 경매신청채권자이자 전세권자이며 임차권등기명의자인 정주하입니다. 2022년 5월 19일 전입과 확정일자를 갖췄고, 2024년 9월 12일 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 산정된 2024년 4월 15일 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 1204 양산평산케이씨씨스위첸 제201동 제12층 제1201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 평산회야로 167 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 비교 대상 전용면적 68.0815㎡ · 20층 건물 중 12층 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 황지영 · 2022.05.19 소유권이전 · 거래가액 225,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정주하 / 200,000,000원 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 적용 시 20,000,000원 (실제 매각조건 확인) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
등기상 말소기준으로 산정된 권리는 2024년 4월 15일 경남신용보증재단 가압류(21,972,003원)입니다. 그 뒤의 소상공인시장진흥공단·서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각에 따른 말소 대상입니다.
그러나 2022년 5월 19일 정주하 명의의 전세권설정등기는 말소기준보다 앞서 있습니다. 등기상 전세금은 200,000,000원이고 주거용 건물 전부를 대상으로 합니다. 선순위 전세권은 후순위 가압류와 달리 당연히 말소된다고 전제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 정주하 전유부분 전부 · 주거용 임차권등기 |
200,000,000원 | 2022.05.19 / 2022.05.19 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.03.22 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.05.19 |
| 전입신고일 | 2022.05.19 |
| 확정일자 | 2022.05.19 |
| 임차권등기 | 2024.09.12 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.09.12 |
| 선순위 전세권 | 2022.05.19 · 을구 1번 · 전세금 200,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 196,400,000원 (신건 가정) |
| 예상 보증금 잔액 | 3,600,000원 · 매수인 인수 가능 |
정주하의 전입과 확정일자는 말소기준일보다 앞서고, 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기가 말소기준일 이후에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시합니다.
③ 시세 비교 — 2억 최저가의 실제 의미
비교 단지는 양산평산KCC스위첸으로, 553세대이며 사용승인 관련 준공일은 2019년 10월 18일입니다. 확인된 동일 면적대 실거래는 2024년 6월의 220,000,000원 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 68.08㎡ | 5 | 220,000,000원 |
최저가 200,000,000원은 비교 거래가의 90.9%입니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수 위험을 반영하지 않았습니다. 실제 자금 부담의 비교 기준은 최저가 + 인수액이어야 합니다.
| 확인 실거래가 | 220,000,000원 |
|---|---|
| 신건 최저가 | 200,000,000원 |
| 최저가 / 비교 거래가 | 90.9% |
| 예상 실질취득액 | 203,600,000원 |
| 실질취득 / 비교 거래가 | 약 92.5% |
| 실질취득액과 비교 거래가 차이 | 16,400,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 정주하 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 정주하 | 200,000,000원* | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 21,972,003원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 60,605,394원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,006,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 정주하의 전세권 200,000,000원과 임차보증금 200,000,000원은 동일 명의자의 권리입니다. 중복 변제 가능한 독립 채권으로 단정하거나 합산하지 않습니다. 위 배당표는 제공된 우선변제 시뮬레이션을 표시한 것으로, 전세권 존속·말소 여부를 확정한 배당표는 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
이 가정에서는 매각대금에서 집행비용 3,600,000원을 공제하고 남은 196,400,000원이 임차인 정주하에게 배당됩니다. 임차보증금 200,000,000원과의 차액 3,600,000원이 매수인에게 인수될 수 있으므로 낙찰자 부담 총액은 203,600,000원으로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 유지
이 사건에서 유찰은 일반적인 무임차 물건과 전혀 다른 의미를 갖습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 배당 부족분이 커지기 때문입니다.
| 회차 | 가정 낙찰가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 200,000,000원 | 3,600,000원 | 203,600,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 160,000,000원 | 43,040,000원 | 203,040,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 128,000,000원 | 74,592,000원 | 202,592,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 덕계초등학교 북측에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 20층 건물 중 12층입니다. 승강기, 위생급배수시설, 소화전, 화재탐지 및 난방설비가 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 외형상 공동주택 단지와 함께 형성돼 있더라도 아파트로 전제한 가격 판단은 피해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며 북측 약 8m, 남측 약 12m 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단지 규모는 553세대이지만, 제시된 동일 면적대 실거래는 2024년 6월 1건뿐입니다. 최신 거래 부족으로 현재의 적정 처분가격을 정밀하게 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 처리. 을구 1번 정주하의 전세권이 경매 매각으로 소멸하는지, 존속한다면 매수인에게 어떤 부담이 남는지 확인해야 합니다.
- 임차권 인수. 을구 2번 주택임차권등기의 보증금 200,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 부분은 매수인이 인수할 수 있다는 명세서 문구를 확인해야 합니다.
- 중복 권리 확인. 동일인 명의의 전세권과 임차권이 동일한 보증금채권에 관한 권리인지, 권리별 배당·말소 방식이 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 관계인 및 임차인 실체. 정주하의 경매신청·전세권·임차권 및 권리자·채무자 관계를 점검하고, 실제 임대차계약과 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가만 기준으로 시세 대비 할인율을 판단하지 말고, 보증금 미배당액과 선순위 전세권 위험까지 검토해야 합니다.
- 최신 실거래 확인. 2024년 거래 1건만으로 2026년 매각시점의 시세를 확정할 수 없으므로 추가 거래와 현장 상태를 점검해야 합니다.
- 오피스텔 이용·세금. 업무시설(오피스텔)의 실제 사용 형태, 취득 관련 세금 및 금융 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유·명도. 공용부분 관리비 체납, 현 점유 상태, 인도 가능성 및 명도 비용을 점검해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 전세권 및 임차권 관련 문건과 특별매각조건을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “2억 최저가가 곧 2억 취득가가 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 200,000,000원으로, 확인된 실거래가 220,000,000원보다 낮게 출발합니다. 그러나 선순위 전세권과 대항력 있는 임차권이 권리분석의 중심에 있습니다.
신건 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수 예상액은 3,600,000원이며 실질취득은 203,600,000원입니다. 유찰 이후에도 예상 실질취득 부담은 200,000,000원 부근에 머뭅니다. 2024년 실거래 1건만으로 현재 시세에 대한 충분한 가격 우위를 주장할 수도 없습니다.
더 중요한 것은 정주하 명의의 선순위 전세권 존속 여부입니다. 같은 보증금의 중복 권리인지와 소멸 조건을 확인하지 않으면 단순 배당 계산만으로 취득비용을 확정할 수 없습니다. 가격 메리트는 검증 부족, 권리위험은 높음. 원본 권리관계가 명확해지기 전에는 입찰 보류가 적절합니다.
